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北京二手房价格同比涨幅连续6个月全国第一

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“上周末中介一直催我去谈价,说最近市场回暖,成交量上升,这个房子性价比高不愁卖。”苏娟(化名)看房一年多,仍在犹豫现在是否要 “上车”。

3月16日,国家统计局发布70城2月房价数据,数据显示,北京2月二手房价格环同比分别上涨0.7%和7.4%,在70城中涨幅排名分别居第2位和第1位,北京二手房价格连续3个月上涨,同比涨幅近6个月均居70城之首。

与之相对,据北京住建委数据,2月北京二手房成交8260套,环比下降30%,成交量连续2个月下跌。

近期北京二手房市场为何出现价涨量跌现象?按往年经验,3月楼市逐步进入传统“小阳春”,今年北京二手房市场“小阳春”成色如何?

2月北京二手房价涨量跌

国家统计局数据显示,去年12月北京二手房价格由跌转涨,环比上涨0.8%,是70城中二手房价格涨幅最大的城市。房地产信贷放松后一线城市率先反应,有学区需求的家庭相继“入市”被认为是北京二手房价格上涨的主要原因。

今年1月,北京二手房价格环比上涨0.5%,涨幅全国前五。到2月,北京二手房价格已连续上涨3个月,在房地产行业预期不稳,市场不景气和疫情反复的大背景下,二手房价格连续上涨的城市并不多见。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出,2月北京二手房价格上涨,主要是受结构性因素影响。就目前情况而言,刚需人群对房价变化相对敏感,但改善人群更看重房屋品质、地段位置、配套资源和物业服务等,对二手房价格变化的敏感程度不及刚需人群。2月北京改善性需求相对旺盛,带动北京二手房价格结构性上扬。

另外,有教育资源需求的家庭一般要在5月前购房并落户才能满足当年入学的需求,因而部分有子女教育需求的家庭也在加紧购房,拉升北京二手房均价。

“一般上半年的学区房成交量会更高一些。”郭毅说。这也意味着学区房交易对北京二手房价格的影响还将持续一段时间。

与上年同期相比,北京近期的二手房价格上涨较快。据国家统计局数据,北京2月二手房价格同比上涨7.4%,涨幅居70城之首。需要注意的是,自去年9月开始,北京二手房价格同比涨幅已连续6个月居70城首位,涨幅在7.4%-9.7%之间。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示,受疫情影响2020年北京二手房价格整体较低,2021年下半年北京二手房市场出现降温,但价格并未出现大幅下降,叠加近期房主预期加强,近几个月北京二手房同比涨幅较高。

具体到2月,郭毅认为,去年2月北京二手房市场处于由低谷转暖的拐点位置,市场表现低迷。虽然今年2月北京二手房市场仍处于低谷期,但随着信贷宽松,北京二手房市场已经出现逐渐回暖状态,因而今年2月北京二手房市场的同比涨幅相对偏高,“这是一个阶段性的变化”。

与价格上涨不同,据北京住建委数据,自去年12月北京二手房成交量为15542套,突破1.5万套的市场热度参考线后,今年1-2月北京二手房成交量连续回落,分别为11875套和8260套。

孟新增表示,2021年北京二手房销售整体表现较好,自7月起市场开始走低,但第四季度北京二手房销售逐步回升。1-2月是北京二手房市场的传统淡季,今年1月受疫情影响北京二手房带看和成交减少。2月恰逢春节假期,返乡人群较多,加上房主预期加强,购房者观望情绪明显,2月成交量较少,3月北京二手房成交量有望环比回升。

挂牌价格变高,成交区域分化

按市场习惯,3月份开始房地产市场逐步进入“小阳春”。

“上周末北京看房和买房的人都比较多,我们片区的房屋均价和年前比涨了3%左右。”朝阳区房屋经纪人王宏(化名)向21世纪经济报道记者谈到。

王宏主要服务亚运村板块的二手房市场,亚运村的交通、生活配套和教育资源等综合条件较好,市场认可度高,因而近期市场热度较高。据另一位房屋经纪人透露,左家庄区域的二手房市场也出现了价格上涨,成交变快情况。

苏娟的购房意向区域也是朝阳区,据苏娟观察,新挂牌的房源确实比年前高了不少,但其关注的房源到目前为止成交的并不多。

“我还挺想买的,但一直没有看到特别满意的房子。我感觉市场并没有中介说的回暖那么多,有几套我七八分满意的房子到现在也没有人谈价。”苏娟向21世纪经济报道记者表示。

由于预算有限,对区域要求较高,苏娟买房很纠结。苏娟预算范围内的房子大都楼龄偏大,很多价格合适的房源要么没有电梯楼层偏高,要么户型欠佳。上周末苏娟去看的房子一楼是底商,实际楼层是4楼,窗外有大树遮挡,“这个房子多多少少有些问题,我还在犹豫。”

与朝阳情况类似,丰台多位房屋经纪人向21世纪经济报道记者表示,丰台新挂牌二手房价格也出现了一定程度上涨,但部分区域成交不及预期。

丰台资深房屋经纪人张琪(化名)向21世纪经济报道记者表示,年后新挂牌房源价格大都高于市场价,而且很多房主在年后集中挂牌售房。但房主预期与购房者预期之间存在偏差,其所在门店成交量不及年前。

“同样户型的房子,有些现在的报价和年前能差30-50万元。看房的人确实多,但一对比之前的价格,很多就望而却步了。”张琪感慨,“购房者的预期价格还停留在去年,和房主沟通不下来。”

郭毅指出,北京二手房市场的成交和价格存在区域分化现象。相对而言,具备学区等“硬核价值”的二手房价格上涨相对快,如望京、东三环和四环周边、中关村(000931)、亦庄等产业集聚区域周边二手房成交量更旺盛,价格也有小幅上涨。如果缺少上述拉动因素提振房屋价值,很多片区的二手房市场仍处于相对低位状态。

近期北京疫情有所反复,但多位市场人士均认为对北京整体二手房市场影响不大。

郭毅认为,北京二手房需求既与政策升温、宏观经济走势相关,也与购房者个人的就业和收入情况相关,还受卖旧买新的交易轮转影响。

郭毅认为,从上半年情况看,市场整体利好大于利空,北京二手房成交量或出现“小阳春”现象。

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