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二手房交易继续增长 百城房价止跌转稳

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 楼市企稳信号频现:二手房交易继续增长 百城房价止跌转稳

越来越多的迹象显示,在持续的政策推动下,此前低迷的房地产市场正逐步回暖。

贝壳研究院近期发布报告指出,今年2月,50个监测城市二手房成交量环比增长约4%,考虑春节假期及自然天数较少,市场的实际修复力度十分明显。同期,50城的二手房价格环比止跌转稳。

中指研究院发布的一组数据也指出,百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨,涨幅分别为0.03%和0.14%。

2月市场的升温,反映出楼市企稳的局面在春节后进一步加速。这既被认为是去年市场下跌后的“技术性反弹”,也是近期政策持续推动的结果。机构统计显示,今年已有接近50个城市发布了不同程度的稳定楼市政策,虽然并不意味着松绑,但对于市场的提振作用不可忽视。

与此同时,随着传统“小阳春”时点的到来,市场的乐观情绪进一步蔓延。机构普遍认为,按照现有走势,楼市将继续迎来修复,在多重因素影响下,市场将出现量升价稳的走势。

市场判断谨慎乐观

经过去年下半年的低位运行后,楼市在进入2022年后出现一定的回暖,春节假期之后,回暖局面进一步确立。

根据贝壳研究院的统计,今年2月,50个监测城市二手房成交量环比增长约4%。若抛开春节假期的因素,2月7日至2月28日,50个监测城市二手房日均成交较1月日均水平增长约40%,较去年12月日均水平增长约10%。

该机构指出,超过四成的城市2月成交量环比增长。从需求结构来看,刚需是支撑这轮升温的主力。

交易量的回暖也带动价格止跌,贝壳研究院指出,今年2月,50个监测城市二手房价格指数与1月持平,结束去年8月以来连续环比下跌的走势。其中,4个一线城市二手房价格全部保持上涨,宁波、杭州、绍兴等城市止跌转涨。

中指研究院发布的数据也显示,百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨,涨幅分别为0.03%和0.14%。其中,无论是新房还是二手房,一线城市涨幅均为最高。

在这轮市场升温中,部分热点一二线城市再度扮演了领跑者的角色。其中,长三角区域最早复苏,上海、南京等城市的成交量在1月就出现明显升温。2月,广州、中山等城市交易回暖,带动大湾区楼市升温。北京则一直保持着不错的看房和交易热度。但东北地区的市场仍然相对低迷。

信贷政策的松动,被认为是刺激市场升温的主因。去年下半年的楼市降温,即主要源于信贷政策的收紧。从去年9月末开始,监管部门连续释放纠偏信号,政策在执行层面才逐渐改善。其中,信贷政策的改善较为明显。

据贝壳研究院监测,今年2月,103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点,放款周期缩短12到38天不等。

来自地方政府的稳楼市政策,同样推动了市场回暖。机构统计显示,今年前两个月,近50个城市了出台政策,对市场带来利好,政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面,均对需求端有着明显利好。

某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,春节后,其公司旗下项目的来访量和交易量均明显高于春节前。虽然很难与去年上半年相比,但公司对市场的判断逐渐转为谨慎乐观。

多数机构预测价格升幅有限

事实上,虽然楼市仍在回暖通道中,但由于去年同期的高基数,今年前两个月,多数热点城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。

这种差距的另一个体现在于,房企的销售业绩出现明显下滑。中指研究院的报告显示,2022年1-2月,TOP100房企销售额均值为103.0亿元,同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家,较去年同期减少24家。

但正如前述房企人士所言,多数开发商对于市场的复苏持乐观态度。

上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,公司早先判断,市场可能在今年二季度才会出现明显好转,但从长三角地区的市场变化来看,升温的节奏要快于预期,说明需求潜力仍然很大。

“其他区域的回暖速度可能会慢一些,但从越来越多的政府部门发布的政策来看,仍然有理由(对市场走势)乐观。”他说。

2月24日,在国新办举行的新闻发布会上,住房和城乡建设部副部长倪虹表示,在今年的稳楼市目标中,“保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求”。这也被业界视为重要利好。

针对这一提法,贝壳研究院认为,相对当前调控政策侧重对首次购房的刚需的支持,预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。

对于房地产市场的前景,中原地产研究院认为,随着信贷政策的持续宽松,预计市场很可能在3-4月份出现一次“小阳春”。其中,一二线城市的热度可能会比较明显。

贝壳研究院也指出,在信贷、调控的持续激励下,市场预期将转向平稳,在3月和4月,更多城市的新房销售量将筑底后回升。二手房方面,从挂牌、带看等指标来看,预计3月交易量也将有明显回升。

但多数机构认为,在此过程中,价格的升幅仍然较为有限。一方面,当前的市场升温幅度不大,并不能对房价形成有力的支撑;另一方面,今年仍是房企的偿债大年,开发商更倾向于获取销售现金流,而非通过提价的方式谋求利润。

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