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一季度经济扫描丨房地产小阳春迟来, 政策面送暖复苏可期

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随着多座城市限购限售调整、房企融资合理需求优化等政策面暖风吹拂,房地产市场逐渐走出最困难的阶段,但房地产行业的春天还未完全到来。

今年第一季度,房地产市场成交及房企销售业绩仍保持低迷。克而瑞监测数据显示,今年3月,30座重点城市商品住宅成交面积环比增长48%,同比跌幅扩至47%;累计业绩来看,今年前3个月百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%。

如此看来,业界期盼的三四月“小阳春”,并没有如期而至,成色也远不如以往。不过,随着广州、深圳等一线城市销售面逐渐好转,以及更多的城市加大力度维持房地产行业的健康发展,业界普遍认为,“小阳春”虽然按下“暂停键”,但预计今年5月份市场会逐步好转。

从企业的经营面来看,多数房企的发展主基调仍然保持资金面稳健安全,进入“缩表出清”的阶段,今年预计市场成交规模同比或将见顶回落。

小阳春迟到

今年一季度,供需两端观望情绪都有所蔓延,表现在开发商推盘不积极,而购房者信心也尚在恢复中。

以广州为例,第一太平戴维斯统计的数据显示,今年第一季度,因受春节假期等季节性因素影响,开发商推盘多有延迟。截至2022年3月19日,广州一手住宅市场供应面积环比下降73.6%,至70.0万平方米。

第一太平戴维斯称,尽管政府持续出台保障性政策以稳定住宅市场预期,同时个人购房融资环境持续改善,但购房者仍对当前房地产行业有所担忧,市场观望情绪持续浓厚,去化表现倾软。截至2022年3月15日,广州一手住宅成交面积环比下降52.6%,同比下降53.8%,至111.3万平方米。

一位广州东部区域新开楼盘的销售负责人告诉21世纪经济报道记者,“从去年开始我们就在蓄客,蓄了半年,所以最近新开楼盘都有客户来看,但去化方面还是比预期的要差一些,市场还是比较平。”

不仅是广州,其他城市普遍也面临这样的局面。

例如合肥,去年上半年其楼市曾火热一时,但现在也开始转入冷淡,且暂未逆转。

“现在市场还是比较缺客户的,虽然比起去年年底好转了一些,但还是没有什么起色。新房好一点,但二手房特别是偏远一些的区域,表现不是很好。”一位合肥当地的市场观察人士指出。

中国指数研究院统计数据显示,2022年一季度,一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%,二线代表城市同比下降39.1%,三四线代表城市同比下降43.1%。3月,各线代表城市成交规模同比降幅均超四成,多数城市仍处于深度调整中。

以价格维度来衡量,则有企稳的趋势。中国指数研究院显示,2022年一季度,一线城市新建住宅价格累计上涨0.15%,较2021年四季度由跌转涨,市场有所恢复。二线城市一季度新建住宅价格累计上涨0.06%,3月价格环比由跌转涨,市场出现恢复迹象。三四线代表城市一季度新建住宅价格累计下跌0.11%,各月价格环比均下跌,市场继续调整。

复苏将到来

尽管如此,但市场各方参与者的信心都在重建恢复中。

华润置地总裁李欣在3月31日的业绩会上指出,政策层面肯定是见底的,尤其是进入三月份以来,带有“暖意”的政策的效果已经显现,另外消费者的消费信心可能也处于触底的状态,问题无非是在底部开展多久,需要一些综合的提振力量来提升市场。

李欣表示,市场的回暖还比较明显,尤其是一线和强二线已经处于回暖中,表现在售楼处客流量明显提升,还有这些城市二手房成交也在提升。有同行说上半年低开、下半年回升,我也是这么认为的。

从市场一线的情况来看,回暖的迹象已经渐渐明显。

中原地产广州项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时指出,以我们观察来看今年3月的市场并不太理想,开发商推盘或者促销活动,都不太理想。但我们预计,市场成交也会逐渐恢复,真正的小阳春应该要到5月份才会来。

此外,部分城市土地市场的回暖,也体现了房企正在重拾信心。

克而瑞统计数据显示,今年3月全国300城经营性土地成交总建筑面安吉4734万平方米,环比上涨13%;成交总金额1397亿元,环比上涨17%;平均楼板价升至2951元/平方米,环比上涨3%,同比上涨20%。

克而瑞称,在合肥、厦门首轮集中土拍明显回暖的带动下,土地市场成交平均溢价率微升至5%,连续三个月环比上涨;各能级城市表现略有差异,二线、三四线城市溢价率环比均有所上涨。

由此可见,房地产市场在第二季度成交回暖将是可期的,但未来的发展模式也将被重塑。

正如中国海外发展董事会主席颜建国近期表示,中海对房地产行业健康发展与良性循环充满信心。“房地产下半场将迎来巨大的变化,不再是到处都是机会,行业将从躁动回归理性,从盲目扩张走向高质量发展。”

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