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今年来新房成交同比降七成 苏州各区域去化率分化明显

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“苏州楼市目前两极分化比较严重,核心区域房价倒挂,楼盘去化率能达到90%甚至100%,基本要靠抢,‘秒光’。但区域位置稍微偏一点的项目走量就很难了,对分销渠道的依赖程度很大,能占到70%及以上。”一家TOP30房企苏州区域项目营销策划张钰(化名)告诉《每日经济新闻》记者。

继4月11日将二手房限售期由5年调整为3年、外地户口购房社保条件放宽后,4月21日,苏州再次发布政策:首次使用公积金贷款:个人由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。

尽管政策持续在放松,然而受疫情影响,近期苏州部分地区新房售楼处、二手房中介门店关闭。克而瑞苏州统计数据显示,截至4月20日,4月苏州市区商品住宅的供应面积为7.87万平方米,同比减少93%;成交面积为24.99万平方米,同比减少74%。

区域去化两极分化

张钰负责的项目位于苏州城郊的苏相合作区,在去年底首次开盘时由于价格相对同区域其他项目具有优势,因此在苏州的环线刚需市场非常有竞争力,“首开两天去化率达40%左右。”

不过张钰也表示,那时受疫情影响没那么严重,如果放到如今这个市场情况开盘的话,“很难达到这样的数据了。”

事实上,受长疫情影响,年后苏州住建局就发文要求:“暂停大规模线下开盘、交付、推广会等聚集性活动”,此后又随着疫情变化情况暂停了部分线下售楼部的开放。“基本现在很多售楼处只能线上带看。”张钰表示,目前能集中开盘的项目已经不多了。

据克而瑞监测数据,3月苏州有9个项目推售,开盘去化率高达60%,算是近半年去化率较高的月份之一。值得注意的是,苏州区域板块分化行情持续加剧:园区、狮山核心板块去化表现最好,园区2个价格倒挂盘“日光”;其次是新城板块,去化率能达到60%~80%;但是绝大多数板块去化率低于40%,并大量分销且佣金比例达3%~5%。

“核心区域价格倒挂盘如园区奥体颐和玲珑、新区狮山等项目,基本还是要‘抢’的。”张钰向《每日经济新闻》记者坦言,“非核心区集中开盘如果能卖到五成就已经是相当亮眼的数据了,能卖到二至三成的也是不错的项目,当然卖得更差的也有。所以现在非核心区域的楼盘项目,基本上拿了证就滞销,严重依赖分销渠道。”

在持续低迷的市场情况下,开发商不得不通过各种优惠吸引购房者,以价换量。“在一些非核心偏远区域,一些项目借工抵房、员工房方式进行促销,最低折扣可以打到六折或六五折,非核心、但还过得去的板块正常折扣在九折至九七折左右,还有一些可以打到七折至八五折。”

此外,相城区部分项目在八五至八八折的基础上,还送物业费、车位抵用券、家电等,但去化率低至20%。

《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了苏州链家一门店经纪人李达,对方表示,“受疫情以及行业下行影响,今年苏州很多项目成交量较差,一些项目卖不动,在现有优惠下,还可以再谈其他优惠。”

“基本上现在大部分项目优惠都可以谈。”李达举例道,号称“北新区第一豪宅”的璞玥风华现房销售,因为卖得不太好,跟之前相比现在也降了差不多有六七十万元了。

10日内两次松绑楼市

事实上,今年以来苏州市场情况并不乐观。

克尔瑞数据显示,1~3月,苏州市区商品住宅供应面积为101.19万平方米,同比减少35%;成交面积为140.94万平方米,同比减少40%。二手房市场成交量也不容乐观,一季度苏州市区二手房总成交9853套,较去年同期成交量直接腰斩。

没有迎来楼市“小阳春”,进入4月又受疫情影响,苏州楼市不可避免地迎来“休眠期”,部分新房售楼处、二手房中介门店关闭,直接影响了新房客户的来访量和二手房的带看量。

截至4月20日,4月苏州市区商品住宅的供应面积为7.87万平方米,同比减少93%;成交面积为24.99万平方米,同比减少74%。而这近25万平方米的成交量中还包括因此前网签数据延迟的部分;二手房方面亦如此,4月至今苏州市区二手房成交套数为1846套,仅为去年同期成交量(4491套)的41%。

克而瑞苏州分析师认为,短期内苏州楼市行情的变化和疫情能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;一旦疫情得以控制,楼市也会慢慢复苏。

为刺激苏州楼市,4月以来,苏州已连发两份“松绑”政策。

4月11日,苏州发布新政:一是将二手房限售期从5年改为3年;二是非本地户籍(外地人)在苏州买房,社保(个税)不用3年内连续缴满2年,只要累计满2年即可;三是外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

10天后,苏州再次放松政策将公积金贷款额度提高:首次使用公积金贷款个人由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。

截至目前,苏州已经从限售、限购、公积金端开始松绑。克而瑞江苏分析认为,苏州疫情基本好转之后,楼市会回到正轨,但去年四季度以来这种下行低迷的状态很难在短期内逆转,因为市场信心需要时间修复,且疫情影响之下,市民的消费观念将会更加谨慎。

不过在张钰看来,“现在政策救市还只是不痛不痒的层面,市场信心建立、市场好转任重而道远。”

值得一提的是,今年一季度苏州市区无涉宅用地成交。3月28日,苏州发布今年首批次集中供地公告,推出15宗涉宅用地,总占地面积83万㎡,总起拍价227亿元,将在5月9日、5月10日正式竞拍。

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