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多城市出台楼市新政 “支持合理需求”成调控旋律

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今年近50城市出台楼市新政 “支持合理需求”成调控主旋律

3月1日,郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》),推出19条措施,在五个方面稳定楼市:支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

根据《通知》,郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市,并对大学生、外来务工人员、来郑投亲养老人员、改善性需求等四个群体给予了较大力度的支持。这也使郑州成为近期对市场支持力度最大的城市。

据不完全统计,今年以来,已有近50个城市出台了多项楼市政策,其中,“支持合理需求”成为当下楼市调控的主旋律。

这些措施对楼市的支持作用不可忽视。近期,以长三角、大湾区为代表的热点区域楼市出现一定升温,似乎意味着持续了6个月的低迷走势已经终结,且随着传统销售旺季的到来,市场继续反弹的动力仍在。

从利好刚需到支持改善

2021年10月,央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上透露,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。此后,央行、银保监会等主管部门先后作出“促进房地产业健康发展”的相关表态。

去年年末,房地产信贷政策在执行中开始出现松动,房贷利率下降,放款周期缩短。这种情况一直延续到今年。

据贝壳研究院监测,今年2月,103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点,放款周期缩短12到38天不等。

地方政府对政策的调整,则主要集中在2022年。据不完全统计,今年已有近50个城市出台了政策,对市场进行松绑,政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面,均为从需求端入手。

这些做法同样有迹可循。

去年末召开的中央经济工作会议指出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。今年2月24日,国新办举行新闻发布会,住房和城乡建设部副部长倪虹表示,“保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求”。

对合理需求的支持,被认为是一项重要的政策导向。按照住建部部长王蒙徽的观点,我国仍然处于城市快速发展的阶段,住房的刚性需求比较旺盛。但去年以来,由于信贷等门槛偏高,需求的释放明显受阻。

因此,在频繁出台的“地方版”调控中,对需求的支持成为主要内容。

但值得注意的是,现有的“地方版”调控政策,主要利好以首套置业为主的刚性需求,对于改善性需求的支持力度仍然不够。

直到郑州的政策出台,对改善性需求的支持正式提出。按照郑州的相关政策,“居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的,在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。”同时,“认房不认贷”的做法,也被认为是改善性需求的重大利好。

中原地产研究院首席分析师张大伟将郑州称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。他向21世纪经济报道记者表示,从这个意义上说,多数城市松绑政策的空间仍然存在。未来将有越来越多的城市沿着这一路径,对刚需、改善性需求同时进行支持。

他认为,综合市场景气程度、房价等指标来看,至少有40个城市有这种潜力。

调控的变与不变

多数分析人士仍然认为,郑州楼市新政或将产生示范效应。

IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示,郑州等城市的做法,或会引发其他城市的陆续跟进,财政压力较大的城市是出台类似松绑政策的优选城市。考虑到很多城市仍有复苏的潜力,这也是“逆周期调节的政策取向之下的必然举措”。

贝壳研究院也认为,长春、哈尔滨、石家庄、青岛、太原等房地产景气指数较低的北方城市,“市场修复仍需要时间和政策支持”。

对需求的支持政策不断出台,说明楼市调控的主旋律在发生变化,但并不意味着调控的初衷出现调整。

在2月24日的新闻发布会上,住建部将“保持房地产市场平稳运行”列为今年的重点工作之一。为此,住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则,并强调,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性和协调性。

中信证券表示,坚持房住不炒的政策定力,是指推动房地产市场健康发展的定力,即持续开展逆周期调节的定力。该机构认为,当前房地产政策的主旋律,当是稳定市场,鼓励需求。

但以鼓励需求为名,试图突破“红线”的行为将受到限制。

张大伟表示,地方政府松绑楼市的冲动一直存在,但根据过去的经验,当政策松绑尺度过大时,通常会被要求收回,即出现“一日游”的现象。因此,对楼市松绑的举措,最终不会超出监管部门设定的框架。

对于此轮政策的效果,中信证券表示,2022年3月或是房地产市场销售的底部,市场基本面将在今年二季度之后逆转,开发企业投资信心也有望在二季度逐步恢复。

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