多个城市首轮土拍开启！业内：土拍规则变化提高房企积极性

今年首轮集中供地大幕已经拉开，多地以优质地块吸引房企，竞拍门槛也在下降。3月31日，同属粤港澳大湾区的深圳和广州推出今年首批集中出让地块。

深圳土拍仍强化“房地联动”

深圳市规划和自然资源局发布的消息显示，深圳市2022年度第一批次、共计8宗居住用地于3月31日集中发布挂牌出让公告，将于4月29日挂牌成交，地块位置涵盖宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、深汕特别合作区共6区，总起始价约168.11亿元。其中，龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地全部用于建设企业自持的保障性租赁住房，其余7宗用地均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”。

据悉，本批次用地挂牌方案延续了2021年深圳居住用地集中出让的规则，除龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地外，其余用地采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。例如，位于宝安区新安街道的A012-0112宗地建成后普通商品住房销售限价(均价)为87494元/平方米(不含装修)。本批次用地最高溢价率仍控制在15%以内，通过明确普通商品住房的销售限价强化“房地联动”，引导市场预期。此外，继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。

值得注意的是，本次出让地块均初始配建保障性租赁住房，建成后由市住房保障署负责接收、运营和管理；企业竞得自持的保障性租赁住房则由项目所在辖区住房建设局负责监管，实行政府指导、市场化运营。记者梳理发现，此次深圳推出的多块用地限价相对于去年同片区用地的价格略微上调。例如，A012-0112宗地相比去年新安宗地(宝中鸿荣源项目)的每平方米8.55万元限价，略微上涨近每平方米2000元。

多地土拍规则变化

提高房企积极性

不过，深圳此次土拍依旧采用“三限双竞+摇号”的方式，规则变化不大。3月31日，广州公共资源交易中心挂出18宗涉宅用地，将于5月5日集中出让，规则变化较为明显。

不过，广州此次土拍的规则发生了一些变化。在出让条件方面，此次土拍也并未出现去年的“限房价”和“限售”条件，但大部分土地的出让条件仍然设置了土地限价、竞自持和摇号等程序。例如，黄埔地块不再限定开发项目的售价，但对配建的教育设施等交付时间做出了要求。

海珠区两宗地块的要求就显示，“当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商品住房建筑面积(以不动产登记的建筑面积为准)的方式确定竞得人，凡接受最高限制地价的竞买人可参与竞自持商品住房建筑面积，最高竞自持商品住房建筑面积的比例设定为50%， 当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积的比例为50%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，所有接受自持商品住房建筑面积比例为50%的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。”

无独有偶，同属粤港澳大湾区的东莞，2022年首批居住用地的集中供地也在日前上线，长安、塘厦、大岭山、常平、横沥等镇街共计出让8宗地块。值得注意的是，此次推出的地块虽然限制了总价，但未限制建成后新房销售价格。

进入2022年，多个城市的集中供地规则继续发生变化。例如，杭州发布《2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让的公告》，此次政策对于杭州的土拍规则进行了调整，最大的亮点是明确了“次高者得”的规则。当地价到达封顶价之后将不再直接摇号，而是通过线下的一次报价方式进行。其中，在报价中将剔除最高报价，按照所有报价中次高者确定为竞得企业。从这个可以看出，杭州确立了“次高者得”的模式，改变了过去“价高者得”的模式。

截至目前，22个集中供地城市中，超半数城市已推出今年首批集中出让地块。从土拍结果看，土地市场分化较为严重，整体表现冷热不均。业内人士表示，虽然各地在以优质地块吸引房企，竞拍门槛也在下降，供地价格明显让利于房企，但整体土地市场仍然低位运行。

中国指数研究院认为，对于近来推出首批集中出让地块的城市，呈现出以下特点：集中出让次数增加，供地量缩价涨，优质地块放量；土拍规则优化，“化繁为简”，降门槛、提利润，摇号/抽签基本成标配，提升企业拿地意愿；市场热度分化明显，而部分库存较大或市场处于调整期的城市土拍热度仍保持低位；拿地企业仍以国央企为主，部分稳健型民企拿地积极性仍在。短期来看，尚未首批推地的城市或将继续优化土地结构和竞拍规则。