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房地产企业分化加剧 “好学生”稳步谋有为

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随着楼市的深度调整,房企间的分化更加明显。近期,在部分资金困难房企忙着保交楼、还债、跟债权人沟通展期、延期发布业绩的同时,部分优质房企——楼市的“好学生”陆续发布了亮眼的2021年全年业绩报告。证券时报记者梳理多家房企业绩发布会信息来看,“好学生”们对当前及未来行业发展仍充满信心。

业绩:多家优质房企实现两位数增长

去年,在行业整体增速放缓的背景下,多个“好学生”的年度销售额依然实现了两位数增长,远超行业增速4.8%的平均水平。如绿城中国2021年实现合同销售总额3509亿元,同比提升21%,在TOP10房企中增速第一,全年目标达成率113%;招商蛇口(001979)去年实现签约销售金额3268.34亿元,同比增加17.73%,行业排名升至第7;越秀地产2021年合同销售金额约1151.5亿元,同比上升20.2%,完成全年目标的102.6%。

从财务状况来看,优质房企财务稳健,平均借贷成本均不到5%。其中,截至2021年12月31日,招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档,全年综合资金成本为4.48%;越秀地产“三道红线”也均保持“绿档”达标,2021年平均借贷成本仅为4.26%,同比下降36个基点;旭辉控股2021年也正式进入了“三道红线”绿档。另外,绿城中国“三道红线”的三个关键指标都进一步向好,公司管理层表示,要确保2023年能够进入绿档,同时根据今年的内外部环境情况,做好了提前进入绿档的准备。

与这些财务稳健的“好学生”相比,个别目前陷入资金困局的房企推迟了“交卷”时间,如中国恒大、融创中国、世茂集团、融信中国、佳兆业、新力控股等。其中,中国恒大公告称,无法按期完成审计程序,延迟刊发2021年业绩,近期还在与债权人沟通重组方案。而融创中国则在发布利润大幅下滑的盈利警告公告后,也公告将延期发布年报;同时,融创中国近日也在寻求境内债券“20融创01”展期两年,并对展期方案增加了实控人孙宏斌无限连带责任担保等增信措施,融创将在近期与债券持有人召开沟通会,商讨该笔债权的展期方案。

并购:积极寻找

慎重出手

当前,作为房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段,房企间的项目并购得到金融监管部门的大力政策支持。

证券时报记者注意到,已发年报的“好学生”中,招商蛇口今年率先发行了并购债,旭辉控股也获得了银行授予的并购专项额度,绿城中国也拟发行并购债,募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业,缓解流动性压力。并购计划也成为房企业绩发布会上的热点问题,不过,优质房企们对于并购项目的选择相当谨慎。

招商蛇口财务总监黄均隆表示,并购的项目复杂很多,主要看它资产的质量、风险是不是可控、对应的价格是不是合理。公司会以积极的态度推进收并购,积极寻找、谨慎决策、慎重出手,同时又会把收并购的项目跟现在一些城市招拍挂的项目进行比较,哪里的商业回报好,公司就会去哪里做。

谈及并购计划,越秀地产董事长及执行董事林昭远也表示:“钱不是问题,差的是好项目。如果标的项目合适,符合要求,但和越秀地产城市重叠度偏离的,我们也不一定会考虑。”

旭辉控股是民营企业中少数几家获得并购融资支持的房企。旭辉执行董事、控股CFO杨欣表示,后续还会跟其他主要合作银行签订并购额度,因为这些并购额度得到了管理层的呵护,既不计算在金融机构“两集中”的红线之内,也不计入房企的“三道红线”中新增有息负债的额度之内。旭辉会非常谨慎地筛选项目、使用并购贷。

展望:稳是关键词

市场即将见底

对于今年市场的判断,绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强认为,上半年市场将筑底盘整,下半年开始市场会逐步复苏趋稳。判断依据有三:一是政策风向的转变,有利于房地产市场的恢复;市场需求出现了复苏的信号;三是基于周期性的判断。“总的来说,我们对2022年全年目标达成以及行业的中长期发展还是非常有信心的。”

“2022年跟2021年不一样,去年是前高后低,今年是前低后高,市场在逐步复苏,政策见底,市场即将见底,我们期待5、6月份有个小阳春,因为受疫情影响,本来3、4月的小阳春不明显,但从旭辉自己数据来看,3月比2月销售增加了40~50%。”旭辉控股董事局主席林中说。

对于房地产行业的整体判断,绿城中国董事会主席张亚东表示,简单用三句话概况就是,行业总体稳定、结构逐步调整、长期趋向健康。“尽管现在行业内认为商品房销售额18万亿已经到顶了,但是我们认为整个行业总体基本稳定,虽然我们也认为行业数据会逐步下降,但未来5~10年还会保持在15万亿元以上水平,房地产仍是支柱产业,还是大有可为的行业。”

林中也认为,房地产行业是支柱产业、永续行业、周期性行业,周期性就意味着它有春夏秋冬,现在只是冬天,不是末日。“我们相信冬天快结束了,春天也就不远了。”

招商蛇口董事长许永军还表示,当前的环境和后续5年房地产行业发展,如果只讲房地产,实际上就是一个字“稳”,把握住“稳”字,就把握了现在及未来5年甚至更长时间房地产行业的脉络。

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