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3月70城房价降幅微收: 市场修复缓慢而曲折,城市政策调整或再扩围

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4月15日,国家统计局发布3月70城房价数据,70城新房和二手房价格指数环比继续下降,但降幅微收,而且房价环比下降城市的个数有所减少。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,3月各线城市房价环比趋稳,同比下降或涨幅回落。其中一线城市房价环同比继续上涨,但涨幅有所回落;二线城市新房环同比持平或上涨,二手房环同比下降;三线城市房价环同比均下降。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,各线城市新房价格表现都在好转,但受疫情影响,好转程度在弱化;二手房市场回调较新房明显,二手房集中的热点城市交易受疫情冲击,部分需求观望,交易价低于预期。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示,3月70城房价数据整体符合预期,目前全国房价仍处横盘阶段。

据诸葛找房数据研究中心统计,目前全国已有超70城出台楼市调整政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,近期房地产支持政策效果有所显现,但受疫情影响,政策效果存在不及预期可能,后续各地还需因城施策进行调整。

房价下降城市个数减少

据国家统计局数据,3月70城新房价格指数环比下降0.07个百分点,降幅较上月收窄0.06个百分点。70城新房价格连续7个月环比下降,但降幅有所收窄。70城中有38个城市新房价格环比下降,个数较上月减少2个。

孟新增表示,热点城市很多在售项目收回促销政策是70城新房价格环比降幅收窄的重要原因。整体来看,仍有半数城市新房价格继续调整,但调整空间较小。

在李宇嘉看来,各地积极纾困楼市,按揭利率降低,市场预期开始有所平稳,新房价格指数正触及底部。新房价格下跌城市个数虽在减少,但相较前两个月,房价环比下跌城市的数量减少的特征并不明显,市场需求仍然较弱。

从二手房市场看,3月70城二手房价格指数环比下降0.19个百分点,降幅较上月收窄0.09个百分点。70城二手房价格连续8个月环比下降,降幅同样有所收窄,且收窄程度较新房明显。70城中,45个城市二手房价格环比下降,个数较上月减少12个。

严跃进表示,3月二手房市场逻辑与新房类似,即环比看,二手房价格正努力挣扎走出下跌区间,但难度仍存。受近期房地产政策调整影响,市场已经出现些微暖意,但由于去年下半年以来房价持续下跌,利空影响短期难以消除。

一线城市的市场情况对其他城市有一定参考价值。3月一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅较上月回落0.2个百分点,连续3个月上涨;二手房价格环比上涨0.4%,涨幅较上月回落0.1个百分点。

李宇嘉认为,一线城市新房价格连续3个月上涨,正成为楼市稳定回升的发动机。一线二手房价格涨幅收窄,则是受疫情影响,部分购房者态度转向观望,导致高价房源难以成交,部分二手房房主为促成交易而下调价格。

从二三线城市看,二线城市新房价格环比与上月持平,连续止跌2个月,二手房价格环比下降0.1%,降幅较上月收窄0.2个百分点;三线城市新房价格和二手房价格环比分别下降0.2%和0.2%,降幅较上月均收窄0.1个百分点。

李宇嘉表示,各线城市新房价格表现都在好转,二线城市新房价格连续止跌2个月,三线城市跌幅收窄,主要因为这些城市积极纾困,推出发放购房补贴、公积金行政、降低首付比例等政策利好。而在二手房市场,二线城市由于二手房挂牌量高,价格仍在下跌,三线城市则由于新房库存较大,政策更多利好新房去化,二手房价格持续阴跌。

政策调整城市将继续扩围

中国银河证券研究院日前发布报告认为,房地产行业仍然在出清中,需求端仍然处于下滑状态,供给端风险处于暴露过程中,融资端的支持现阶段主要集中在需求,房地产行业出清没有完成。

但从3月70城房价数据来看,严跃进认为,一些重点城市的统计数据可能比较悲观,但近期房地产政策调整效果有所显现,全国层面来看市场预期有所修复,对于促进市场交易有一定帮助。

据诸葛找房数据研究中心统计,目前全国已有超70城出台楼市调整政策,涉及放松限购、限售、降低首付比例、降低房贷利率、提供公积金贷款优惠等多个方面。

光大证券分析3月房地产行业流动性时认为,“三孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持。目前已有部分城市推出类似政策,如郑州鼓励老人来郑州投亲养老,允许其投靠家庭新购一套房;绵阳对多孩家庭购房最高补贴2万元;兰州二孩、三孩家庭可增加一套购房资格等等。

从政策调整的城市来看,逐渐显现出从三四线城市扩大到二线城市的特征。日前,苏州将二手房限售年限从5年缩短至3年,非苏州户籍家庭购房的社保要求也从3年内连续缴纳满24个月调整为累计24个月,业内将其解读为房地产政策调整从二线城市扩展到强二线城市或新一线城市,后续其他同能级城市或有类似政策推出。

在孟新增看来,后续二线城市会继续因城施策,跟进房地产市场政策调整,但一线城市调整预期较小。

中国银河证券研究院分析认为,短期房地产政策变化仍以需求侧政策为主,央行和各级政策层逐步减少居民购房方面的障碍。而对于供给端,现阶段调控政策并未放松太多,虽然对房地产企业在信贷和风险处置上有了小幅的缓解,但仍然是希望看到市场并购兼并为主,并且政策更有利于能容易获得金融资源的企业。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,未来政策调整城市还将继续扩围,市场将持续修复,但进程可能缓慢而曲折。

从4月情况来看,以深圳、苏州和青岛为例,中指数据显示,4月第一周(3月28日-4月3日),深圳、苏州和青岛新房价格分别成交12.2万平方米、30万平方米和31.4万平方米,4月第二周(4月4日-4月10日)这三个城市分别成交6.3万平方米、11.6万平方米和9.1万平方米,环比降幅分别为48.4%、61.4%和71%。

随着需求端政策持续推出,孟新增预测4月房地产市场成交规模有望改善,但价格端仍然相对平稳。需要提醒的是,目前疫情仍面临一定不确定性,突发疫情或打乱市场恢复节奏

严跃进指出,疫情影响购房者实地看房,也会对部分购房者收入带来冲击。受疫情不确定性影响,政策效果存在不及预期可能,不能对市场恢复节奏太过乐观。后续还需因城施策,基于城市市场实际情况进行政策调整,必要时在首付比例等方面加大政策支持力度。

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