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解决新市民安居需求 住房租赁市场将迎大发展

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今年两会政府工作报告中关于房地产的表述,放在了切实保障和改善民生的部分,与中央经济工作会议中的表述基本一致,再次强调了“坚持房住不炒”、“支持合理住房需求”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“因城施策”等调控关键词,同时,“坚持租购并举”、“加快发展长租房市场”、“推进保障性住房建设”等表述也再次提及,这些内容在近期住建部的重要会议中也均有体现。

值得注意的是,从今年两会代表、委员在房地产领域的提案、建议内容来看,住房租赁市场受到较多关注。近期中央多部门提出,要支持住房租赁市场健康发展,满足新市民安居需求,大力增加保障性租赁住房供给,落实金融政策支持。

业内人士认为,推动住房模式由“购”向“租购并举”转变,要大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题,在中央和地方的高度重视下,保障性租赁住房的相关配套政策将持续完善,特别是在更多土地、金融等支持政策带动下,住房租赁市场有望迎来较大发展。

代表委员建言住房租赁市场

近年来,我国住房租赁市场发展取得了一定的成绩,但仍存在一些问题。

“当前来看,住房租赁市场仍然存在不少问题,没有充分发挥其应有作用。”全国人大代表、建设银行(601939)湖南省分行行长文爱华说,问题包括空置现象严重,居住体验差、租购同权落实情况不一,管理较为混乱,专业化长租机构面临不少发展难题等。

文爱华建议,加强租赁行业监管,大力推进租赁赋权,支持鼓励机构化长租房,加大金融支持力度。金融支持方面,打造住房租赁价格指数,合理引导租金价格走势;加大信贷支持力度;加快住房租赁保险的发展;积极探索“以房养老”新模式;进一步推进REITs(房地产信托投资基金)等金融产品创新。

在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”总基调下,“租购同权”政策已经具备重要的落地推广前提条件。全国人大代表、58同城CEO姚劲波指出,但从住房市场的租购协同发展来看,由于长期存在“重售轻租”、“租购不同权”的倾向,我国住房市场呈现典型“租购分隔”的“双重市场结构”特征。主要表现方面,一是实践中租赁双方权利义务不平等。出租方会经常出现随意提价、虚假租赁、克扣押金、暴力恐吓强令搬离或者以其他理由直接驱赶租客的现象;二是租赁住房的弱势群体享受基本公共服务还存在诸多政策门槛。考虑到“新市民”、“夹心层”群体,应当有侧重地制定租赁住房差别化分配政策。

为进一步推动“租购同权”政策的落实,姚劲波建议:一是住房租金年度涨幅不超过5%。稳定租房价格,是我国促进房地产市场健康发展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房为主,房屋租金占到收入的30%~50%,把年度租金涨幅控制在5%以内,让新市民和年轻人更安心,提升幸福感。二是稳步推动租购同权。确保购房者和租房者享受同等的权利,逐渐推进租赁的基本公共服务均等化,保证租房的弱势群体在合同范围内合理使用和占有住房的权利,以及其他相关服务和权益,特别是承租人在享受教育、医疗卫生、就业等方面的权益。三是建立租务法庭,加强司法保障。

“租购同权最大的意义不在于对市场的影响,而在于解决年轻人的刚性居住需求,引导健康的置业观,让租房也能成为一种体面的、积极的生活方式,让租购同权政策真正走进人民群众的日常生活中。”姚劲波说。

“当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出,住房租赁需求较为旺盛,针对这部分城市应加大租赁住房建设。”全国政协委员莫天全建议,推动住房模式由“购”向“租购并举”转变,要大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题,公租房保障低收入群体的住房需求。同时,要推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。

全国政协委员、陕西省住房和城乡建设厅副厅长任勇还提出,住房租赁市场的发展尚处于试点探索过程中,住房租赁企业和房屋租赁居间税费还相对较重,为了促进住房租赁市场健康发展,建议加大企业税费优惠力度,减免住房租赁企业和房屋租赁居间税费。

政策助力住房租赁发展

今年以来,中央各部门不断加大对住房租赁市场发展的支持力度。

2月24日,住建部在国新办新闻发布会上表示,今年要大力增加保障性租赁住房供给,全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。为实现这一目标,住建部还表示,关键要抓好6个落实:一是落实好土地的支持政策;二是落实审批流程的再造和简化;三是落实中央补助;四是落实税费优惠政策;五是落实水电气价格政策;六是落实金融政策支持。

金融政策支持方面,2月8日,央行、银保监会发文,明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月25日,银保监会、住建部发文,要求银行和保险机构充分发挥优势,加大保障性租赁住房金融支持力度;支持银行业金融机构发行金融债券,拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。3月1日,央行召开2022年金融市场工作电视会议,提出加大住房租赁金融支持。3月4日,银保监会、央行发文加强对新市民的金融服务,其中提出,支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务,助力增加保障性住房供给,支持住房租赁市场健康发展,满足新市民安居需求。

中指研究院认为,今年两会政府工作报告再次提及“加快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”,充分体现了国家对于保障性租赁住房的重视程度。近年来,中央多次在重要会议或文件中提及保障性租赁住房,发展保障性租赁住房已成为住房制度建设的一项重要内容。随着中央配套政策的不断落实,地方政府亦在纷纷跟进,截至3月4日,已有逾50个省市出台了保障性租赁住房的相关实施意见。在中央和地方的高度重视下,保障性租赁住房的相关配套政策持续完善,特别是金融支持政策的出台,有利于带动市场化主体的参与积极性,有利于增加租赁住房供给量。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,今年两会再次强调“租购并举”战略,同时明确“加快发展长租房市场”、“推进保障性住房建设”。一方面,租赁领域将以需求为导向,持续优化租赁房源供给侧。继2018年两会后,今年两会再次强调租购并举的战略,意味着今年租赁领域将会是“保障+市场”两条线并行发展,共同解决大城市不同类型人群的租房问题,租赁房源供给侧持续得到优化。另一方面,长租房市场将得到快速发展,支持政策加快出台。去年两会提出“规范发展长租房市场”,随着去年中央、地方针对租赁领域监管政策的出台,租赁市场规范化发展环境基本形成,今年将更多地出台土地、金融等支持租赁市场化发展的政策,通过发挥市场主体的力量,解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

建设银行董事长田国立也表示,今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题,特别是满足普通老百姓(603883)、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求,未来需要靠租赁住房来解决。“房地产不是一个特别理想的资产买卖,中国随着房地产市场成熟化,住房依靠租赁的时代肯定会很快到来。”他说。

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