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楼市下行压力倒逼刺激加速, 8大省会城市接连放出“大招”

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2022年行至当下,楼市调控的基调已然明确,从纠偏过渡至当前的支持,放松政策也从三四线城市扩大至二线,支持力度不断增强,不少城市突破了限购、限售等政策,其中不乏省会城市的身影。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至4月20日,全国已有超85个城市出台了松绑政策内容,调控次数超百次。4月前20天,合计出台政策31次,明显超过前三个月,月均25次左右的频次,变得更为频繁。

这其中,据第一财经不完全统计显示,2022年至今,已有包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市出台了楼市放松政策。

松绑政策主要聚焦于需求端,包括放宽落户、公积金贷款额度增加或条件放宽、降低首付比例、降房贷利率等,公积金贷款放宽是地方政府最常用的手段。其中,自郑州起,放松限购限贷、放松限售等政策开始更频繁地出现。

不过,从数据表现来看,市场销售仍保持在低位徘徊。据国家统计局,今年一季度,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;其中,住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元,下降22.7%;其中,住宅销售额下降25.6%。

基于此现实状况,业内普遍认为,各地稳楼市的政策还将继续出台。东吴证券(601555)研报指出,经济不稳,放松不止,“房住不炒”前提下,政策仍存在较高改善预期。

首破“认房又认贷”

省会城市中较早有松绑政策出台的,当属广西南宁。2月下旬,南宁市发布了住房公积金新政策,将第二套房的公积金贷款首付款比例从此前的40%降低至30%;同时,公积金贷款额度亦均有不同程度的提升。

这一放松政策本身,从放松力度到涉及的政策面,仍局限于公积金,尽管引发了部分关注但并无明显突破。这一状态被郑州一举打破。

3月初,历经了洪灾和疫情冲击的郑州发布了楼市调控“十九条”,包括部分放松限购、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。

其中颇具有代表意义的政策为,对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭,执行首套房贷款政策,首付比例将由此前的60%降至30%,也即“认贷不认房”。这是2016年调控收紧以来,首个松绑“认房又认贷”的重点城市,有利于缓解改善需求的置业压力。

天风证券地产行业分析师杨侃指出,郑州作为重要的省会城市,包括“认贷不认房”等政策利于为楼市注入信心,在全国具备一定示范效应。当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决,后续不排除压力较大区域或城市跟进微调,因城施策将持续演绎。

这之后的3月份,仅有福州、哈尔滨发布放松政策。其中,福州在房贷利率连续下降的基础上,再度推出楼市支持政策,降低长乐户口和外地户口在五城区内购房门槛;而哈尔滨则宣布废止2018年出台的限售政策。

此后,4月初,兰州跟进郑州的政策。在限购放松方面,孝老和多胎家庭,皆可在限购区域内新购一套房产;在限贷方面,除了在首套房的认定上,推行“认贷不认房”之外,大幅下调首付比例,其中首套房为20%,二套房为30%。

亿翰智库认为,尽管对于缺乏良好人口和发展基础的兰州来说,此番新政本身的效果可能有限,但以郑州、兰州为开端,期待更多二线城市逐步打开政策工具箱,出台实质性宽松政策,“我们认为,这一轮二线城市市场企稳回升将会对整体市场起到至关重要的作用。”

兰州的政策确如开启了省会城市松绑的大门一般,4月至今,多个省会城市披露了放松政策。

4月中旬,南京远郊市场六合区、溧水区,对限购政策予以放松。同期,昆明也印发了发布相关文件,提出25条政策,涉及调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例、允许房企缓缴土地款、加大货币化安置力度等内容,保障合理住房需求的同时提振改善型需求。

4月20日,又一西部省会城市加入松绑行列,银川对住房公积金政策进行调整,对已使用过住房公积金个人住房贷款并已结清的,为改善居住条件再次申请住房公积金购房的,最低首付款比例调整为30%;购买存量商品住房(二手房)的,最低首付款比例调整为40%。

行业改善仍待时日

不少大力度释放积极信号的省会城市,多逃不过销售市场低迷的情节。

以昆明为例,东吴证券研报披露的数据显示,2022年一季度,昆明主城五区商品住宅供应量同比下跌21.9%,成交量同比降幅达42.4%;商品住宅销售价格为14750元/平方米,环比略有上升,但同比下跌近6%。

其中,昆明3月份的库存去化周期达到30个月之久,超过了大部分省会城市。当前昆明首套房商贷利率最低已降至4.6%,各大银行也已把首套房首付比例降至20%。

郑州此前推出“十九条”时,也处于相似的市场条件下。据克而瑞数据,2021年末时,郑州新房狭义库存规模就已接近1500万平方米,消化周期超过20个月,2022年2月,由于成交持续低位徘徊,新房库存消化周期已是跃升至31个月。

在新政实施一月之后,郑州市场出现了回暖的迹象。克而瑞数据显示,今年3月份,郑州新房平均去化率为17%,单项目最高去化率为34%,较2022年2月有所回升;同时,项目来访量和销售流速稳步提升,3月单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套,较1月低点增长1倍有余;二手房带看量达到了5万余组,环比增长140%。

但从全国市场来看,当前政策的支持力度对市场修复来说,仍显不足。首创证券研报数据现实,3月份,商品房销售面积和金额的单月同比增速分别为- 17.7%和-26.2%,分别较前两月下降8.1个百分点、6.9个百分点,单月销售已连续8个月负增长。

“尽管在因城施策框架下部分城市相继放松调控,但疫情的扩散以及居民加杠杆意愿受到挤压,市场预期尚未出现扭转迹象。”首创证券指出,从当前的政策反馈效果来看,宽松范围及力度均有待升级,才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。

未来更广泛的放松也值得期待。继4月15日宣布降准后,央行于18日提出,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,进一步明确了继续加大需求端支持力度的态度。

中信证券认为,当前政策仍有许多可操作空间,如按揭贷款利率下调的空间仍然很大,贝壳研究院数据显示,如果按揭贷款利率再下行50个BP,也不会落到LPR之下;同时,绝大多数低线城市还没有达到两成的首付比例,大多数高线城市的首套房首付也在三成以上;公积金使用亦有加码鼓励的空间。“二季度仍将是政策集中发力期。”该机构预计。

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