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房企年报深读| 凌克错估形势,金地失约净利正增长

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某种程度上,“招保万金”的招牌对金地集团而言有时候是鞭策,但更多时候却是负累。

在万科、保利均立下长足的发展目标,而招商蛇口也凭借特色化的布局走出一条另类的发展之路之时,除了“财务稳健”,却似乎找不出更恰当的词汇来描述金地集团这家无功无过的房地产企业。

这几年,金地集团的业绩表现一直让投资不放心地起起伏伏,2015年,它当年的净利润一度暴跌近两成;2021年,金地集团利润表现也再度随着市场走弱。

根据金地集团年报,2021年,金地集团实现营业收入992.32亿元,同比增长18.16%;归母净利润为94.09亿元,同比减少9.5%;毛利率21.18%,较2020年下降了11.68个百分点。

事实上,金地去年一至三季度的报表,在净利润表现上早已经预示了这种趋势。但在去年中期的业绩发布会上,金地董事长凌克还曾经给投资者喂了一颗定心丸。

凌克彼时说,“预计金地下半年待结转货值充裕,且毛利率水平会较上半年有所提升,全年结算收益预计较上年也会有一定增长。”

但是最终的结果,并没有如凌克所愿。

在金地集团2022年4月25日下午举行的业绩发布会上,金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军解释金地利润下滑的原因时称,利润下滑主要是因为行业下行毛利率水平持续下降;去年下半年因为行业调整,同行促销,将行业价格拉下来,金地也进行了15.2亿元的减值计提等;此外受到多点散发疫情的影响,结转也不如预期。

对于未来的利润表现,韦传军指出,“未来金地将持续提升服务水平并对成本费用进行更精细化的管控,也还将持续优化资产结构和投资布局,规避投资风险。相信金地利润会企稳回升,我也很有信心。”

尽管对利润表现有信心,但在销售目标的制定上,金地集团还是选择保守。

金地集团总裁黄俊灿在回答销售目标的问题时,并未提出具体的数值,仅表示金地有一个比较好的货值储备,可以通过多种管理手段去供货,希望能够实现销售业绩的平稳,“金地会根据市场情况动态组织供货,预计全年的可售货源是4500亿元-4800亿元,还是希望能够穿越周期,实现全面销售。”

言下之意,虽然金地集团做好了相应的供货准备,但对于最终销售额的实现,金地现在仍难以做出一个全面的预判。

也因为市场的变化,金地今年在投资上也将相应采取更加审慎的态度。

黄俊灿表示,今年金地会关注一些能级比较强的一二线城市,且会对收益标准根据不同城市作进一步区分;在收并购方面,会在考虑安全性、现金流安全可控的前提下优中选优,寻找机会。

市场的大环境决定了,金地集团在房地产主业必须保持稳健审慎,但事实上,在凌克的指挥棒下,金地早已经布局了多元化产业,这些产业被凌克和金地寄予厚望。

除了数字化和产品研发体系,金地集团还选择加大持有型物业的保有量。

凌克认为,住宅行业在未来十年销售规模会逐步下降,而金地则在10年前就尝试怎么样去做好一个购物中心和一个产业园区,目前收益率也不错。

很遗憾的是,虽然凌克说金地的持有型物业表现不错,但这方面的数据,目前还很难从年报中找到相应的佐证。

金地集团的持有型项目,目前主要由金地商置负责运营。根据金地商置的年报,其2021年物业投资及管理板块的收入为8.7亿元,由此来看,在持有型商业上,金地仍有待发力。

凌克这几年在产业园区和其他领域跃跃欲试野心勃勃,除了有大环境的因素,也是他本人的兴趣点所在。虽然凌克身上的标签并不如其他的企业家那般鲜明,但客观上,是他决定了金地这艘船的走向。

因此,对于金地集团,当前资本市场和投资者格外关注的问题正是,金地集团将在明年迎来董事会换届,那时候年已64岁的凌克,是会放权给予他人,还是继续和金地携手共行呢?

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