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房企年报深读丨 “住宅+商业”双轮驱动,新城控股逆势而守

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“相信没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。”3月31日,新城控股集团股份有限公司(601155.SH,简称“新城控股”)2021年度业绩会上,公司董事长王晓松指出,整个房地产行业的变才是不变的真理。过去大半年,房地产行业经历了前所未有的挑战,新城控股亦如此。

3月30日,新城控股发布2021年年报。数据显示,2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元,累计销售面积约2354.73万平方米,实现营业收入1682.32亿元,同比增长15.64 %;报告期内,实现归母净利润125.98亿元,扣非归母净利润102.45亿元。截至报告期末,公司总资产达5342.93亿元,归属于上市公司股东的净资产593.10亿元,同比增长17.23 %。

在稳增长、防风险的双重目标下,房地产将何去何从?王晓松对此有自己的思考。他认为,宏观政策将持续发力,适度降准、降息。房地产作为支柱产业,仍需发挥稳定器的作用。在房住不炒总基调的指导下,调控政策可能会出现局部的放松,加大对刚需改善住房需求的支持力度,市场有望重新回稳定状态,进而走向一个良性的循环。

因此,王晓松更坚信,新城控股应着力于精细管理、提质增效、租售并举,多元渠道发力,实现规模效应和风险的平衡稳健发展。

在这样的背景下,新城的发展思路依然坚守“住宅+商业”双轮驱动模式,同时坚持轻重并举的双轮驱动2.0战略。

针对投资者关注的商业板块,王晓松在业绩会上作了详细披露。近几年来新城控股商管业务占比持续提升,2021年,新城控股实现商业运营总收入86亿元,物业出租及管理业务毛利占比17.15%,毛利率72.64%。新城商业采取的是轻重并举的商业模式,2021年新开业的轻资产吾悦广场18座,新拓展的轻资产吾悦广场16座,进入零资产、零资金沉淀创业周期。2022年,新城商业的经营目标包括新开业吾悦广场25座,商业运营总收入105亿元。

2020年业绩会上,王晓松曾经预判,房地产行业已经从冲浪运动转变为帆船运动。今年的他对此有更深层次的解读:浪是可以看得到的,但是风看不到,唯有不断的提升自身的能力,找准风向才能迎风而上。

出于对市场下行的感知,新城控股在2021年四季度有意识加强销售回笼现金,陆续对去化承压的项目,给予了一定的折扣。2021年四季度,新城控股单月销售额都在200亿以上。不过,房屋销售均价和利润率也因此受到相应影响。2021年,新城控股全年结算毛利率20.45%,房地产开发销售毛利率17.68%,比2020年减少4.06个百分点。王晓松指出,保现金流是第一要务。行业的毛利率水平会在目前的低谷经历一个逐步修复过程。

为此,新城控股在提升资金效率上发力。近两年公司积极响应三条红线的政策,在截至2021年底,所有的指标均达到了绿档的要求,按照监管口径的计算,提出预收款的资产负债率为69.9%,净负债率48%,现金短债比1.17 。2021年度境内外评级机构对公司的评级基本维持稳定,在此基础上,公司整体的平均融资成本为6.57%,较2020年末下降了15个bp,行业层面来看,直接融资的难度有所提升。面对不利的市场环境,新城控股在强化现金管控的同时,也在积极开展到期债券的置换。2020年12月成功发行了4年期的美元债,票面利率4.8%,2021年1月成功发行了5.25年的美元债,票面利率4.5%。

发债利率持续下降与债券久期持续拉长,一定程度上反映了新城控股债务结构有所优化,财务安全性有所提高。比如,在899亿元的有息负债中,新城控股以产品类细分银行的开发贷为主体,占438亿元,经营性物业贷52亿元,美元债139亿元,境内的公司债62亿元,ABS及CMS 66亿元,中票PPI 50亿元,信托借款90亿元。

新城控股高级副总裁及财务负责人管有冬透露,该公司目前没有其他的未披露的私募美元债及员工理财等。在合联营公司中,归属新城控股权益的有息负债为115亿元,总体有息负债总额可控,各项债务也是清晰透明,安全性总体有保障。

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