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3月一二手房成交量下滑 上海楼市“小阳春”迟迟没到

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此前业内预测,上海楼市“小阳春”将在3月如期而至。然而,事与愿违,上海楼市“小阳春”这次被外因耽搁了。

自3月中旬开始,上海楼市成交快速下滑。原本按照2月、3月上半月的一二手房成交趋势,3月末有望出现的翘尾收官却被打断。

据上海中原地产数据显示,上周(3.28-4.3),上海新建商品住宅成交面积7万平方米,环比减少51.1%。

与之对应的是,据一家第三方机构测算,上海3月二手房成交量约1.24万套,比2月份还少。从3月16日开始,单日网签量开始出现明显下滑,3月20日的网签量甚至只有约110套。

近期上海新房开盘项目也不多,成交延续此前结构,因此均价变化不大,为53731元/平方米,环比上涨1.9%。

3月,楼市频吹暖风,提振市场信心。但是全国疫情出现反复,是阻挠小阳春出现的重要因素。上海中原地产市场分析师卢文曦指出,上海3月下半月以来诸多小区被临时封闭,直接影响到看房和交易。虽然开发商作出应对,比如线上开盘摇号等,但是诸多不便已经影响到交易反弹。不过从开盘认筹情况来看,尚没有出现大的变动,热度高的项目依然一房难求。

他认为,近期越来越多城市加入调控松绑行列,并且城市等级从四线城市向三线城市扩展,包括近期地产股的连续反弹,说明市场情绪没有受到影响。因此,3月成交表现意外并不代表市场就此走坏,预计疫情过后,楼市成交量还会有回补动作。

成交下跌

春节过后,陈佳(化名)从老家回到上海郊区的中介公司上班,2月份上海二手房成交数据有回暖趋势,但陈佳却感觉到了行业的寒意。陈佳一直在跟进的几名客户都表示还在观望,购买意愿并不强烈。

从他初步了解的情况来看,客户观望的原因是多方面的:比如,这些客户回老家之后,感觉当地楼市在春节并没有出现“返乡置业”的高潮,于是便多了几分保守的心态;有的客户观望了几个月的房子价格一直没有波动,去化也没有明显加快,市场进入买卖双方博弈状态。

很自然地,陈佳自春节后,整个2月份过完是零开单状态。而这个时候,陈佳一名从事二手豪车销售的老乡店里缺人手,一直在游说他去“帮忙”。于是,他告别干了3、4年的房地产中介行业,转型二手车销售。

陈佳转行,只是房地产中介行业的个案,选择留在这个行业的还是大多数,每个人的机遇与选择也不同。不过,进入3月下旬,上海大部分区域一二手房市场均出现了大幅回落迹象。

从一手房市场来看,3月28日至4月3日这一周,全市仅浦东区成交面积维持在1万平方米以上,4.3万平方米的成交量几乎占全市交易量的半壁江山。业内人士指出,这与网签数量增加有关,比如,临港新区出现个盘集中网签,导致成交面积上升。

其他区成交面积下降比较明显,比如一些传统成交大户,青浦区成交面积仅3000多平方米,奉贤成交量也不超过3000平方米,嘉定甚至不到1000平方米。

上海郊环外区域表现最差的是金山区,一周成交只有190平方米;虽然该区并非交易重点区域,但由于是传统的刚需和刚改产品聚集区,通常成交面积会超过5000平方米。

实际上,上海一手房新增供应在3月是大幅上涨的,与成交的下滑形成鲜明对比。据克而瑞研究中心发布的数据显示,3月,上海商品住宅新增供应面积达112万平方米,同环比分别上升了831%和419%,前3月供应累计同比较去年增幅达215%。大幅上涨的供应量并没有助推成交量。

三月以来,上海新建商品住宅成交面积每周的成交量均在15万平方米以下,且成交均价呈下降趋势。

失落的小阳春 

以二手房成交量为对比,21世纪经济报道记者通过梳理部分公开数据,发现上海近几年的楼市“小阳春”受疫情影响明显。

据世联评估、上海中原地产、上海链家等机构发布的数据显示,2020年3月,受疫情和春节假期影响,上海二手房成交约为1.58万套,同比下跌约44.37%。2021年3月,上海二手房成交3.94万套,同比大增149.37%;2022年3月,上海二手房成交1.24万套左右,同比大跌68.53%。

从前述第三方机构数据来看,如果以31个交易日计算,今年2月10日到3月12日期间,上海二手房成交量约为1.96套。

虽然上海楼市小阳春耽搁,但此前上海一手房活跃度一直在提升。据上海链家研究院的监控数据显示,成交方面,上海2月份全市共成交新建商品房7347套,环比下降36%,同比增长30%,成交金额494亿,环比下降38%,同比增长39%,套均总价672万元每套,环比下降3%,同比增长7%,成交均价61060元每平方米,环比下降1%,同比增长10%。2022年前2月,全市累计成交金额1289亿,同比增长7%,成交套数18864套,同比增长6%,套均总价683万元每套,同比持平,成交均价61286元每平方米,同比增长4%。

从成交数据来看,上海市2月份受新房集中供应和春节假期影响,供应与成交较1月出现下滑,但活跃度持续升温,市场各方也努力营造良好态势,都释放出了上海楼市小阳春即将到来的积极信号。

进入3月,上海市疫情形势严峻,企业纷纷改为居家办公,部分小区住宅临时封闭,买房卖房相关活动受到阻碍。

此前,多家地产公司宣布因疫情影响,暂停其在上海项目售楼处的开放,并且将选房从线下转为线上。如金融街·金悦府3月28日至4月5日售楼处暂停对外开放。上港星江湾售楼处自3月16日暂停对外开放、接待,后续具体开放时间另行通知。

3月29日,上海土地市场发布公告称,因疫情防控需要,为响应全市疫情工作,上海第一批集中住宅用地土拍推迟,原定于4月上旬组织交易的40宗涉宅用地,因为疫情全部终止,后续将根据上海市疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

不少楼盘为响应防疫政策,开盘时间及方式作出相应调整。截至3月31日,上海11个待开新盘,先后发布了延期开盘通知,分别是浦东的锦博苑、金鼎首府、森兰名苑、金科御桥博、翠嘉盈峰,虹口的瑞虹新城瑧庭,徐汇的百汇园三期,金山的新华御著,奉贤的保利明玥霞光、松江的泗泾绿中海和金地新乐里。

易居研究院研究中心总监严跃进表示,展望未来,市场底或将在二季度到来,届时成交或将筑底企稳,同比跌幅也将有所收窄。但各城市市场或将加剧分化:一、二线城市大概率将在4、5月市场回稳。其中,一线城市市场需求及购买力最为坚挺,房地产市场或将率先企稳。

卢文曦也认为,从近期上海市场来看,成交持续下滑,更多的是因为疫情带来的影响,扰乱正常交易秩序。但从成交榜单来看,还有签约过百套的项目,楼市趋势并未走坏。近期供应已经充分释放,静等疫情过后,秩序逐步恢复,这些供应会逐步反映到交易数据上。

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