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房贷换成经营贷:这是“馅饼”还是陷阱?

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“您最近有资金需求吗?”

最近一段时间,楼市宽松政策在各地继续上演。深圳作为全国楼市风向标之一,调控措施并没有发生明显变化。不过,最近许多深圳购房者都接到不少金融中介公司的电话,询问是否需要经营贷、消费贷,甚至还可以将房贷转换成经营贷,贷款市场的这些乱象应引起重视。

看似“划算”小心吃亏

说起经营贷,这曾经是各地楼市的一个热词,关于“经营贷资金违规进入楼市”的问题一直备受监管层关注,深圳等地纷纷展开排查,取得了阶段性成效。众所周知,经营贷的利率要低于正常房贷利率。记者发现,过去一些金融中介会鼓吹购房者套出经营贷后再去购房,但在一些网络平台和自媒体上,一些金融中介机构开始推销起一种将房贷转换成经营贷的模式,方法类似于过去的房抵经营贷。

“现在的房贷利率都在5个点以上,转换成经营贷的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陈星(化名)告诉记者如何将房贷转换成经营贷,其实做法类似于以往的房抵经营贷。“如果房产证在手而且还有名下注册的公司,就可以跟以往的房抵经营贷方式进行操作,即使名下没有注册公司,我们也可以帮忙操作,只是贷款利率会比名下有公司的利率高出0.2个百分点左右。另外,如果房产证仍抵押在银行,我们可以找担保公司帮忙先赎楼,赎楼的利率大概是每日万分之五。”

众所周知,一般的经营贷年限只有3到5年,如果将房贷转换成经营贷,每月的还贷压力会不会变大?陈星告诉记者,经营贷都是先息后本,每个月还的都是利息,所以每月的还款额甚至会变少,而且到期后如果还需要经营贷,建议换一家银行再做经营贷。不仅如此,经营贷的贷款额度可以做到政府二手房参考价的九成左右,或者银行评估价的8.5成,贷款额度比较高,转贷甚至还有可用的流动资金。

过去,经营贷款对经营企业还有存续期的要求,买“空壳公司”的做法很容易被查出。面对记者的这些疑虑,陈星笑说,“我们跟一些银行有合作,绝对不会出问题。”当然,这些经营贷中介机构的服务费也不低。陈星表示,如果名下有注册公司,中间会收取贷款额1%的服务费,如果没有注册公司,服务费收取标准则为1.3%。

这听起来的确很吸引人,但陈星也提示说,过去深圳房价上涨,很多人贷出经营贷后几年就把房子出售,用于还清经营贷,甚至拿这些贷款再去买房。不过,经过严厉调控后深圳楼市的环境已经不同以往,房价大涨预期已经减弱,像陈星这样的金融中介反过来推荐客户将房贷转换成经营贷。“很多客户现在不敢随便做经营贷,除了担心贷款风险,客户更担心房价、经济以及楼市调控的变化,不敢贸然行动。值得注意的是,不要看转变成经营贷后每月还款额会变少,但由于经营贷都是先息后本,累积起来的压力也不小。”记者在与多位金融中介的交谈后发现,违规用经营贷置换房贷不仅耗费精力,还有许多成本需要计算,例如支付给金融中介的手续费、提前偿清房贷的垫资利息等多项开支,加之经营贷到期后购房者还面临过桥垫资的费用,这些隐性成本大大增加了实际资金成本。

风险不可小觑

一位银行内部人士对记者表示,由于银行发展普惠金融、支持小微企业的力度大、优惠多,或许存在一些中介虚构经营背景和贷款用途,利用跨行资金无法穿透跟踪监测的漏洞,套取普惠低息贷款资金的情况,其中的风险不可小觑,用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为,购房者应高度警惕。

其实,全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚仍是重拳出击。IPG中国首席经济学家柏文喜认为,银行发现这类情况通常会限期收回贷款,从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题。银行应当加强个人经营贷的真实性审查和甄别,提升风控水平来遏制套取经营贷炒房现象。

提起房抵经营贷,就不得不提到“深房理”。去年8月,深圳发布称,深圳银保监局组织银行开展全面排查和监管核查,当时已查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款,以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为,共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别,问题贷款金额合计10.64亿元,其中,涉及经营贷3.80亿元。

目前,对于正常房贷业务,记者采访中国银行(601988)等多家银行个贷经理,普遍答复目前房贷额度充足,符合放款条件即可放款,与此前放贷时间相比,整体放贷速度提升了不少。对于目前的楼市调控政策,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“尽管各地积极给行业和市场纾困,但从我们的调研来看,不管是开发商还是购房者,普遍反映就是信心不足。即便政策松绑,但对于需求端的激励效果并不显著。除非将杠杆放开,但这会触发房住不炒的底线。”

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