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多地稳楼市新政利好合理需求:“五限” 陆续调整,政策“红线”仍在

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4月12日,南京市六合区房产交易管理中心确认,从当日起,外地户籍购房者,可在南京市六合区限制购买一套住房,凭借户口本、身份证,已婚家庭携带结婚证等证明,即可前往当地开具购房证明。也即,六合区正式调整了限购政策。

南京市溧水区也推出了同样的政策。至此,南京市已有两个区的购房资格向外地户籍放开。

4月11日,苏州也对限购和限售政策同时进行了调整。其中,二手房限售期限由5年改为3年。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时,社保(个税)由3年内连续缴满24个月改为累计24个月。

在一城一策的思路下,近期有多个城市对楼市政策进行调整。其中,以限购、限售为代表的“五限”政策,也出现了一定的调整,体现出政策对需求端的支持。

房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商,这是我国目前最严格的限制性购房政策,“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。分析人士认为,“五限”政策的调整,体现出调控政策对需求从抑制到支持的微妙转向。但与此同时,为防止市场过热,政策“红线”仍然存在。

强二线城市出手

南京、苏州两地对楼市政策的调整,是近期多地优化楼市环境的缩影。据不完全统计,2022年已有接近70个城市发布了出台稳楼市新政。仅4月以来,就有近10城推出了不同力度的稳定房地产市场政策。

从政策内容上,主要表现为降低最低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面。

其中,对限购、限售政策的调整,也已有先例。3月末,福州就曾出台政策,针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户,即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。

限售政策方面,哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策,从而成为首个取消限售政策的省会城市。

在此之前,山东省济宁市取消了对二手房“限售”的限制;青岛市即墨区也将新房交易限售期限由拿证满5年改为网签满5年,二手房由5年改为2年。4月1日,衢州出台通知优化限购、限售政策,成为今年全国首个同时取消限购和限售的城市。

“南京、苏州调整限购、限售政策的意义在于,其意味着对楼市限制性政策的调整,已经延伸到强二线城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示,此前进行过类似调整的郑州、哈尔滨、福州等城市,主要属于二线或弱二线城市之列。

除对限购、限售政策的调整外,限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。近期,多个城市下调最低首付比例,上调公积金贷款额度,郑州、兰州等城市则取消“认房又认贷”,都被认为是对限贷政策的合理化调整。

限价方面,多家房企人士向21世纪经济报道表示,今年以来,热点城市普遍放松了对新房预售价格的管控,但由于购买力尚未完全恢复,价格的提升并未体现在交易层面。

至此,“五限”政策中,除“限商”尚未有实质性的调整外,其余四项限制性政策都出现了一定范围的调整。

严跃进表示,始于2017年的这轮楼市调控中,“五限”叠加是最重要的代表性政策,也构成了我国最严格的限制性购房政策。“五限”的调整,也意味着对需求端的限制正在有条件地放松。

政策“红线”仍在

调控政策转向对需求的支持,早有端倪。去年12月召开的中央经济工作会议指出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。此后,多个监管部门做出类似的表态,地方政府也陆续出台相关的利好政策。

进入2022年,支持合理需求成为各地楼市政策中的主旋律之一。其中,除刚性需求外,改善性需求也迎来利好。近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施,均是着眼于对改善性需求的支持。

严跃进指出,我国仍然处于城市快速发展的阶段,住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看,部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足,对稳定楼市意义重大。

从市场走势来看,由于各种原因,这些政策的起效尚需时日。

3月1日,郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面,推出19条措施稳定楼市。因支持力度较大,郑州还曾被称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,政策出台后,郑州新房访客量增加,特别是核心优质项目去化有所好转。据初步统计,3月各周度成交规模有所提升,在2月低基数下,3月周均成交面积较2月周均成交面积增长五成左右,但相比于去年年中的水平,成交规模尚有一定距离。

另外,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年3月,郑州新建住宅价格环比下跌0.27%,二手住宅价格环比上涨0.06%。“政策明显显效尚需时间。”陈文静表示。

陈文静指出,调整“五限”政策,并推出优化楼市环境的相关措施,将是未来一段时间里楼市调控的主要方向。但受楼市走向受多重因素影响,在当前的形势下,市场的恢复节奏恐怕不会太快。

尽管如此,面对政策调整有可能带来的市场过度反弹,已有警惕的声音出现。4月11日,《经济日报》刊文指出,教育部日前发布的做好普通中小学招生入学工作的通知明确,教育资源相对均衡的地方,鼓励逐步实行单校划片;教育资源不够均衡的地方,积极稳妥推进多校划片。一些市场人士据此认为,学区房价格将迎来新一轮上涨。

文章表示,这种看法值得警惕。遏制学区房乱象,并不是权宜之计,需久久为功,防止炒作学区房之风卷土重来。

严跃进认为,这也反映出楼市政策仍然有“红线”存在。来自于学区房、高价地等重点领域的信号,都可能成为触发“红线”的警报。在合理需求逐渐释放、市场回暖的背景下,以鼓励需求为名,试图突破“红线”的行为仍将受到限制。

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