“新的发展模式”被写进今年的《政府工作报告》，作为房地产市场的参与主体之一，房地产企业也被赋予了新的使命——面对房地产行业的新变局，如何转型及适应，是摆在房地产企业面前的一道必答题。
虽然到目前为止，“新的发展模式”仍在探索的初期阶段，但业界普遍对之达成了一定的共识，也即是房地产行业已经告别“高杠杆、高周转”的发展模式，未来的发展核心将围绕高质量、高品质而展开。
如果以高质量、高品质为标尺，房地产行业未来将看齐制造业，在产品设计以及数字科技等方面，均应该有长远的规划以及实质性突破。这对于依赖高增长惯性的房地产企业而言，并不是一蹴而就的。而对于由制造业延伸而来的房地产企业，或许他们在这方面的意识会更有启发性。
基于这样的缘由，21世纪经济报道记者对话了美的置业集团总裁助理兼未来社区研究院院长林冬娜。美的置业背靠美的控股，制造业的基因刻在了这家房地产企业的每一处，而它的转型之路，也是一个值得观察和研究的典型样本。
拒绝“拿来主义”
许多房地产企业在面对行业下半场的竞争之时，都会选择做多元化布局，从房地产产业链的上下游又或者其他跨界领域中探索可行的布局思路。虽然路径不尽相同，但目标总是确定的，就是寻找新的增长曲线，维持一定的发展动能。
由于制造业基因的加持，美的置业走的是一条智能化、科技化的路。有着制造业基因的加持，美的置业选择在房地产+、房地产的垂直产业链上做多元化培育和发展，包括智能化产业、住宅装配式产业等。
必须承认的是，房地产行业是一个十分传统的行业，它的商业逻辑并不复杂，过去也时常被认为是一个技术壁垒并不高的行业。即便美的置业有制造业延伸的优势，在房地产行业上能得到多大的发散与应用，在真正进入实践之前却是一个未知数。
故而，虽然美的置业提出用制造业思维去建房子，但是在之前美的置业不涉及制造业的时候，制造业的思维体现得并不是太明显。只有在涉足到制造业并将之与房地产行业做紧密连接之后，才会有一个明显的作用。
一个例子是，在房地产行业中，往往很少会涉及到系统化的制造业体系架构，多数时候是缺什么或者是需要一个什么样的组织就去做相应的事情，最后呈现的结果是，它只满足了其中的某一项功能。
林冬娜指出，房地产企业很多时候是“拿来主义”，就是找不同供应商的东西拿来做整合，最后形成到产品提供给客户，但是在这里面有许多的价值点和关键点是没有办法去体现的。
的确，房地产企业在过去以及现在，都很像是一个“整合商”，除了做好资金规划和投资策略，建房子有总包方，做装修也有供应商。这是许多房地产企业的痛点，却也是目前行业龙头亟待破除的困境，美的置业一开始也有遇到过。
这样会带来一个后果，就是在拿来主义的语境下，如果做智能系统，客户就会觉得所有的智能单品很分裂。“一开始我们也觉得很痛苦，因为虽然我们提出了智能地产的标签，但发现所有的单品数据和协议还有底层平台都是没法打通的，这样的体验感并不好，它不是完整的场景体验。”
但如果从制造业的思维出发，这将是另外的一套体系，是基于价值链条整体的战略拉通。例如，如果把住宅当做一个需求，我们需要往里面植入什么东西，而哪些是行业的难点、重点或者是破局点，都应该做一个系统的思考，再有系统的规划最后才进行布局。
这样的价值链条拉通才是制造业的典型思维方式。“只有提供一条完整的价值链条、提供整体的服务方案给到客户，在这一链条上能够基于同一平台去互相拉通，才能够从头到尾像制造业一样为客户提供富有精度而且到位的服务。”
解锁空间科技
思路有了，接下去就是落地了。但这并不是一个知难行易的过程。一个产品从构思到成型再到面世，它要面对的是来自于多方的打量和质疑，这是与传统房地产行业不尽相同的地方。
过去房地产企业往往可以因为地段好、配套佳从而在住宅产品上被赋予高附加值，现在这些方面固然重要，但产品的打磨和空间的塑造这些越来越个性化的地方，却是新一代消费者会格外关注的方面。
根据美的置业的研究，90后、00后的群体已经成为了现在消费市场的主流，而这类人群往往有两种极端，他们或可能倾向于一个整体解决的方案，又或者是很专业的个性化玩家，对技术非常在行，只要给他相应的解决问题的硬件或者软件，他就会把自己变成专业人士，会很沉浸在其中。
基于这种调研所得出的结果，在所有的社区服务和构建的过程中，房地产企业每一个场景的运用和体验，均需要从一个系统解决方案的角度去思考。但这其中面临的一个问题是，你需要让所有的硬件软件去为你所用，就必须要让他们都放在一个技术平台之上去做更多的延伸和拓展，而不要形成技术与平台之间的孤岛。
美的置业对此作了许多的对比和研究。例如，过去普遍认为的智能场景或许只是声控开关、电动窗帘乃至智能安防等，大家会很局限在这些智能产品上。但实际上，智能场景它还要包括一个交互的过程，它是一个很大的范畴，例如跟抽油烟机甚至煤气炉的打通应用，都是一个一体化的思维，这样才能够让它的联动场景足够丰富和完整。
这样的应用场景，房地产企业并非没有设计过。实际上，构建无感化却体验强的空间场景，一直是龙头房地产企业以及第三方科技公司的追求和共识，这是对空间科技的一种全新的尝试，但这个目标的达成，有赖于技术的支持和投入。
而在这个过程中，对于核心的部件和平台，例如App的开发乃至智慧入口一定得有自研的能力。“你要让合作伙伴相信，你对技术的理解能力或者是对科技的落地能力理解是到位的，是有优势的。要向他们呈现，打破这种边界所带来的整体效果呈现，让他们看到你的不同。”
拒绝“拿来主义”，美的置业从底层平台到产品设计都拿出了钻研的精神，而智能化板块的业绩发展，也显示其在这一领域的发展潜力。根据美的置业发布的数据，智能化板块睿住智能是其除主业以外增长潜力最大的业务，其服务内部项目按照市场化规则，同时服务大量第三方企业。
2021年，美的置业睿住智能全年新增合同12亿元，全年销售额8亿元，同比增长43%，第三方业务占比32%。（实习生谭兰惠对此文亦有贡献）
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：
陈晓妍_gy03
