网易首页 > 网易房产 > 正文

近九成房地产企业 去年毛利率 、净利率双降

0
分享至

自去年下半年以来,房地产行业明显下行,使得房企业绩表现如坐上“过山车”。

从2021年年报情况看,克而瑞统计显示,约有75%房企营收实现增长,但行业整体利润率持续下行探底,企业各项利润率指标均已降至历史较低水平,近九成企业毛利率、归母净利率双降,部分头部房企毛利率低于20%。整体来看,“增收不增利”现象仍普遍。

《每日经济新闻》记者注意到,在住宅开发业务增量放缓的当下,房企也在加速发展被寄希望为“第二增长曲线”的经营性、多元业务。显然,后者所需要花费的成本、耐心、时间都更高更长,容错率也更低,这或许也将是一次洗牌。

增收不增利成普遍现象

即使行业已经接受“增收不增利”的现实,但当多数房企净利润、毛利率出现持续甚至大幅度下跌时,仍令业界担心行业是否真正触底。

2021年,龙头房企万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。

另外两家头部房企碧桂园和保利发展,2021年归母净利润分别下降23%和5%。即便是一直以来被称为“利润王”的中海地产,归母净利润也同比下降8.5%。与此同时,这些头部房企的毛利率也出现不同程度下跌,总体与行业利润率下行趋势一致。

近年来,除了结算项目地价占售价比上升是房企毛利率持续下行的主因之外,财务费用、刚性成本上涨、限价政策等也成为影响房企毛利率的重要因素。

5月5日上午,亿翰智库首席研究员张化东通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示,融资成本的上升和杠杆的使用使得房企财务成本也在上升,这也是影响房企毛利率的一个因素。另外,人工、建筑材料等建设成本也在持续上涨,同时地方限价政策下地价涨幅快于房价涨幅,也在一定程度上使得房企毛利率收窄。

安信证券研报统计显示,2021年30家样本房企毛利率中位为20.6%,相比2020年下降3.0pct,相比2018年的阶段性高点回落12.8pct。民营房企盈利能力弱于国有房企,2021年末民营、国有房企毛利率中位分别为18.3%、20.7%,相比2020年分别回落3.9pct、3.0pct。

另外,宋都股份(600077)、迪马股份(600565)、华远地产(600743)、荣盛发展(002146)等多家房企2021年均由盈转亏,几家出现流动性问题的房企如华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)等亏损超百亿元。

据克而瑞统计,从2021年房企利润率变动来看,无论是毛利率、净利率还是归母净利率,下滑企业均占到近九成,普降态势依旧显著。规模房企中,碧桂园、万科、绿城中国2021年的毛利率降幅均超过4个百分点,且毛利率降至20%以下。还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企也出现较大幅度的波动下行,如中国海外发展、龙光集团、合景泰富、华侨城A、仁恒置地等。其中龙光集团、合景泰富毛利率自2014年以来都首次跌破30%。

克而瑞研究中心认为,2021年行业整体利润增速和盈利表现不佳,从各大上市房企的盈利预期来看,多数房企认为目前市场仍在出清的过程中,企业盈利水平探至历史较低水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算,中长期来看,行业利润率水平在触底之后将会有所回升。

“我觉得现在的这个毛利率区间基本上就能够稳定住了。”张化东认为,实际的毛利率已经见底,反映在财务报表上毛利率的见底区域预计会在2022~2023年度。

在3月30日举行的业绩发布会上,碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君回答《每日经济新闻》记者关于毛利率下行的提问时表示,高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素导致了毛利率的下降,“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率还是不错的,行业在调整期结束之后,整体的毛利率水平会重新向上”。

万科总裁祝九胜亦在3月31日举行的业绩会现场透露,万科未来两年开发业务的毛利率可以维持在20%这个水准。保利发展则在年报中表示,未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。

“房企未来毛利率稳定在15%~20%可能性更大。”5月5日下午,双佰投资创始合伙人刘策通过微信告诉《每日经济新闻》记者,万科今年一季度毛利率已经降到18%,净利率4.45%,这已经是作为龙头房企代表行业领先运营效率下的毛利净利水平,预计会成为这一轮市场出清后的常态。未来决定毛利净利水平最核心的影响因素是融资成本和运营效率,融资成本低、运营效率高的企业才有发展空间和利润空间。

房企探寻“第二增长曲线”

房地产行业的高增长时代已经结束,但市场的反应来得更早更快,房企还未能完全摆脱高增长惯性。在此背景下,物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务能否成为房企未来发展的“第二增长曲线”?

在刘策看来,房企现在进入“赢者诅咒”时刻,因为过去房地产充分受益于城镇化红利,无论是行业体量还是利润水平,相对其他行业都有明显优势,路径依赖下这反而给房企如今的转型发展带来很大挑战。因为很难找到一个新赛道,其规模、利润等诸多要素可与房地产开发相提并论的,进而给房企构建第二增长曲线带来很多现实难度。

以往没能完成全年销售目标的房企是少数,2021年度则是只有少数房企完成全年目标。据安信证券统计,2021年样本民营、国有房企销售增速中位为2.2%、5.1%,相比2021年上半年分别回落34.5pct、21.9pct。披露销售目标的房企仅3家完成全年目标,民营、国有房企全年销售目标完成率中位仅93.0%、94.2%。

在行业明显下行之下,房企对2022年的目标更多不求增长而求稳。除越秀地产、龙湖集团、美的置业等少数几家房企提出同比微增的2022年销售目标外,甚至有部分房企的销售目标为负增长。

虽然绿城中国属于完成2021年销售目标的少数房企之一,但其将2022年的销售目标下调至3300亿元,低于2021年实际达成的3509亿元。建业地产将2022年的重资产销售目标定为530亿元,同比2021年实际销售下降11.82%。时代中国2021年合同销售额955.9亿元,而2022年的销售目标为650亿元。

可见,房企正在试图从以规模为导向转变到以利润、质量、经营为导向。而在住宅开发业务缩量的同时,房企也在加速发展或许能诞生新增长极的多元化业务。

通过梳理房地产企业近十年来多元化转型的发展历程,中指研究院将其大概划分为四个阶段:起步期(2011年至2014年),发展期(2015年至2016年),聚焦期(2017年至2019年)及稳定期(2020年至今)。

“房企转型大的方向还是在资产运营和资产管理,我看好长租、商业、物流等细分方向。”刘策表示,这意味着房企要从传统的大钱快钱模式转向小钱慢钱模式,既需要在心理上接受现实,更需要在内部精细化管理上与新的利润水平利润模式上相匹配。这对不少房企来说是心理上和实践上都很难逾越的一关。

相关推荐
热点推荐
出场时间创新高!大胜对手23分,中国女篮主力中锋迎生涯突破

出场时间创新高!大胜对手23分,中国女篮主力中锋迎生涯突破

德译洋洋
2022-06-24 19:04:22
宋引章打碎花瓶巧助攻,赵盼儿发现三千贯!池衙内贪色被女主打脸

宋引章打碎花瓶巧助攻,赵盼儿发现三千贯!池衙内贪色被女主打脸

记忆收藏家
2022-06-25 14:57:38
“芯片之母”突破封锁!56岁复旦校友即将敲钟

“芯片之母”突破封锁!56岁复旦校友即将敲钟

21世纪商业评论
2022-06-23 21:18:22
法新社:巴西大选民调一边倒 前总统卢拉远远甩开现任总统博尔索纳罗

法新社:巴西大选民调一边倒 前总统卢拉远远甩开现任总统博尔索纳罗

樱花树下邂逅
2022-06-24 21:29:17
陈旭任国侨办主任,曾是清华大学第三任女党委书记

陈旭任国侨办主任,曾是清华大学第三任女党委书记

南方都市报
2022-06-24 22:14:09
原本是遏制中国的“武器”,一听要掏钱,欧美立马翻脸,不乐意了

原本是遏制中国的“武器”,一听要掏钱,欧美立马翻脸,不乐意了

前沿哨所
2022-06-24 23:14:11
梅威瑟透露:由于投资明智,自己每月可以赚到3亿美元

梅威瑟透露:由于投资明智,自己每月可以赚到3亿美元

体坛故事集
2022-06-24 19:15:53
《亲爱的》原型彭文乐高考632分!激动拍桌报成绩,孙卓妈妈祝贺

《亲爱的》原型彭文乐高考632分!激动拍桌报成绩,孙卓妈妈祝贺

萌神木木
2022-06-25 15:53:48
刘嘉玲自曝:不是我不想生孩子,我也考虑过,问题出在梁朝伟身上

刘嘉玲自曝:不是我不想生孩子,我也考虑过,问题出在梁朝伟身上

扒圈818
2022-06-25 09:17:34
俄乌越打越激烈!关键时期,普京突然点名中国,这次值得热烈掌声

俄乌越打越激烈!关键时期,普京突然点名中国,这次值得热烈掌声

前沿时刻
2022-06-21 10:35:52
相恋8年的兵哥哥失联,研究生女友跨越2000公里,到部队寻求真相

相恋8年的兵哥哥失联,研究生女友跨越2000公里,到部队寻求真相

国学聚焦
2022-06-23 17:36:37
神回复:隔壁大哥搬家,这个电脑要一千块钱卖给我,值不值

神回复:隔壁大哥搬家,这个电脑要一千块钱卖给我,值不值

相声精选杂货店
2022-06-24 22:55:33
谁看了不迷糊系列

谁看了不迷糊系列

范姐说范儿
2022-06-24 11:04:24
山东女孩晒140斤“尤物级身材”,怎一个热辣了得!

山东女孩晒140斤“尤物级身材”,怎一个热辣了得!

健身迷
2022-06-21 09:46:11
为什么在中国很难普遍执行八小时双休工作制?

为什么在中国很难普遍执行八小时双休工作制?

金晶谈科技
2022-06-25 09:56:36
陈晓的身份引发关注后,家世背景随之流出,全家人职位都很高

陈晓的身份引发关注后,家世背景随之流出,全家人职位都很高

阿蒙聊教育
2022-06-25 13:51:43
当一个副总统开始被3.3折“甩卖”……

当一个副总统开始被3.3折“甩卖”……

环球人物杂志
2022-06-25 12:57:04
1939年,秦怡被陈天国"侮辱",秦怡:很多人被强奸后都自杀了,我没有

1939年,秦怡被陈天国"侮辱",秦怡:很多人被强奸后都自杀了,我没有

懂哥乐评
2022-06-25 09:15:27
德意志银行在香港裁员

德意志银行在香港裁员

奇异欧
2022-06-25 02:19:22
5000万欧元!被巴萨拒绝后,内马尔父亲与皇马会面,愿意降薪加盟

5000万欧元!被巴萨拒绝后,内马尔父亲与皇马会面,愿意降薪加盟

体坛扒客
2022-06-25 08:14:11
2022-06-25 18:10:44

头条要闻

澳门新博彩法生效叠码仔被封杀 贵宾厅"黄金时代"终结

头条要闻

澳门新博彩法生效叠码仔被封杀 贵宾厅"黄金时代"终结

财经要闻

体育要闻

选秀小年,你不值钱

娱乐要闻

秋瓷炫穿短裙打高尔夫 甜蜜表白老公

科技要闻

美最高法院推翻堕胎权,大公司集体怒了

汽车要闻

阿维塔11亮相 零百加速3秒的中大型轿跑SUV

态度原创

时尚
旅游
本地
公开课
军事航空

这些才是夏季白色穿搭的高级感范本

旅游要闻

中国著名的四大名楼 迄今都已千年

本地新闻

你以为的少女感香港美女,人均炸厨房小组在逃人员

公开课

美财长建议中国“慢点再收债”,外交部回应

军事要闻

东部战区回应美军机穿航台湾海峡

进入关怀模式