房企年报深读丨 主动收缩投资，世茂股份加速布局轻资产

因市场与宏观大环境的变化，上海世茂股份有限公司（600823.SH，简称“世茂股份”）2021年财务数据也难免出现下滑。

报告期内，世茂股份实现营业收入193.92亿元，同比下降10.66%，其中房地产销售收入173.16亿元，同比下降14.46%；房地产租赁收入（租金+物管费）13.86亿元，同比增长20.65%。

盈利能力也经受考验。报告期内，世茂股份实现综合毛利润70.98亿元，同比下降7.50%，净利润21.35亿元，同比下降34.27%，归母净利润9.61亿元，同比下降38.01%。

不过，在综合商业地产开发和销售方面，世茂股份表现出了一定上升空间：全年累计实现销售签约288亿元，同比增长6%，销售签约面积159万平方米，同比增长47%。

世茂股份预计，随着疫情好转、房地产政策调控松动以及融资环境的改善，销售板块将在在5月开始向好。为此，公司顺应大势，主动收缩战线，腾挪资金保发展，在商业地产开发和销售方面依然保持良好发展态势。

主动收缩投资

为了稳定持续发展，世茂股份开始收缩投资，宣布终止募集资金投资项目。该公司2015年12月18日非公开发行人民币普通股(A股)股票151,668,351股，发行价为人民币9.89元/股，募集资金总额人民币约15亿元，募集资金净额为人民币14.83亿元。

上述资金已进行专户存储管理，全部用于青岛国际中心二期、济南世茂国际广场南区三期、上海天马山项目三期项目，投资总额26.29亿元。

或许是出于对市场的预判，世茂股份2020年对原募投项目上海天马山项目三期拟投金额进行部分变更，变更为长沙世茂环球中心项目、深圳坪山商业项目和世茂港珠澳口岸中心项目的开发建设。变更金额约为6218.35万元。

但目前世茂股份也准备终止募投深圳坪山商业项目，并表示目前正在引进战略投资者，包括地方国企，央企以及资产管理公司等。

对于剩余募集资金的处置，世茂股份表示将用于补充流动资金。公司2022年拟向52家控股、参股子公司及其关联股东提供财务资助，资助额度不超过1,190,000万元。

未来市场走势不明朗，公司扩张也变得谨慎。新增土地储备方面，世茂股份只在2021年上半年分别于杭州、长沙、宁波收获3幅商办综合用地，总价45.7亿元，总计容建筑面积约46万平方米。

另一方面，虽然整体销售承压，但世茂股份在重点布局的核心城市群销售表现不错。2021年，世茂股份在杭甬、湾区城市群的销售签约占公司全年销售业绩的近50%。从城市能级的分布来看，二线及以上城市的产值贡献逾8成。

加速布局轻资产，减缓资金压力

重点区域产能提升带来的是销售客流的稳定增长。世茂股份在管商业项目的销售客流均较去年同期显著增长，其中累计销售同比增长40%，累计客流同比增长61%。

世茂股份全年实现租赁收入13.86亿元，较去年同期增长20.65%，在管项目出租率较去年年底有明显提升：位于北京、南京等地的写字楼项目全年出租率始终保持在90%以上；深圳前海世茂大厦和长沙世茂环球金融中心也保持良好的上升势头，至年底出租率分别达到85%和74%，均较年初提升了26个百分点。具体而言，商业提升4个百分点，写字楼提升9个百分点。世茂股份目标将在管商业项目空置率水平控制在5%以下，并力求将出租率提升5-10百分点。

2021年4月，厦门集美世茂广场开业，招商率100%，开业率95%，开业当日客流突破20万人次，销售1000万元；入市后开业率稳定在99%以上，销售坪效、首发品牌数量均在区域竞品中名列前茅。

尝到甜头之后，近年来，世茂股份有加速轻资产布局之势。2021年，世茂股份共获取12个轻资产项目，管理面积43.5万平米。世茂股份表示，轻资产业务未来仍是公司重点发力的方向。

不过，“双轮驱动”战略在调控大环境下，也面临资金大考。报告期末世茂股份拥有的货币资金余额88.91亿元，同比下降38.06%，其中非受限现金85.54亿元，现金短债比0.54倍，剔除预收账款之后的资产负债率为63.27%，净负债率为60.42%。

截至2021年年末，世茂股份录得90亿元货币资金，其中约64亿元为受到预售款监管无法动用的资金。

2022年开始，世茂股份完成了一季度35亿公开市场债券兑付。截至2022年3月中，该公司仍有60亿资金为预售监管资金不能动用，在兑付了3月19日公司债后剩余资金不足以兑付一笔即将于2022年4月26日行权的私募债（20沪世茂PPN002）。该笔债券余额5亿，票面利率3.7%。与此同时，全国疫情的多点散发也导致世茂股份无法在短期内筹集资金兑付。

世茂股份并不放弃，目前正积极处置资产，包括拟出售北京世茂大厦，以用于兑付上述私募债。此外，关于后续到期的公开债务，世茂股份此前也对投资人表明了态度：会在到期前与投资人沟通协商方案。

在这个相对特殊的年份里，世茂股份的财报数据多少反映了房企在逆境中的坚忍前行。