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苏州也传出松绑限售, 年内已有超60城调整楼市政策

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房地产市场区域政策放松的消息不断传出,地产销售端改善预期升温,但多重因素影响下二级市场分歧加大。

4月11日,有消息称苏州市二手房限售政策放松,同时非本地户籍购房者社保缴纳要求有所松绑。记者从当地房产交易中心及中介处了解到,相关调整尚未有正式文件发布,尤其对于非本地户籍人员的购房政策,当地新房交易中心明确表示尚无变化。

有地产行业人士对记者表示,近期疫情对苏州成交有一定影响,可能一定程度上刺激政策优化。据不完全统计,今年以来已有超60城调整本地楼市政策,从下调利率、首付比例逐渐到限购、限售政策放开,成交预期乐观中,地产股也在二级市场明显回暖。

不过就在周一,延续了半个多月上涨行情的地产股有所分化,早盘一度出现跌停潮。消息面上,美联储加息预期升温,中美利差10余年后再次倒挂,国内货币政策预期有所分歧。最新信贷数据则显示,代表住房按揭的居民中长期信贷明显回暖,机构对地产销售和股价表现普遍乐观。

苏州二手房限售可能松绑

“疫情对苏州楼市影响还挺大的,看房很不方便,之前成交一直还行,”对于二手房限售政策放开的消息,一位苏州当地地产中介人士表示,可能和近期当地疫情加剧了成交低迷现象有关,“不然可能还没这么快。”

4月11日,有消息称苏州放松二手房限售,限售期由5年调整为3年,新房维持3年限售不变,自当日起实施。记者致电当地房地产市场和交易管理中心(下称“交易中心”),相关工作人员表示,目前商品房(新房)没有接到任何变化通知,负责二手房交易的电话截至发稿一直处于“通话中”。但据前述中介人士透露,目前公司已接到二手房限售放松的消息,预计近期会发布正式文件。

此外,还有报道称,苏州交易中心人员透露自4月11日起限购政策也将调整,即非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房,社保年限要求从原来的三年内连续2年缴纳调整为累计2年缴纳。对此,当地中介人士表示“还未听说”,不过如果从房源供应和需求两端松绑,苏州楼市有望在疫情后或迎来较明显反弹。

记者查询苏州市2019年7月发布的《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,其中针对苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)、二手住房,购房人分别自取得不动产权证之日起满3年后、5年后方可转让;非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

自去年四季度以来,在监管不断纠偏融资政策背景下,各地纷纷布局“一城一策”,据中指研究院统计,仅今年一季度就有超过60城调整楼市政策。在下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度之后,部分城市陆续放开限售、限购、限贷等,在苏州之前已有郑州、哈尔滨、福州、兰州、秦皇岛、衢州、青岛即墨等地松绑“五限”政策。

不过各地因城施策不断深入背后,3月楼市成交仍同比持续下滑,尤其三四线城市环比表现仍不乐观,购房者信心不足导致去化压力较大。克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月,同比增幅超过80%。另据西南证券最新统计,其跟踪的全国32个城市中,4月(截至8日)商品房累计成交面积同比继续减少49.9%,环比下降19.4%。机构普遍预期,未来还会有更多城市跟进,去化压力和房价波动较大的三四线城市概率更大。

政策传导有望逐渐落地

在多地利好消息刺激下,房地产板块自3月中下旬以来在二级市场持续上涨,截至上周五板块整体涨逾30%大幅跑赢大盘,同期沪指涨幅为6.13%。此前,业内对于经营性资金支撑房企摆脱困境的预期浓厚。

不过,4月11日早盘,地产股未能延续涨势出现分化,多只个股上演跌停潮。同日消息面上,随着美联储加息预期升温,中美10年期国债收益率盘中出现2010年来首次倒挂,有分析师指出,中美利差倒挂或因为疫情后两国经济基本面及通胀预期变化。在资本外流、汇率风险等担忧下,市场对我国货币宽松政策能否持续产生分歧。

不过,对于地产股未来走势,国内机构预期普遍乐观。首先在货币政策上,4月6日国务院常务会议再次强调货币政策的稳健性,同时提到提升新市民金融服务水平、优化保障性住房金融服务。中泰证券地产分析师陈立认为,在销售持续下行背景下,国常会释放了积极信号,有助于满足购房者合理的住房需求,预计货币端5年期LPR(贷款市场报价利率)有进一步下调空间。

根据央行4月11日最新公布的社融和信贷数据,一季度银行信贷意愿普遍增强,新增人民币贷款和社融规模双双超出市场预期,其中反映按揭需求的居民中长期贷款一季度增加1.07万亿元,虽然3月继续同比少增2504亿元,但较居民中长期贷款罕见下滑的2月已有回暖,恢复正增长。

其次是各地因城施策对房地产信贷和销售端的助推,此前有机构分析,年中将是重要转折点。中信证券近日研报也指出,房地产政策底、销售底和投资底总是顺次出现,去年四季度政策底已经明确,3月以来因城施策的政策利好加速涌现,二季度商品房销售增速或将见底回升,但投资底仍需等待。只要经济下行压力没有实质缓解,或地产销售没有确认见底,地产的松绑政策就可能持续出台,地产股仍有上涨空间。

而从长远看,国泰君安房地产分析师谢皓宇团队认为,考虑到紧房企信用抑制土地资本化,加上人口城镇化率已达较高水平,未来只有加大房企信用支持从而带动产业链发展,才能带来居民收入及收入预期的上升,否则信用扩张可能低于预期。而在经济偏弱、流动性持续宽松的情况下,有可能出现资产荒局面。

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