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我国住房仍有较大需求潜力

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今年以来一些地区逐步对房地产调控政策进行调整。特别是4月份至今,各地稳楼市的刺激政策此起彼伏,不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的纪录。

在地方政府密集完善房地产调控政策的同时,4月29日召开的中央政治局会议对房地产调控进行了明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。可以说,这给市场吃了一颗定心丸,释放了稳投资、促销费的强烈信号,有助于打消市场顾虑,提振房地产开发企业的投资热情和市场的消费信心。

房地产发展到今天,其在整体国民经济体系中,不仅规模大、占比高,而且链条长、牵扯多,房地产发展直接关系稳增长、惠民生、调结构、促改革和防风险,既可以是经济社会发展的压舱石,也可能是风险源,对国家经济社会发展和进退举足轻重。当前形势下,政府政策要积极有为,我们认为:加快实施青新市民安居工程可以实现“稳定房地产市场,化解房地产市场风险,惠及青新市民民生和稳住宏观经济基本盘”的“一石多鸟”。

因城施策,支持一些城市调整限购、限售等政策

今年以来,国际国内宏观环境出现一些超预期变化。新冠疫情在我国出现快速蔓延态势,特别是经济中心上海的疫情,对经济社会运行带来巨大挑战。俄乌冲突不仅对俄乌乃至欧洲产生直接的巨大影响,而且给世界和平发展带来巨大威胁,对中国的外部环境与开放发展都将产生深刻而严峻的影响。此外,中美宏观政策加快分化。2022年3月份开始,中美两国同期限国债收益率差距不断收窄引发市场担忧。这从实际和预期两个层面增加宏观经济和楼市下行压力。

政策宽松正不断加码。自2021年四季度以来,宏观政策宽松不断增加。推出普遍性降息降准、结构性货币政策,政府扩大发债和开支等。涉及房地产的政策不断出台,包括抵押贷款、降低首付比例、降低房贷利率等,扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款,允许债务展期,规范预售资金监管等,保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理,暂缓试点开征房地产税。许多城市包括一、二线城市都进行了政策调整或者逆转,包括放宽落户、取消限售、限购政策等等。据央行金融司的数据,3月份以来全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率。

目前,信心恢复和预期转强低于预期。长期内住房市场基本饱和、房住不炒的调控,短期内2021年第三季度个别企业风险暴露和市场下滑的冲击,外部的疫情加重、俄乌冲突等严峻形势,内部的一些开发企业的违约,一些住户部门延期还贷,一些金融机构不良贷款增多,一些区域市场快速降温不断持续甚至扩大。所有这些因素相互影响,不仅导致供求尤其需求收缩,而且影响市场信心提振和预期转强。出于风险考量,多数城市住户部门表现出明显的等待和观望。银行,尤其信托、基金、私募、债券市场等表现十分谨慎。除了地方国有企业外,开发企业购地显著下降。优质企业并购出险或者困难企业项目落地较少。1-3月份,房地产开发企业到位资金同比下降19.6%,个人按揭贷款下降18.8%,土地购置面积下降41.8%。

此外,还有一些现象值得关注。比如,市场风险可能会持续释放,可能还会有房企出现流动性风险,而这也会增加金融机构的不良贷款。

虽然住房市场面临着上述困难,但是仍有较大的需求潜力,确保房地产市场稳定也存在诸多有利条件和政策工具。基于以上情况,稳定房地产市场,应化解房地产风险,支持宏观经济基本盘,坚持“房住不炒”不动摇的定位,优化政策支持多层次的住房需求。

首先,要优化市场调控的政策体系。优化资金监管并微调金融政策。继续缩短审批时间,降低首套住房贷款利率,适当而不过度降低二套房首付比例,首付比例不低于30%。指导商业银行严格执行规范收贷规则。加快发行公募房地产信托投资基金。加快试点并推出住房抵押贷款证券化。允许房地产企业增资扩股和上市融资。延后执行调整信贷集中度政策,优化三档四线的规定监管。

其次,优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策,增加供地次数。完善土地拍卖制度,减少捆绑限制。完善土地供给机制,实施双向调控。将住房土地供应与商品住房库存及销售,与人口及收入增长相挂钩,确定各城市土地供应指标额度,在增加热点城市指标的同时,减少甚至停止住房库存大的城市土地供应。

再次,分类优化行政政策。优化双向调控行政政策,支持一些城市根据各自情况,取消或者调整行政性限价、限购、限售等政策,分类处置和化解房企风险,支持一些省市以城投平台公司为基础,通过引入土地资产、社会资金、保险资金和财政资金成立房地产投资基金或资产管理公司,进行当地房地产项目、资产和债权的收购、重组和盘活,促进房地产企业债转股和业务转型。健全住房市场管理的应急机制。

最后,引导市场恢复信心和稳定预期。加快出台相关人口落户、教育共享、就业开放、住房公积金扩围等利好政策,及时出台重磅的利好政策,提振信心和稳定预期。通过发布平台充分释放政策和市场信息,稳定市场主体预期。

青新市民安居工程可以“一石多鸟”

鉴于当前情势,市场主体信心和预期有待提振,保持住房市场稳定、化解风险,支撑宏观经济稳定,重点应加大住房保障的政策力度,尽快启动实施青新市民安居工程。

当前经济形势下,近3亿的城镇新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房问题面临压力。《2021年农民工检测调查报告》显示:进城农民工人均居住面积21.7平方米,其中,在500万人以上城市人均居住面积17.0平方米,且住房质量和环境差。由于房价高,多数青新市民解决居住问题需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困难不仅影响教育、婚姻、生育、创业和幸福感,也影响了实体产业,挤压了消费和投资,削弱出口竞争力,加剧了收入差距。2021年中央经济工作会议,曾将解决大城市青新市民的住房突出问题作为八项重点工作之一,但这项工作需要作为一项战略工程长期实施。

应在2021年起步解决大城市新市民和青年人口住房突出问题的基础上,加快步伐出台相关支持政策和构建相关机制,增加解决的力度、规模、渠道和形式,加快解决青新市民住房问题。应在原来的基础上,2022年的2亿青新市民人均增加1平米的产权住房,即新增2亿平米;人均增加1平米的租赁住房,即新增2亿平米的租赁住房需求,解决和改善1200万青新市民住房需求。呼吁抓紧实施青新市民安居工程即:针对青年人口和新市民的住房困难,借鉴户籍居民安居工程和棚户区改造的经验,采取“政府引导,市场运作”的模式,落实城市政府主体责任,制定战略规划,满足长短兼顾的需求体系,构建多中有主的供给体系,建立充足有力的政策体系,塑造利益引导的机制体系,用5到10年的时间,基本和根本解决大城市青新市民的住房问题。

其中,加大产权式保障性住房建设。发达的市场经济国家租住率一般是在30%-50%之间,德国和新加坡的成功实践说明租住率与住房解决好差关系不大。住房自有是全球性趋势,也是我国不可逆转的事实。应将租赁房、共有房和自有房分别定位为解决青新市民住房的起点、重点和终点:第一,加大保障性租赁房。实施租赁优先,满足短期性需求。2022年力争向青新市民提供保障性住房达到总新增需求的30%左右,争取279万套保障性租赁住房。加快保障性租赁房的土地、金融和税收政策的细化落地。第二,推出共有产权住房。实行租售结合,匹配中期性需求。加快出台共有产权房相关的制度规则和管理办法,争取进入重点城市的2022年保障性住房供应计划。第三,推出保障性产权房。将一些由政府提供土地、税收和金融支持的特别的保障性产权房,也应纳入广义的政府与家庭共有产权住房,作为青新市民安居工程的重要内容,根据居留时间、就业、收入、社保、纳税、贡献等满足青新市民需求。第四,支持青新市民购房需求。支持青新市民购买普通自有商品房,并将其作为青新市民安居工程的重要内容。放宽青新市民常住地购房的限制,同时给予与户籍居民平等购房优惠和公共服务分享待遇。

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