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万科的2021: 隐藏在财报里的那些数字

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万科交出了一份表现平淡的年报。

2022年3月30日,万科发布2021年全年业绩报告。去年全年,万科实现营业收入4528亿元,同比小幅增长;归母净利润225.2亿元,同比大幅下降45.75%,这是万科净利润13年以来的首次下滑,而且下滑比例近乎腰斩。

万科董事会主席郁亮反思万科净利润下滑时表示,从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

郁亮分析称,毛利率下降是财务层面的主要影响因子,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。

此外,万科受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元;另外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,万科对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归母净利润约26亿元。

除了净利润下滑之外,万科的财务报表中还有更多可以为投资者关注的细节。以下为21世纪经济报道记者整理的数个要点,从中可以更全面的看到万科去年一年的经营表现。

1.土地市场投资未明显缩量

去年上半年,万科在公开土地市场表现良好,不过进入下半年之后,随着市场变化,万科也相应减少了土地投资。

根据万科的年报,2021年其获取新项目148个,总规划计容建筑面积2667.4万平方米,权益计容规划建筑面积1901.4万平方米,权益地价总额约1401.5亿元,新增项目平均地价为6942元/平方米。

相较于2020年,万科的地价总额和平均地价均高了,而权益计容规划建筑面积却少了,以此来看,万科的土地成本还是略有上升。数据显示,2020年,万科新获取项目总规划建筑面积3366.5万平方米,权益规划建筑面积2058.8万平方米,权益地价总额约1381.5亿元,新获取项目平均地价为6,710元/平方米。

2.少数股东损益占比提高

万科2021年全年实现的净利润总额是380.7亿元,同比下滑约35.8%。归母净利润的下滑幅度要更大一些,源于万科少数股东损益仍保持在较高水平。

从万科的财务报表中,可以看到2021年万科的少数股东损益为155.5亿元,而2020年这一数据是177.8亿元。以此计算,万科少数股东损益在2021年的净利润总额中已经达到40.8%。

万科近几年少数股东损益一直要高于多数同行。可供对比的数据是,招商蛇口的少数股东损益约在30%左右,龙湖集团的这一数据在25%左右,万科的少数股东的确分走了较多的利润。

万科财务负责人此前曾就问题解释称,万科的项目中有约70%都是合作形式,多数会由万科为主要股东,因此其他项目的合作方的回报就被列为了少数股东权益。此外,合作的项目公司还存在财务资助的问题,通常万科的项目公司如果需要投资5亿元,注册资本一般为1000万-2000万,其余4.8亿元基本由股东借款投资,万科所有操盘的项目,财务及资金账户都归万科管,与控股子公司的运作并没有太大的差别。

3.经营性现金流、持有现金都变少了

万科2021年仍保持安全经营。截至2021年12月31日,万科净负债率29.7%;经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%,继续保持“绿档”。

不过,相比起2020年,万科的经营性现金流和持有现金都同比有所减少,这也可以看到万科所受到的行业冲击。2021年,万科经营性现金净流入为41.1亿元,而2020年同期则为531.9亿元,这是需要警惕的数字。

此外,2021年,万科在手现金为1493.5亿元,而2020年则有1952亿元,此外去年年中万科的在手现金也仍有1869.9亿元,一年以来逐步走低,也是值得关注的现象。

4.房地产开发系统员工减少

去年下半年以来,房地产行业的人员流动是大趋势,万科也受到了相应的影响。

根据万科年报,2021年,万科总在册员工人数同比增加,共有139494人,同比增加43.97%;但房地产开发系统的人数却同比下滑,共有在册员工17323人,同比减少11.84%。

对比专业构成可以看到,万科去年一年管理类人员减少幅度最大,同比下滑51.9%至2844人;专业技术人员则小幅下滑4.46%至7243人,但市场营销和销售人员则同比逆势上升17.56%至7236人。

根据万科年报,专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员;管理类人员则包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。

5.管理费用没有明显改善

郁亮从2020年开始提出了房地产行业进入“管理红利时代”。根据万科的理解,万科必须认识到这个时代以“充分竞争”为主要特征,必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。

但万科在这方面也许需要更努力。2021年,万科的销售费用为128亿元,同比上涨了20.42%,万科解释为是推广费用和销售佣金增加;管理费用录得102.4亿元,小幅下滑0.44%,原因是人工费用支出减少。

万科2021年实现的销售额是6277.8亿元,同比下滑10.8%,在此背景下销售费用还有两成左右的增幅,也是值得关注的现象。

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