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一河之隔,每平米便宜2万! 北京西六环外新盘能否"抢食"石景山客源?

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虽然一季度北京楼市成交量仍然下降明显,但自3月底以来,市场回暖势头明显。

如位于北京西北五环外的中海汇德里和位于东城二环的北京城建(600266)天坛府?九阙项目,分别于3月下旬和4月中旬开盘,销售金额均超过50亿元。

而在北京西六环外的门头沟,三个由知名房企开发的楼盘项目:峯范北京和金茂长安悦于4月份相继入市,龙湖北辰揽境也在持续销售中。而三个项目的用地,分别于去年10月和12月举行的北京2021年第二、三批集中供地中取得。

与开盘热卖50亿元的北京两大红盘相比,上述位于门头沟的三个楼盘入市后的销售情况如何?《每日经济新闻》记者于4月21日对这三个楼盘项目进行了实地探访,同时通过每经品房小程序对上述楼盘及周边二手房项目进行了对比测评。

每平米优惠达5000元

由金地集团(600383)和电建地产共同开发的峯范北京项目近期入市,项目官方公布的海报显示:首开销售10亿元。

《每日经济新闻》记者以购房者身份来到峯范北京项目现场咨询时,销售人员表示,“我们这次一共推出300多套房源,已经销售200多套了,好多优质房源需要清退出来别的人才能购买了,均价在5.5万左右。”

从北京住建委的官方网站来看,该项目4月4日开盘共推出312套房源,预售价格在5.7万至5.8万元/平方米,以批准销售面积和批准销售套数来计算,平均户型在77平方米左右。

综合官方数据,以“平均售价X平均面积X销售套数”计算,该项目首开销售10亿元大致是可信的。

据金地集团公开资料,峯范北京户型有61平方米、77平方米、93平方米、99平方米等。显然,该项目的定位是刚需客户,也即所谓的“上车盘”。因此,价格也是这类刚需盘的一大利器。

不过从报价上看,峯范北京在北京住建委的官网的备案价格是5.7万-5.8万元/平方米,而记者在该楼盘售楼处咨询时,销售人员的报价则是5.5万元/平方米。

而在咨询过程中,销售人员对一套74.66平方米房源的初始报价是429万元,均价在5.7万元/平方米。不过随后还有一系列让人眼花缭乱的优惠:交10万元认购金有98折优惠、7天内交齐总房款的30%再享98折优惠、当月补齐首付再享98折……

总之,各种优惠下来,该套房子的总房款仅390万元,均价为5.2万元/平方米左右,较初始报价足足优惠了5000元/平方米。

一河之隔单价相差两万

去年12月31日,北京地铁S1线最后一段金安桥至苹果园站全线贯通,这也使得门头沟地区居民进城更加方便、快捷。

从峯范北京项目所处位置看,与石景山区仅一河(永定河)之隔,地铁6号线终点站的金安桥换乘是地铁S1线,再坐一站便可到达四道桥,地铁行驶中可以观看首钢园和永定河的风景,甚至未及细细欣赏便已经到达。

从四道桥到北京核心区域,乘地铁仅需40分钟左右。由于北京6环的不规则,这里恐怕是距离市中心最近的“6环外”区域了。

由于紧邻石景山,销售人员也乐于介绍石景山的配套:首钢园、长安街、地铁一号线都是峯范北京项目的卖点。而事实上,这些卖点均位于一河之隔的石景山。

但四道桥在门头沟,并不在石景山。第三平台数据显示,位于永定河以东的中海寰宇天下项目销售均价为75000元/平方米,高出峯范北京近两万元。每经品房小程序显示,中海寰宇天下项目的估值参考价为67289元/平方米。

值得注意的是,峯范北京、龙湖北辰揽境和金茂长安悦三个项目的售楼处均位于石景山古城地铁站附近的写字楼中,这通常是地处偏僻的楼盘项目才会有的操作。

《每日经济新闻》记者在实地走访中发现,四道桥地铁站以南目前是大片绿地,环境清幽。三个项目沿着西苑路分布,目前周围已经都拉上了围挡,峯范北京项目所在地正在开挖地基,几台挖掘机在现场施工。沿着西苑路向南走几百米便来到了金安路,这条路向东穿过新首钢大桥和长安街相连。

周边二手房价差明显

虽然峯范北京、龙湖北辰揽境和金茂长安悦三个项目相邻,但实际上,金茂长安悦其他两个项目的竞争并不激烈。

金茂官方营销平台显示,主要户型有78平方米、98平方米、118平方米、140平方米,地块容积率也仅有2。从北京住建委官网显示的批准销售面积和批准销售套数来计算,金茂长安悦平均户型在110平方米。显然,金茂长安悦主要针对刚改客户。

龙湖北辰揽境的销售人员也告诉《每日经济新闻》记者表示,“金茂长安悦以大户型为主。”

而龙湖北辰揽境的定位和峯范北京大致相同,为刚需客户,户型在69-98平方米。不过二者因为入市时间不同,销售节奏也不大相同。

在龙湖北辰揽境售楼处,销售人员向《每日经济新闻》记者主推98平方米的户型,“小面积的只剩5号楼楼王位置有了,价格会稍微贵一些,98平米的其实您也可以考虑一下。”

值得注意的是,作为刚需定位,龙湖北辰揽境也是祭出价格的武器。

据北京住建委官网,龙湖北辰揽境的备案价格为6万元/平方米以上。但实际销售中,龙湖官方营销平台中79平方米户型的报价是465万元,折合单价5.8万元/平方米;而销售人员的报价则是“430万-470万元”,优惠力度更大。

《每日经济新闻》记者注意到,在上述三个项目周边,目前的二手房价格则差距较大。

每经品房小程序显示,和峯范北京项目一站地铁之隔的中骏天峰项目的估值参考价为51978元/平方米,周边各项配套中,最高得分为地铁配置(9.8分)和购物配置(8.7分)。距离四道桥地铁站仅3公里左右的永兴小区(建于1996年),估值参考价仅为34531元/平方米。

而在地铁上岸站,每经品房小程序显示,绿城西山燕庐的估价则为60379元/平方米。该项目于2019年建成,在周边人口结构、商务密度、地铁配置和购物配置上都有较大优势。

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