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多地放松土拍规则,为何土地市场仍遇冷 ?

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昨日(4月22日),南京完成了今年首批集中供地,20宗地块最终成交14宗,6宗流拍。其中3宗地块触顶摇号,8宗地块底价成交。

与去年的三次集中供地相比,本次南京的供地量并不大,且地块位置优越,利于开发商后期实现快速销售回款。同时,此次土拍取消了地块配建租赁住房的要求,下调了保证金,使开发商的利润空间更有保证。不过,南京的此次土拍表现却说不上好。

事实上,今年土地市场遇冷,南京并非首例。一周前东莞首批集中供地原计划出让8宗涉宅地块,在竞拍前一天就有6宗地块因故因故终止,最终仅成交了两宗。而东莞的此次土拍也放宽了条件,如取消了限价、下调了保证金等。

就在昨日,天津宣布今年首批集中供地的15宗地块因故停牌(原计划供应30宗地块),停牌地块结合疫情防控等有关要求,后续另行安排出让。

从近期其他城市的首批集中土拍情况来看,也有部分城市的土地市场明显回暖。

如3月17日的合肥首批集中土拍,17宗地块中有15宗地达到最高限价后进入竞品质阶段,其中合肥滨湖区一宗地块有超过20家房企争抢;再如2月17日最早完成首批集中土拍的北京,18宗地块最终成交17宗,平均溢价率达13.9%(去年首批集中供地为6.4%)。

但从目前已经完成首批集供地的十余个城市的总体情况来看,虽然大多数城市均放松了土拍规则,但成交量价同比去年均有较大差距。克而瑞统计显示,受集中供地阶段性“低谷”、楼市下行及疫情影响,今年一季度土地成交规模跌入谷底,同比下降六成,成交均价亦同环比明显下降。

从一季度房企拿地情况看,克而瑞核心监测的1200家集团房企中,仅82家房企拿地。其中百强房企仅27家有新增拿地,拿地总量同比下滑九成。由于多数房企流动性仍存较大压力,拿地态度仍旧谨慎。

一个城市土地市场的冷热,与测算后的留给开发商的利润多少有关,也与该城市近两年房价走势和库存量有关,更与当下的市场行情、未来预期以及房企手中现金流有关。

虽然从去年底以来,各地楼市纾困政策和暖风不断吹向市场,但从各地楼市的实际表现来看,小阳春行情并未出现,利好政策的传导落地还有待时日。

因此,在房企资金普遍趋紧的当下,钱都得花在刀刃上,这次不拿地,可以等下次。但一旦拿地不慎,就有可能拖累公司原本并不宽裕的现金流,甚至成为压倒公司的最后一根稻草。

正如不少业内人士所言,从目前市场环境来看,当下不少房企首要考虑的不再是掉队与否的问题,而是如何熬过“寒冬”活下去。

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