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中南建设陈昱含:“瘦身”“出清”,有信心确保财务安全

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4月26日,江苏中南建设集团股份有限公司(000961.SZ,简称“中南建设”)举行2021年度业绩交流会。当有投资者抛出“公司如何看待目前的市场和政策走势,什么时候市场会回暖?”这个问题时,中南建设董事长陈锦石以一句“我为公司34年首次亏损再次道歉”展开回答,言语中尽显歉疚和真诚。

此前的4月25日晚间,中南建设发布2021年度报告。报告期内,中南建设营业收入为792.11亿元人民币(下同),同比增长0.78%;归母净利润为-33.82亿元,与2022年1月29日《2021年度业绩预计下降的公告》披露的预计盈利7.08-21.23亿元有重大偏差。

年报显示,由于市场调整的继续深入,以及行业良性循环恢复需要时间,中南建设大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.6亿元,由此导致该公司归母净利润产生亏损33.8亿元。对此,中南建设董事兼总经理陈昱含表示,过去几年,由于缺乏审慎的经营导向,导致中南一些项目地价偏高,带来了大额亏损和减值,直到今天还在为过去几年的失误而买单,教训是十分惨痛的。

对于业绩出现偏差的原因,陈昱含坦言,无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象,更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。这背后也暴露出公司存在的经营问题。她表示,感谢审计师事务所的严苛把关,让年报以更谨慎、更保守的态度挤出水份,呈现更真实的业绩面貌。

三道红线指标出现“倒退”

在“三道红线”相关指标上,报告期内,中南建设净负债率93.16%,同比下降4.11个百分点;剔除预收账款后的资产负债率80.52%,同比增加0.76个百分点;现金短债比0.60。对此,中南建设解释认为,市场持续下行销售回款减少,预售监管资金增加,导致非受限资金总量下降。同时部分长债年内转为短债,引起短债总量增加,从而使得相关指标出现较大幅度下降。

陈昱含解释称,三道红线指标的倒退主要归因于两方面,一方面是由于融资巨幅下降,以及经营性回款持续承压,导致非受限资金总量并未得到根本性好转。另一方面受政府和社会资本合作(简称“PPP”)项目低周转高负债的业务拖累,以及非核心的地产业务未能出表影响,导致有息负债相对净资产以及账面资金并未明显下降。其中,PPP工程有息负债超了150亿元左右,非核心业务有息负债也有近80亿,这些大大压缩了中南建设尤其是地产和建筑两大主业的发展空间。此外,她补充道,2022年中南建设的经营思路是“安全至上,尽我所能”,把现金流管理放在首要位置,保证核心业务稳定,早日走出困境。

对于2021年度中南建设的现金短债比降至1以下,中南建设副总经理兼财务总监辛琦表示,从现金端口来看,集团可动用现金占比越来越少。另外一个角度来讲,以前很多债务可以进行友好协商展期,但去年这部分难度有所增大,所以这也使得中南建设原来可以展期的短债,因为市场形势受到阻碍。此外,也有对并表范围界定的原因,中南建设有些平台公司转让了相当部分股权,也导致并表范围略有变化。

在未来改善三条红线方面,辛琦表示,这部分指标的改善跟经营动作息息相关,处置部分产业及部分股权的过程都会带来整体现金流入。希望在国家宏观形势逐步改善的情况下,能够有效地传导到销售市场。

2021年房地产行业进入深度调整期,房企面临包括融资在内的多重压力。关于2021年融资成本和不同类型的融资结构变动,辛琦表示,实际上该公司因为直接融资还比较多,新增的项目,包括续约的项目,非标的多一点,所以非标占比到10%。比例上银行贷款的比例没有大的变化,是53.9%。银行借款的成本平均成本不到7%。债券的比例大幅度下降,债券融资平均成本7.5%左右。

在回答中南建设100亿授权融资计划时,辛琦表示,对发债计划,也是寄希望于国家相关部委在政策方面放松,但能不能发的出去,现在还不敢断言。

陈昱含对此补充道,当前融资面临的挑战,从宏观来看,还是行业非良性循环的持续。融资恢复归根到底还是市场和信心的恢复,尤其是消费者信心的恢复,需要企业增强资金上的自主支配权,才能主动改善企业状况。本轮调控对民营房企信用杀伤极大,未来的融资形式不会很快扭转,而且很难有根本性上的好转,尤其是在信用债方面,发不出的窘境也会存在。未来,拿信用去融资的时代已经过去了,短期内想取得融资肯定是要拿标的物的资产,而非信用,所以这也会形成净流出的压力。

现有资源可支撑未来发展

报告期内,中南建设合同销售金额1973.7亿元,销售面积1468.7万平方米,同比分别减少11.8%和12.9%。2021年,中南建设新增项目45个,规划建筑面积合计752.0万平方米,同比减少50.6%。新增项目平均地价约3837元每平方米,同比下降23.5%。实现新开工面积989.3万平方米,同比减少27.1%,完成竣工面积1020.4万平方米,同比减少24.4%。

截至2021年末,中南建设全部开发项目503个,其中在建项目规划建筑面积合计约2974.4万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1160.5万平方米,可竣工资源总面积4134.9万平方米,其中一二线城市面积占比约36%,三四线城市面积占比约64%。

陈昱含表示,以目前的销售态势,公司资源可以支持更长时间。从目前的宏观形势来看,去年下半年公司停止拿地,这个决策是正确的,当时是审慎经营的选择,现在看来是一个必然而且正确的安排,否则今天面临的状况可能会更困难,更显危机。

针对中南建设大量的土储分布在三四线,对公司流动性、安全性是否有所影响这个问题,陈昱含指出,城市能级的划分不是铁板一块,地域上的不平衡远大于城市能级差异。中南建设在的三四线都在长三角,所以长三角占了60%以上,长三角和东部沿海的三四线市场有一个特色,叫核心都市圈,而且在优势的城市群或者在经济发展带上。她认为,长三角经济的稳定性一定程度上走在全国前列,也会拥有更健康的经济和市场基础,匹配得上公司的经营目标和安全性要求。

面对总体宏观形势仍不容乐观的2022年,陈昱含表示,仍然有信心确保财务安全,目前公司账面资金224亿,远大于一年内到期的公开债务17亿。伴随资产和业务出清,以及针对前融、开发贷等银行融资,通过债务展期、转贷续贷,公司短债偿付安全能够保障。当前形势下,公司必须接受规模调整,夯实能力基础、确保长期稳健。

对于集团未来的发展期望,陈锦石表示,近段时间,中南已经开始全面行动,重点抓改革,促转型,具体来看:一是结构调整,对房地产业务适度瘦身;二是建筑业务要稳,总体导向是要把企业做稳做长。

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