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3月新房均价有所上扬 昆山楼市仍依赖沪杭外溢需求

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“利率降到4字头区间,现在贷款比去年划算太多了”“学历人才购房,三个月社保就可以”。在与《每日经济新闻》记者的交谈中,昆山当地房产中介的言语里满是对“金三银四”的信心。

在房产中介汪勇看来,“小阳春是肯定有的,每年二手房房最好卖的就是6月份以前,其次就是10月份以后。上半年成交的大多是在前一年看房看得差不多了,对自己的预算需求、市场行情都摸得很透,转年一旦有合适的房源,马上就能成交。”

在房贷利率下调等多重利好之下,昆山楼市“小阳春”似乎唾手可得,但一个现实问题是,一旦离开成交旺季,市场回归下行,本地购房需求能否消化足够的二手房存量?能否继续保持活跃的成交?

房贷利率处历史低位

多年稳坐全国百强县榜首的昆山,虽是苏州代管县级市,但在发展路径上却具有浓厚的“上海色彩”。2013年上海地铁11号线花桥段投入运营后,昆山也融入了上海无时差生活圈,并被称为“上海后花园”。

尤其是“四限”(限价、限售、限贷、限购)政策下的昆山楼市,一旦稍有松动便会引发高度关注,更何况是直接关系到购房成本的——贷款利率。

“最近买房实在太合适了,放贷速度特别快,只要备齐资料,快的话审批放款只需要一个月。”昆山某在售楼盘项目置业顾问张春华告诉《每日经济新闻》记者。

不仅是放贷速度快了,利率也降到了调控以来的新低。克而瑞苏州房产测评显示,当下苏州的房贷利率已经创近5年来新低,且额度充足,对于购房者来说是重大的利好。

从2021年11月起,苏州市各大银行房贷利率从“6字头”降到5.7%。2022年1月中旬,苏州主流银行首套首贷的利率在5.0%上下,最低达到4.9%,在3月份再度下调至4.6%。

进入3月,昆山的新房均价有所上扬。安居客数据显示,3月份至今,昆山新房均价为18559元/平方米,环比上月增长0.42%。一方面是近期入市的项目整体价格较高拉升了均价;另一方面,因为疫情而暂时停摆的昆山楼市重新活跃。

尽管如此,《每日经济新闻》记者近日在调查中发现,昆山不同项目之间销售分化严重。如2021年11月26日开盘的公元壹号名邸1488套已经全部售罄;12月28日开盘的璟禧云庭,批准销售775套,已售套数达到481套;今年2月13日开盘的春景雅苑,根据昆山市房地产交易管理中心数据,该项目批准销售248套,截至3月16日已售套数为26套。

可见,恢复市场信心仍然需要时间,加之市场分化,对于开发房企而言,仍然面临着巨大的去化压力。

人才购房成亮点

除了房贷利率降低,“限购”似乎也有定向放开的意味。汪勇告诉《每日经济闻新》记者,“如果不是苏州户籍,凭学历证明和三个月社保记录就能获得‘人才购房编码’,实现在昆山买房。”

而《昆山市人才安居实施办法(试行)》规定,“在我市企业工作,申请购房时在岗在职,具有大专学历,本人专业与所在岗位匹配,且专业符合当年度市人社局发布的《昆山市重点产业紧缺人才需求目录》。”

经过认定后,购房人将获得“人才购房编码”,但这一政策被一些中介和售楼处解读成“有了这个编码就可以直接在昆山购房了,不需要两年连续社保了,也不需要迁户口了。”

事实上,中介口中的这一买房捷径也有所收紧。《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现,2021年年中实行的“人才编码”仅在昆山区域有效,推出初期的“人才编码”只需要1个月社保记录,凭有效学历证明文件即可获得买房资格;而目前社保记录已经被延长至3个月。

但无论如何,这种解读仍然显示出昆山新房依赖核心城市的外溢购房需求的事实。来自上海、杭州等地的投资客历来是环沪楼市的买房主力军,当下昆山能够通过代缴社保获得购房资格,加上昆山轨交规划利好、房贷利率下调,无疑令新房、二手房价格又上涨了一波。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“环沪市场的优势就是紧邻上海,承接养老或者度假需求或是投资用途,多年前环沪市场去化不好,也是依靠上海的投资力量带起来的。”

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