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市场成交下行明显, 衢州取消限购及144平方米以上户型限售

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4月1日,衢州出台通知优化限购、限售政策。

在优化限购方面,规定非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同衢州户籍家庭执行相关购房政策,不受需缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套的限制。

在优化限售方面,通知发布后衢州市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地出让公告里有特别约定的除外。

这意味着衢州家庭、个体工商户或企业新购房将不再限购、限售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,衢州此次政策优化力度大,与近几年政策多次收紧,当地房地产市场疲软有关。衢州是今年全国首个同时取消限购和限售的城市,具有非常强的信号意义。

衢州新购房不再限购、限售

衢州市住建局表示,出台通知主要是为了充分释放衢州市居民住房需求,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进市区房地产业良性循环和健康发展。

通知包含了支持合理住房需求、优化区域限售政策、完善住房预售管理、试行地下空间现售、规范房地产市场秩序、强化网络舆情引导管控等多方面内容。

限购、限售是房地产调控的主要规制性手段之二,衢州大力度调整这两方面政策引发市场关注。

据“衢州发布”(衢州市人民政府新闻办公室)2019年12月2日消息,衢州当时未实行限购或限售政策。2021年7-8月,衢州20天内连续出台两个通知,实行限购、限售。

2021年7月20日,衢州明确实行区域限售,规定对智慧新城、老城区范围内新出让地块中144平方米以下的普通新建商品住房签订《商品房买卖合同》后限售5年。

2021年8月7日,衢州再次出台通知,明确实行限购管理,暂停向在衢州市区范围内拥有1套及以上住房的非衢州户籍家庭、个体工商户以及由自然人投资或控股的企业售房,并规定非衢州户籍家庭购房需连续缴纳12个月及以上社会或个税。

另外,去年8月新规还将衢州限售范围扩大到144平方米及以上的新建商品住房。

今年4月1日新通知取消了非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业的限购规定,新出让地块新建商品住房,以及尚未网签的144平方米及以上商品住房不限售

除了优化限购、限售政策外,新出台通知还将申请商品住房预售的最低建筑面积由3万平方米降至2万平方米。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者指出,降低预售建筑面积,一方面有利于加快项目入市,另一方面有利于相对降低房企资金监管数额,缓解房企资金压力。

另外,新出台通知还明确要试行地下空间现售。严跃进认为此举有助于规范车位销售行为,打击车位炒作。车位捆绑销售现象或相应减少。

调整与市场表现冲突的政策

易居研究院智库中心提供的数据显示,今年第1季度衢州市区(衢江、柯城)新建商品住宅成交689套,成交面积7.6万平方米,较去年同期分别下降76%和77%。今年第1季度衢州市区新建商品住宅成交均价近2万元/平方米,环比下降3%

去年第1季度到今年第1季度,衢州市区新建商品住宅供应面积为114万平方米,同期成交面积101万平方米,市场整体供大于求。

杭州市民白女士向21世纪经济报道记者表示,从浙江省内来看,与经济发展水平更高的宁波、温州等地相比,衢州经济发展相对靠后,人口吸引力相对不足。“我认识的衢州人基本都在杭州买房安家,很少有朋友回衢州发展。”

综合浙江各地统计局数据发现,2021年浙江GDP为7.35万亿元,同期衢州GDP近0.19万亿元,仅占浙江GDP比重的2.6%,衢州GDP在浙江省11个地级以上城市中排名第9。同期杭州、宁波、温州的GDP分别为1.81万亿元、1.46万亿元和0.76万亿元。

从人口来看,据浙江省统计局数据,2020年浙江常住人口6457万人,十年增加1014万人,增长18.63%。2020年衢州常住人口228万人,十年增加15万人,增长7.23%,人口增速不及全省增速。

与经济增长和人口变化情况相对,衢州房地产调控严格。

严跃进指出,近几年衢州房地产政策多次收紧,对市场的主动调控程度高于周边城市金华。“此前金华被住建部约谈,政策还相对温和,而衢州开化县、江山市等政策均有所收紧。”

以2021年为例,在衢州2021年7月、8月出台的通知中,除了明确要实行限购、限售,并扩大限售范围外,还规定全市区限价、提高增值税免征年限、建立二手房成交参考价发布机制等等。

具体来看,规定原则上市区所有宅地均实行“限房价、限地价、竞配建”的土地出让方式;分批预售项目每批次预售申报均价不得高于前一批次均价;当期住宅可售房源数与购房意向登记人数比值超1:2的,实行摇号选房;个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年;在市区热点区域试点建立二手房成交参考价格发布机制,并将价格与银行二手房贷款发放挂钩等等。

严跃进表示,衢州本次优化房地产政策,一定程度上是将与市场表现相冲突的政策进行调整,与哈尔滨拟废止“哈政办规[2018]12号”文,取消限售等有一定相似性。

包括衢州在内,近期各地房地产需求端政策密集调整。根据诸葛找房数据研究中心统计,截至3月底,今年全国已有70余城调整房地产相关政策,调整方向涉及优化限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。并逐渐从三四线城市扩大到部分市场压力较大的二线城市。

4月2日,据多家媒体报道,秦皇岛政府发文表示,因《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》、《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》已无政策支撑,且不再适应当前秦皇岛房地产发展形势,予以废除。4月2日下午,21世纪经济报道记者致电秦皇岛住建局,相关工作人员表示该消息属实。

多位受访专家认为,不管政策调整的力度如何,未来将会有更多城市跟进调整房地产政策。

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