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新房成交创单月新低!专家建议多举措提振市场信心

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 2月,新房市场没有明显转暖,重点城市成交面积创近年来单月新低,百强房企销售额继续同环比双降。

与此同时,代表房企投资力度同比大幅下降,拿地分化显著。

业内人士认为,2月正值春节,但预期中的春节返乡置业并未出现,市场整体的供求和成交都没有明显转暖,核心动因在于市场信心尚未恢复,建议多举措提振市场信心。预计随着市场信心逐渐恢复,上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升,下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。

新房成交创单月新低

克而瑞研究中心的数据显示,2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元,环比1月降低23.5%、同比降低47.2%,较1月降幅扩大逾十个百分点,较2021年月均水平则降低56.5%。

具体来看,2月,28个重点监测城市新房成交面积环比下降32%,同比下降35%,市场成交创近年来单月新低。

一线城市供应再陷低迷,成交全线回落,同、环比分别下降25%和42%。其中,北京、广州和深圳成交皆创新低,同比跌幅都在40%附近。24个二、三线城市市场持续转冷,成交同、环比分别下降37%和29%。其中,八成以上二、三线城市成交同比下滑,近四成二、三线城市成交同比腰斩。

克而瑞研究中心指出,由于2月份叠加春节期间市场进一步降温,整体行业信心不足,市场整体供求和成交都没有明显转暖迹象,企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势,但短期内市场下行压力仍然较大,后续3、4月份市场能否回暖仍有待观望。

对于企业销售业绩下滑,返乡潮缺席的主要原因,亿翰智库认为有四个方面:一是经济增长面临压力,从业人员收入打折,对未来预期不稳,制约购房决策的做出。二是冷淡行情延续,购房者或出于对项目质量的担忧,或受制于房贷利率的高位,或受困于较高的首付比例,不愿做出购房决策。三是多地疫情反复或气候原因(部分城市大雪,交通受阻),影响春节来访和认购。四是供货结构的不均衡,春节期间,部分企业在市场表现较好的城市处于“缺货”状态。

房企拿地分化显著

中指研究院的数据显示,2月,50家代表房企拿地总额同比下降67.0%。

具体来看,50家代表企业内部分化显著,以国央企为主的企业拿地态度积极,如第一阵营内的华润置地、第二阵营内的绿城中国等,2月拿地均有所参与。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。绿城、华润、滨江等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。

亿翰智库也指出,2月房企投资力度并未有太大回升,拿地企业以国央企为主,典型如华润置地、绿城中国、保利发展、北京兴创投资及中国海外发展,有国央企背景,资金实力雄厚,2月新增货值均超百亿,而民营企业依旧困于资金压力,较少企业拿地,北京首批集中供地中仅旭辉获得一宗地块。

对于房企投资力度大降的原因,中指研究院认为,主要受集中供地影响,2022年2月仅北京一城开展供地,推出18宗地块,供应规模较低也是房企拿地投资力度并未出现太大回升的原因。值得关注的是,年初获得的地块有望成为本年内的销售储备货值,此轮土地出让结果好于市场预期。

值得注意的是,2022年1-2月,绿城中国以累计新增货值392亿元的占据房企新增货值T0P100榜单第一。在2月北京集中供地中,绿城中国耗资近百亿相继入手朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块及亦庄新城地块。

专家建议多举措提振市场信心

亿翰智库指出,市场行情持续萎靡,房企销售业绩不尽如人意,很大部分原因就在于消费者信心的缺失,一方面对未来收入预期不稳,信心不足;二来,由于受房企暴雷事件影响,消费者对于房企能够按时交房及房屋质量缺失信心,所以在购房决策上有更多的犹疑。倘若消费者的信心无法重构,市场行情仍难有明显改善。

亿翰智库建议,除了要大力促进就业稳定,加大减税降费力度,提升消费动能外,购房政策还有很多优化空间,一方面,调限购限贷,降低购房难度和成本。限购政策可变动方向包括:适度调整社保年限;户籍制度改革,降低居民落户难度,且不将户籍作为居民购房的硬约束;放松对于婚姻状态的要求。限贷政策,对于刚需或者改善型客户,适度下调商业贷款及公积金贷款首付比例。另一方面,调房屋认定标准,降低获得购房资格的难度。部分城市首套房、二套房认定标准有较大的调整空间,如“认房又认贷”的认定标准是否过于严格,“认房”时如何定义首套房,“认贷”是否有贷款记录就算二套房,无论贷款是否还清。

展望3月,克而瑞研究中心认为,从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期,短期内房地产市场依然面临较大的下行压力,3月成交整体提升幅度有限,而受去年同期极高基数影响,同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场将持续分化,理想情况下,随着市场信心逐渐恢复,上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升,下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。

不过,贝壳研究院则认为,年初以来各地密集发布政策“稳楼市”。截至2月25日,全国范围内至少有14个省份30多地发布“稳楼市”政策,从“购房补贴”“调整首付比例”“降低利率”等多方面激发购房需求。在政策、金融、营销举措多方面的促进下,多数城市将在3、4月出现新房销售回温的势头。预计新房市场筑底过程将快速完成,上半年城市调控政策将保持适度放松。

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