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财面儿·年报深解丨金地集团: 行业变局下的“生力军”

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4月24日晚间,金地(集团)股份有限公司(股份代码:600383.SH,以下简称金地集团(600383))发布2021年年报。

尽管过去一年房地产行业经历深度调整,但金地集团还是交出了一份多项经营业绩指标表现抢眼的“答卷”。不仅资产和销售规模持续稳健增长,盈利也维持了相对稳定的水平,可谓行业变局之下的一支“生力军”。

据年报显示,企业全年实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%;归属于上市公司股东净利润94.09亿元。截止报告期末,企业总资产4628亿元,同比增长15.23%,近五年复合增长率高达22%;其中归属母公司净资产630亿元,同比增长9.57%,近五年复合增长率达到11%。

分红方面,金地集团也是毫不吝啬。企业拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元(含税),合计拟派发现金红利28.4亿元(含税),占公司2021年合并报表中归属于母公司股东的净利润比例为30.2%。而这已是企业连续多年现金分红占到净利润的30%以上。

前瞻性布局奠定销售持续稳步增长

虽然2021年地产行业处于整体下行态势,但行业中仍有部分优质企业展现出了强大的发展韧劲,而金地便是其中的一个。

2021年全年,企业销售规模实现了逆势增长。年报显示,企业全年实现签约金额2867.1亿元,同比增长18.15%,实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%,销售增幅处于TOP20房企前列,同时也是2021年为数不多完成年初销售目标的房企之一。

而优秀的销售业绩背后要归因于企业的城市深耕策略。截止2021年末,金地在全国布局的78个地级市中,有十余个城市市场排名均位列前十,其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一。核心城市市场份额的不断提升,为企业销售业绩持续稳定增长提供了保障。

与很多房企今年才在业绩会上重新提出收缩三四线布局,重点回归一二线城市不同的是,过去几年来,金地集团一直坚持“东密西强”的投资布局,聚焦高能级城市发展,严格控制三四线城市的下沉。以2021年为例,金地投资了111宗地块,新增总土地储备约1636万平方米,其中一二线城市的投资占比高达65%,市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达至34%,这也将更好地规避市场下行期风险。

此外,截止2021年末,金地集团的预收账款(含合同负债)达1128亿元,较2020年末增长了19.1%,这也为企业未来的业绩结算打下了坚实基础。

高质量经营促使盈利稳居行业前列

受市场下行和疫情等多重因素影响,2021年地产行业的毛利率整体呈现出进一步下滑态势。国金证券(600109)对今年3月以来已发布年报的房企统计数据显示,其中有14家房企的毛利率低于20%,平均毛利率为18.74%,平均净利润率仅为8.21%。

正是因为行业整体利润水平的低迷,也由此对企业的综合能力与精细化管理水平提出了前所未有的要求。

对此,金地集团对财经网表示,在精准投资的基础上,企业还在不断通过强化产品定位、成本管控、经营调度及加快体系建设、加快核心业务系统的数字化建设及数字营销系统的迭代,促进公司核心能力及经营效率的稳步提升,对冲行业利润下行的影响。

具体来看,2021年,金地集团的盈利规模虽有所波动,但盈利能力却依然保持着行业较好水平。年报显示,2021年,企业实现归属于上市公司股东的净利润94.09亿元,同比下降9.5%个百分点,但房地产结算毛利率为19.65%,净利率为9.5%,均高于行业平均值。

此外,值得注意的是,金地集团的周转率有了明显的提升,净资产收益率(ROE)仍能达到15.7%,处于行业领先地位。而企业在年报中解释称,主要是受益于企业投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高。

6年“绿档”助推企业获得多方认可

自2020年“三道红线”融资监管新规出台后,“三道红线”成为房企健康指数的“晴雨表”。而随着近年来市场的持续收紧,保持健康稳健的财务盘面也逐渐成为整个行业的基本共识。

对于金地集团来说,企业始终坚持平衡发展、稳健经营的战略,负债指标也在逐年稳步下降,企业的“三道红线”指标已经连续6年保持“绿档”。

具体来看,2021年金地集团的资产负债率为76.19%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,公司的实际资产负债率低至67.6%,净负债率仅为55.2%,有息负债规模、净负债率等核心负债指标均处于行业低位水平。

债务结构方面也在持续优化。截止报告期末,金地集团一年期以上的中长期负债占全部有息负债比重的68.25%,短期债务占比为31.7%;其中境内负债占比92.3%,境外负债占比7.7%,更加适配房地产行业的长开发周期。

对比现金情况来看,企业的偿债能力充足。截止报告期末,金地实现经营性现金净流入94亿元,持有货币资金余额648亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达1.4倍。

而正是由于具备扎实的财务基本盘,金地集团在资本市场上备受青睐。

2021年,企业通过开发贷、中期票据、超短期融资券及ABS等多元融资方式补充资金,持续优化现金流水平。其中,企业发行公司债券共计49.95亿元,发行中期票据共计110亿元。

截止报告期末,企业的债务融资余额为1256亿元,债务融资加权平均成本下降至4.56%,相比上一年降低了18个百分点,在行业中处于绝对优势的融资水平。

此外,2021年,在行业绝大多数企业被下调评级的背景下,金地集团也成了明显的“异类”。企业的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。这也侧面反映出即便是更为敏感、理性的金融机构和投资者,对于金地集团的资信水平和经营能力也表达了高度认可。

新赛道拓展谋求业务协同持续增长

事实上,面对房地产行业收益率逐渐走低、回归常态的大环境,很多敏锐的房企早已开始通过布局新赛道,谋求新的业务增长点。

所谓懂得“在阳光灿烂的时候修屋顶”,有这样意识的企业,金地集团是其中之一。在地产主业之外,企业也在进驻自持资产、物业服务、科技等赛道,并已布局多年。

在持有型物业方面,2021年,金地集团新获取广州花都TOD大型综合体项目,以补充商办物业的优质储备;在产业方面,企业新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目,新增管理面积190万平方米,实现了国内核心产业城市的全面布局。

截止2021年末,金地运营的持有型项目已达28个,其中涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型,累积租金面积约244万平方米,同比增长37.5%,其中产业园面积达103万平方米。

目前,企业持有的在营购物中心、进入成熟期写字楼、产业园区以及成熟期长租公寓的出租率均达到了90%以上水平,其中长租公寓平均出租率稳定在94%以上,处于行业标杆水平。

凭借出色的运营能力,2021年金地持有型物业的租金收入达约20.7亿元,同比增长52%,表现较为稳健,而这或也将成为企业未来新的利润增长点。

除此之外,与地产主业深度协同的金地物业,2021年正式更名为"金地智慧服务"。年报显示,年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购方式,新增外拓合约面积超过7000万平方米。截止2021年末,金地智慧服务的合约管理面积突破3.3亿平方米,其中外拓占比高达71%,非住业态占比达15%,市场外拓能力居于行业前四。在营收表现上,2021年金地智慧服务的营收突破50亿元,达52.8亿元,同比增长30%。

值得注意的是,开发代建业务是企业近年来成长颇为迅速的新业务板块。2021年,金地集团开发代建业务新签约19个项目,签约面积超过300万平方米。

年报显示,截止2021年末,企业开发代建业务在全国超过30座城市实现布局,管理服务项目近90个,累计开发管理面积超1500万平方米,其中政府公建面积超过400万平方米,并入选多个城市政府预选承包商库,品牌影响力也在逐年提升。

而金地方面也对财经网表示,企业还将进一步加强非住业务的拓展及竞争力,积极布局地产行业全产业链业务,努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时,稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践,做好与住宅主业的协作和平衡,寻找更多未来发展的增长点。

稻盛和夫曾言,萧条才是企业成长的最佳时机,克服萧条,就好比造出一个像竹子那样的‘节’来。经济繁荣时,企业只是一味地成长,没有‘节’,成了单调脆弱的竹子。但是由于克服了各种各样的萧条,就形成了许多的‘节’,这种‘节’才是使企业再次成长的支撑,并使企业的结构变得强韧而坚固。

面对不确定性的时代,企业反而要有确定性的抓手。敢于担当、主动应变,才能掌握防控和化解风险的主动权,危中寻机。而每一次的变局之下,通过在不确定当中捕捉机遇、反复试错、坚定前行而站起来的企业,终会脱颖而出。

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