在“支持合理需求”的政策导向下，房地产市场的信贷环境正在逐步宽松，并对楼市服务形成了有力的支撑。
3月22日，有消息显示，苏州部分银行首套房贷款利率降至4.6%，与5年期以上LPR（贷款基础利率）持平，这是该地区近两年来首套房贷利率的最低水平。21世纪经济报道记者了解到，确有一部分银行将首套贷款利率调至4.6%，其他银行的首套房贷利率也多在4.65%和4.7%的低水平。同期，苏州的二套房贷款利率也有所下调。
在此之前，杭州、南京，以及湖北省的十堰、襄阳等城市，都出现了首套房和二套房利率的下调。
根据贝壳研究院的监测，2022年3月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。同时，重点城市的放款周期也有所缩短。
分析人士指出，房贷利率下调是房地产信贷政策逐渐宽松的体现之一。尽管近期LPR数据未再下调，但各地的房贷利率仍有进一步下调的空间，这也将对恢复中的房地产市场继续带来利好。
房贷利率普遍下调
商业银行个贷利率与LPR水平有一定的关联度。根据央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。
按照央行于3月21日公布的数据，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，均与上月持平。这也意味着，苏州的首套房最低利率已达到监管要求下的最低水平。
与苏州的“贴地飞行”不同，经过近期的调整，目前杭州的首套房贷利率最低可达到5.1%，二套房贷利率低至5.2%-5.3%，与上月的5.65%（首套房贷利率）、5.85%（二套房贷利率）相比，也有明显的下降。
此外，南京部分银行首套房贷利率最低降至5.4%，较2月份下调了40BP，这也是南京首套房贷利率的阶段性低点。
湖北襄阳、十堰部分银行的房贷利率降幅则在40BP至45BP之间。其中，襄阳部分银行的首套房房贷利率由5.68%下调至5.28%，约降至近4年来的最低水平。二套房最低房贷利率则下调至5.57%。
今年1月份，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下调5个基点，但此后的2月和3月，LPR未继续下调，而是维持不变。尽管如此，很多城市的房贷利率仍有下调空间，且将贷款利率向下调整是多数城市的做法。
此外，随着房地产信贷环境持续宽松，多个城市出现首付比例下调、放款周期缩短等现象。
根据贝壳研究院监测，2022年3月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；平均放款周期为34天，较上月缩短4天。
其中，103城中有82城的房贷主流利率下调。成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。
放款周期上，3月103城平均放款周期接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角区域城市占13城。
贝壳研究院表示，结合当前的楼市政策环境来看，预计未来信贷环境保持宽松，地方支持性调控政策进一步出台，精准引导合理住房需求的释放。
需求仍有释放空间
信贷政策的宽松，被认为是近期楼市回暖的重要因素之一。
根据国家统计局的数据，今年1-2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，商品房销售额1.55万亿元，同比均有所下降，但绝对水平仍处于历史同期第二高位。
据不完全统计，今年已有超过50个城市出台了相关政策，支持合理住房需求，有机构将这些政策总结为松绑公积金贷款政策、人才引进、放松预售资金监管、下调首付比例、下调贷款利率、放松购房资质认定等6个大项。其中不难看出，松绑信贷政策是主流做法。
但多数机构认为，与以往相比，目前购房需求仍然疲弱，还有进一步释放的空间。央行发布的数据显示，今年2月，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。这也被认为是需求不足的佐证。
利好消息在于，进入3月以来，越来越多的城市出台政策，对市场进行松绑。
3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布消息称，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。这也意味着，哈尔滨市实行了三年多的主城区限售政策，将被暂停执行。同时，公积金贷款条件有望放宽，信贷政策也有进一步松绑的空间。
事实上，进入3月，市场的复苏势头颇为乐观。贝壳研究院数据显示，3月以来（3月1日到3月17日）贝壳50城二手房日均成交量较2月（春节后）日均成交水平增长约17%，周度房价指数保持平稳；二手房市场供需活跃度也提高，3月以来贝壳50城二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均较2月（春季后）的日均水平提高。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，预计信贷宽松叠加支持性政策将促进市场进一步修复。加之传统销售旺季的到来，房地产市场有望进一步升温。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，短期来看，随着政策效果的逐步显现，预计3月市场规模环比回升。但考虑到2021年上半年高基数影响，市场销售规模仍会低于去年同期。同时也需要看到，疫情反复可能对部分市场的恢复节奏形成一定拖累。
近日，又有多个城市的房贷出现放松，不仅房贷利率有所调整，贷款发放速度也在加快。
第一财经记者了解到，作为楼市风向标城市之一的苏州的房贷利率近日再度调降，当地工商银行(601398)、农业银行(601288)、中国银行(601988)等已经将首套房房贷利率由此前的4.65%降为4.6%，与5年期以上LPR（贷款市场报价利率）利率持平；二套未结清的利率则仍在5.2%以上。
同时，上海多位国有大行、股份行的房贷经理也表示，今年房贷放款周期基本已恢复正常。二手房审批和放款多在一个月内就可完成，而去年四季度基本要4～6个月的时间；新房速度可能更快。
据贝壳研究院日前公布的数据，2022年3月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；同时，本月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。
此外，部分区域的限售政策也有放宽。3月23日，哈尔滨发布消息称，拟废止2018年出台的主城区6区商品房限售政策。
在业内人士看来，此次取消限售，有利于促进合理需求更好释放，使市场稳健发展。
苏州、上海等多地房贷松动
“观察下来，近期房贷放款速度较以前明显加快，实际上，今年以来，房贷放款情况就有好转。”上海一位房地产中介对记者称，前来咨询买房、卖房情况的客户也变多了，但最近一段时间，受疫情反复影响，部分客户的看房计划被搁置了。
记者近日从上海地区多位国有大行、股份行房贷经理处了解到，今年房贷放款周期基本已恢复正常，如果是二手房，审批和放款大多在一个月内就可完成，而在去年四季度，可能需要花费4～6个月的时间；如果是新房，由于涉及提交的材料少，速度可能更快。
邮储银行某支行房贷经理对记者称，针对二手房，目前该行贷款审批是在1周左右，若征信、收入等材料符合要求，过完户两三天就可放款。不过在此之前，还需核查涉税评估价，受疫情影响，人员较少，涉税价的评估可能需一周左右。
中国银行某支行房贷经理也向记者称，该行当前房贷审批大约是2周，双证（房产证和抵押证）办好后，放款仅需要2~3天；若是新房，抵押证办理得比较快，周期将更短。建设银行(601939)某支行房贷经理对记者表示，该行二手房房贷审批约是3周，材料齐全的话，放款大概在1~2周。
在房贷发放提速的同时，记者注意到，上海多家银行的房贷利率亦有所下调。这是自2021年7月以来的首次调整，主要是受今年1月5年期以上LPR调降5个基点影响。目前，上海地区部分银行首套房和二套房房贷利率已由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%，进一步为购房者减负。
与上海邻近的苏州也正发生着类似的情况。第一财经获悉，近日苏州部分银行首套房房贷利率最低下降至4.6%，与调降后的5年期以上LPR利率持平，在重点城市中利率最低；二套房未结清的利率则在5.2%以上。
“这个月初开始调整的，行内房贷额度较为充足，不过还是要看客户资质。”农业银行苏州某支行相关人士对记者称，比如征信、收入、婚姻情况等，房贷审批后即可放款，约在一周内。除了农业银行外，工商银行、中国银行、建设银行等多家银行的首套房房贷利率均为4.6%。就苏州房贷市场而言，当前4.6%的利率水平是自2017年6月后近5年来的最低水平。
另从更广范围来看，据贝壳研究院统计，3月房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，且当前利率接近2020年三季度的水平。103城中，82城房贷主流利率下调，其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。包括苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%。
与此同时，银行放款继续提速。据悉，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中，长三角城市占13城。就上海而言，本月平均放款周期较上月缩短超过20天。
除了针对按揭贷款的放松外，记者了解到，部分银行也提高了对房开贷的支持力度。此前2月末，曾有消息称，上海地区金融监管部门召集银行开会进行窗口指导，要求支持房贷、开发贷的占比和增速。具体包括，月末房贷增速不低于各项贷款增速，月末房贷余额不低于去年同期；开发贷增量不能为负。对此，华东地区某国有大行分行相关负责人对记者称，实际上从去年底就加大了对开发贷的支持力度。“之前对房开贷增速有限制，但从去年底，就要求开发贷不下降。”
限售、限购也有放松
在信贷端“开闸”的同时，还有部分城市放开了限售、限购的要求。最新的消息是，哈尔滨拟废止限售等楼市调控政策。
3月23日，哈尔滨市政府官网发布公告称，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。
据悉，该《通知》发布于2018年，其中出台了“区域性限售政策”，即在主城区6区，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。另外，《通知》还要求严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。
如今，废止该《通知》，意味着调控政策的放宽。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称，哈尔滨废除了2018年出台的限售政策，进一步说明，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松。
在哈尔滨之前，郑州也曾出台楼市19条新政，对限购进行松绑，称子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
在业内人士看来，信贷宽松叠加支持性政策的出台，将促进房地产市场进一步修复。这在数据上已有体现，贝壳研究院数据显示，3月1~17日贝壳50城二手房日均成交量较2月（春节后）日均成交水平增长约17%，周度房价指数保持平稳；二手房市场供需活跃度也提高，3月以来贝壳50城二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均较2月（春季后）的日均水平提高。
此前召开的金融委会议明确提出“货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，会后央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等部委积极表态维稳，其中财政部明确“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
严跃进表示，政策暖风对于房地产行业来说具有积极作用：一是这说明房地产市场和产业受到支持，有利于后续市场预期调整和市场秩序稳定等；二是从实际过程看，无论是降低首付还是利率下调均降低了购房者成本。“预计后续会出台更多政策组合拳，以保障合理住房消费需求等。”
本文来源：21世纪经济报道
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