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房企年报深读丨 郁亮道歉并反思,万科承诺业绩将企稳回升

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一份歉收的业绩报告发出来之后,万科董事会主席郁亮罕见地道歉了。

2022年3月30日晚间,万科发布2021年全年业绩报告。业绩报告显示,2021年,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8%;归母净利润225.2亿元,同比下降45.75%,这是万科发展史上第三次净利润录得下滑。

2022年3月31日,万科举行线上业绩发布会。郁亮在业绩发布会开始之前花费将近20分钟的时间向全体股东检讨、解释业绩表现不佳的原因。

郁亮将万科净利润下滑归因于两个方面,一个是管理的离散度高,表现在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。郁亮以环京市场举例称,万科判断环京地区市场在2018、2019年在比较大幅调整后已经到底部,所以当时购买了一个资产包,“但随后市场发生了更剧烈的下降,为此我们不得不计提25亿元减值准备。”

另一个方面的原因则是多赛道探索成本高。郁亮说,万科同时做多重赛道的摸索和探索,付出的成本事实上比想象中的要大。在过去开发业务好的时候,由开发业务承担了相关的成本,在市场发生变化的时候,这些就体现为对业绩的影响。

但说一千道一万,万科的业绩表现的确是难以让投资者和资本市场满意。郁亮也表示,“不管我的反思多全面,不管我的检讨多深刻,考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好,让股东失望了,在这里,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

为了让投资者和资本市场看到万科管理层的诚意,郁亮还自愿放弃其2021年度全部奖金,而万科在职的8位董事、监事、高级管理人员所获得的税前报酬也同比下降50.0%。

与此同时,万科也提高了分红比例。万科今年的分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元,基于当前的股价,股息率约5.1%。

万科董事会秘书朱旭在业绩会上表示,未来万科会把股息分红的比例稳定在35%-40%之间。

不过即便分红率维持在一定水平,假若万科未来业绩仍然未有回升的趋势,这样的承诺也只是枉然。郁亮在业绩会上强调,万科今年可以实现止跌企稳,稳中提升。他的信心来自两个外部基础和三个内部基础,外部是政策、行业基础,内部则是自我调整和经营服务类业务的支撑。

郁亮的信心,并非空有其谈。

从规模上来看,万科开发业务继续保持在行业第一阵营,且未来2到3年的储备有保障。郁亮表示,万科目前在建面积1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,此外,截至去年底,万科已售未结合同金额累计超过7100亿元,是2021年结算收入的1.6倍,这些已售未结资源,将陆续转化为结算收入,对万科的业绩形成有力支撑。

此外,万科的经营服务类业务也在持续向好。根据郁亮的表述,万科的物业业务在行业内处于领先位置,过去10年复合增长率超过30%;物流业务在高标仓方面处于行业领先,冷链全国第一,过去3年复合增长率达到52%;长租公寓业务是绝对的行业第一,过去3年复合增长率超过40%;商业平台印力过去5年的复合增长率20%。

2021年,万科整体经营服务业务收入超过400亿元。郁亮表示,探索这些业务的学费,大部分已经交完。他预测,今年,万科非开发业务总体将开始形成正向贡献。

郁亮还希望,希望机构投资者可以给这些新赛道建立一个新的估值模型。他指出, “我们把每个业务能不能独立上市,作为它成功的标记之一。”

郁亮还称,万科具备行业领先的信用评级,净负债率长期处于行业低位,“三道红线”全部符合“绿档”要求,这也有利于万科获得更多投资选择,获得更多发展机会。

为了让这些内部基础更好地向一线传递,万科的管理层也要“下基层”了。

郁亮说,万科去年已经取消了集团合伙人的层级,每个人都要下沉到前线去干活。“总裁祝九胜直管长租公寓,我自己也兼任集团的首席客户官,研究并解决从客户层面所反映的问题。”

万科变了,万科又没有变。知错而能改,一个企稳回升、回到增长轨道上的万科,或许也是可期的,更是资本市场和投资者,期望看到的。

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