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政策送暖企稳可期,房地产行业静待花开

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房地产市场并没有在今年4月如期迎来期盼已久的小阳春,房地产行业仍在筑底的过程中。

根据中指院发布的数据,2022年前4个月, TOP100房企销售额均值为212.2亿元,同比下降50.2%;其中销售额超千亿房企3家,较去年同期减少6家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元,权益销售面积均值为109.1万平方米,同比分别下降50.7%和51.5%。

尽管销售面受到客观因素影响尚未有明显改善,但房企与市场仍普遍保持谨慎乐观。在多位接受21世纪经济报道记者采访的房企人士与市场人士看来,随着政策面的利好不断落地,市场将有望在今年第三季度逐渐企稳回升。

除了各地频繁优化政策支持合理的购房需求以外,房企的融资面上也有转暖的趋势。根据央行2022年5月6日发布的数据,2022年一季度末,人民币房地产贷款余额53.22万亿元,同比增长6%;一季度增加7790亿元,占同期各项贷款增量的9.3%。

多重利好因素叠加,房地产行业或将走出低谷,迎来新的发展篇章。

持续探底

由于市场大环境的影响,房地产行业销售面下行波及到了几乎所有的房地产企业。

根据克而瑞统计的数据,今年前4个月,TOP100房企实现操盘金额1.87万亿, 同比减少50.13%; 实现操盘面积1.25亿平方米,同比减少52.17%;实现全口径销售金额2.12万亿,同比减少50.49%,实现全口径销售面积1.38亿平方米,同比减少52.33%。

而具体到各个梯队,无论是龙头房企抑或是中小房企,也均受到了相当的冲击。

例如,碧桂园今年4月销售额为226.4亿元,环比下滑24.8%,同比下滑57.14%;融创中国今年前4个月的累计合同销售金额约859.3亿元,同比减少约49.75%;累计合同销售面积约为638.4万平方米,同比减少44.5%。

事实上,从重点城市的成交数据分析,今年4月也表现平淡。根据克而瑞重点监测的30个城市数据,今年4月商品住宅成交面积环比下降18%,同比跌幅扩至58%;其中一线城市成交环比下降19%,同比下降47%。26个二、三线城市成交环比下降18%,同比跌幅扩至60%。

以广州为例,根据中原研究发展部统计的数据,2022年4月(统计周期为3.26-4.25)广州全市新房网签5458套,环比3月下降15%,同比2021年4月下降49%;二手房方面,截至2022年4月27日,广州中介网签量为1777套,环比下跌16.77%。

中原研究发展部分析称,今年2-4月成交持续低位徘徊,体现了目前买家购房信心仍有待提振;而由于一季度成交放缓。广州新房库存量抬升,开发商也选择谨慎推新。

从市场的反馈来看,当前购房者的观望情绪仍然浓厚。一位广州东部项目的销售负责人就告诉21世纪经济报道记者,现在的情况也只能说是慢慢卖,不好也不坏。“但是有一个情况,之前我们的目标客户本来很有意向也下定金了,但最后也没有入手,因为工作还有其他原因的影响。”

不仅是一二房交易端,房企目前在土地市场也普遍审慎。今年4月,虽然多地均进行了今年首轮集中供地,土地市场也有所回暖,但整体仍保持理性。根据克而瑞研究中心统计,销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元,环比上涨127%,但同比依旧下跌69%。

回暖可期?

尽管没有盼到小阳春,但随着各地的利好政策频繁落地,房地产市场企稳回升或许不远了。

2022年4月29日,中共中央政治局召开会议。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。

随后,无锡、梅州、赣州、连云港等多座城市对房地产政策进行了优化,包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。

在多地利好政策的推动下,市场也普遍认为行业筑底已经接近完成。一位不愿具名的大湾区房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时认为,“现在的房地产市场也应该要变好了。虽然目前仍有一些困难让市场还不那么明朗,但目前不会有更差的情况出现了,已经在慢慢稳定中了。”

除此以外,一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息,近日,证监会召开专题会议,会议指出,积极支持房地产企业债券融资,研究拓宽基础设施REITs试点范围,适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

中信证券在一份研报中就指出,4月29日中央政治局会议表态更为积极,预计因城施策,对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月,我们认为未来六个月地产政策出台更为频密,力度更大,对需求层面宽松态度更为坚决。

一位不愿具名的分析师则告诉21世纪经济报道记者,“现在在政策面的力度是很大的,要相信市场的信心和力量,相信回暖也是很可期的。”

这也是众多房企的共识。

华润置地董事会主席此前在业绩会上表示,“关于楼市回暖的问题,政策层面肯定是见底了,信心也在一个触底的状态。“3月中下旬以来,市场回暖的迹象较为明显,售楼处的到访客流数量明显提升,同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升,我们觉得这都是楼市整体回暖的具体迹象。楼市大概率是上半年低点,下半年会回升。”

在2022年5月6日金科股份业绩发布会上,其总裁杨程钧就表示,近期以来,多地出台稳楼市政策,根据金科对市场的预判,随着疫情影响逐渐退去,房地产市场有望在今年第二季度触底企稳,三、四季度回升。

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