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上海中止2022年首轮集中供地 40幅土地原定4月出让

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3月28日,上海土地交易中心官网发布一则《关于中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动的通知》(简称“《通知》”),为响应全市疫情防控工作,现中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动。后续将根据疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

《通知》指出,已交纳的交易保证金在中止期(自通知发布当日起至中止结束当日止)内所产生的同期银行活期存款利息,将在交易结束后退还。商品住房用地交易资金监管期限另行设定。

此前的2月23日,上海土地市场官网挂出上海今年第一批宅地集中拍卖公告。公告显示,共有40幅土地将于4月集中出让。总供应面积215.6公顷,总起拍价850.7亿元,保证金比例20%,触顶溢价率最低4.24%,最高10%。

相比去年4月公布第一批集中出让土地,今年上海提速了供地节奏,且40幅宅地总量不小。其中,有2幅是租赁住宅用地;有2幅位于市中心核心地段:一幅在徐汇区,另一幅在杨浦区。

易居研究院研究总监严跃进认为,此次上海暂停土地交易,让房企充分意识到疫情对于房地产市场的干扰影响。房企或将要对全国各地尤其是重点城市的疫情情况密切跟踪,提前预判和做好谋划,防范近期拿地工作受到干扰。

“暂停是最妥善方案”

疫情对上海楼市的影响正在缓慢释放。

据上海中原地产数据显示:上周(3.21-3.27)上海成交延续反弹格局,新建商品住宅成交面积14.3万平方米,环比增加5.9%。从成交量来看,青浦、宝山、松江和嘉定几个郊区在支撑全市交易,成交面积均在1万平方米以上。尤其是宝山和青浦成交面积超过3万平方米。前期入市的项目相继进入签约期,推高成交量。预计这些区后续即便有回落但仍能维系一定高度,对稳定全市交易起支撑作用。相比之下,大浦东回落速度比较快,成交不足7000平方米,明显低于一般情况下的1万平方米以上的成交面积。

上周上海楼市均价52751元/平方米,环比下跌11.4%。这是由于大量远郊区域产品入市,市场回到中低价位产品为主、高端产品为辅的常态。上海新房市场供应依然维持高位,市场信心正在延续。

但上海土拍市场按下了暂停键,房企投资拿地从过去关注城市房屋销售市场,到现在需要关注外部因素对于土地交易市场的影响,更利于科学统筹安排拿地工作。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,一季度各地都面临经济压力,上海这次疫情反复对地方经济影响比较大。这批土地尽早出让对地方财政收入有重要意义。因为疫情因素,不少项目开盘节奏受到影响。近期项目供应有所起色,但成交数据一直上不去。同样,二手房带看也遇到阻力。市场销售不畅,地方政府的相关税收也会降低。

上海已有不少楼盘开盘采取线上摇号的方式,理论上,上海也有相应技术手段采用线上拍卖的方式卖地,但卢文曦认为,中止土拍应该是最妥善的处理方案。一方面,减少人员流动,人员聚集,对防疫有利。尤其是拍卖,人到现场,聚集在拍卖大厅,有风险成份在。另一方面,基于当前情况,即便有充分准备,房企心态也会发生变化,可能会影响到拍卖结果。而土地市场是前端信号,如果拍卖效果不佳不利于稳定市场预期。

房企需调整拿地策略

上海土拍市场何时恢复尚存诸多不确定性,此时周边城市也有土地挂牌出让,不排除有的房企会分流到当下有土地出让的城市。比如3月28日,苏州市自然资源和规划局公布2022年苏州首批次集中出让地块公告:共计15幅涉宅用地,总起始价226.98亿元,总出让面积为82.68万平方米。杭州、南京、金华、宁波、天津也在3月份先后披露了首批集中供地信息。

目前已有北京、福州、厦门、青岛、合肥等5个城市完成首轮集中供地,各地纷纷调整土拍规则,降低土拍门槛与让渡盈利空间,但土地市场尚不能言回暖。从近期其他已经开启土拍的城市来看,国企、央企的拿地效率特别高。卢文曦认为,这一特征也会在上海土拍市场有所反映。

一名房企人士对21世纪经济报道记者表示,从目前已完成首轮集中供地的城市来看,一季度各地土地交易总体不好,不排除二季度会出现房企扎堆抢地尤其是在个别城市出现抢地的现象。

房企在疫情面前不得不调整拿地策略。“上海是战略要地,兵家必争之地,所以要留足够的现金储备,一旦恢复可以及时‘杀入’。”卢文曦表示,一些疫情影响较小的城市在恢复正常工作节奏,他们也会陆续推地。对于一些资金有限的房企来说,如何取舍考验决策能力。

对于上海土地市场重启,卢文曦表现出乐观的心态:“上海是全国的上海,所有资金都会在这里汇集,优质企业在这里汇集。热点土地还是会进入最后的‘一次性’报价阶段,当然,溢价率由于设定‘天花板’,总溢价率不会太高”。

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