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多地加速松绑,二线接力救市

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自“五一”节后央行与银保监会、证监会齐齐发声,透露放款房地产货币政策意图、支持刚性和改善性住房需求之后,短短几日内,又有多城开始“内卷”式地发布松绑政策。

近日,仅江苏一省,就有苏州、南京、无锡、扬州、常州等多地重新发布新政,从松绑限购、限售、限贷等重量级政策,到购房补贴、降低首付比例、提高公积金贷款额度等刺激需求的手段无所不包。

楼市松绑政策加速落地

一场全国范围内轰轰烈类的救市行动正在展开。

5月9日,苏州、扬州、常州、无锡等多地几乎同时发布救市政策。

其中,苏州政策松绑力度最大,具体为:新房限售3年改为2年、二手房直接取消限售;限购放开,外地户籍由累计2年社保改为连续6个月社保;二孩及以上家庭买新房二手都不限;非限购区域,即常熟、张家港,购房不计入家庭限购套数;认定的人才家庭,即使不是苏州户籍,也可享受本市户籍购房资格。

扬州也不甘示弱,继公积金贷款最低2成首付后,再度释放一波利好:取消限售、限购、更有50%契税补贴。

常州的松绑政策也较为全面,限售期由4年调整为2020年9月之前2年;二套房首付比例由目前的60%首付起降低为30%首付起;公积金贷款额度提升,个人最高额度由30万提升至60万,家庭最高额度由60万提升至90万;土拍政策优化,开发商土地款付清时间延长至1年。

中指研究院指出,4月以来,各地调控政策优化调整的节奏明显加快,政策内容向限购、限贷、限售等方面延伸,政策工具箱持续完善且内容更加精细化,城市向热点一二线、热点区域扩围,长三角城市群优化政策的频次更高、节奏亦在加快。

这一情形在4月末中央政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需求”之后表现得更加明显。

据不完全统计,仅五一假期期间,就有18个省市发布或执行了稳地产新政,东莞、惠州等降低限购门槛,达州、沈阳对多孩家庭购房给予了政策倾斜;洛阳、上饶、连云港(601008)、梅州等降低首付比例至2成,株洲、南阳、黄石、岳阳等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”。无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

值得一提的是,相较于三四线城市调控政策的轰轰烈烈,热点城市特别是一线与强二线城市发布救市政策的范围及力度则显得小心翼翼,多为“挤牙膏”式。

典型如苏州,自4月份开始接连发布松绑二手房限售、松绑限购条件、增加公积金贷款额度等措施,如今又继续调整新房、二手房限购限售条件。单次来看,松绑幅度不大,但整合近一月调整力度和范围则不容小觑。

以至于有人戏称,苏州几乎“周周出楼市新政”。

而一线城市尽管同样面临市场下行压力,但尚未发布较大力度的松绑政策。

如上海,仅仅在4月份放宽了临港片区购房条件;再如深圳,虽然近日来类似风声不断,但始终未有官方消息证实。

行业拐点还未到来

货币政策宽松下,房地产行业受到惠及,政策面松绑的阻碍已经有所减小。

从目前来看,尽管出台政策的频次高,但仍以三四线城市居多,而三四线城市政策的松绑拉动需求的效果较为有限,绝大多数二线城市政策尽管也有所松动,但普遍较为谨慎。

要知道,大多数三四线城市,本就没有限购限售政策的约束,购房门槛几乎为零,现在只是迎来更大力度的刺激与宽松,却无法从根本上提振购房者信心,从而改善楼市现状。

比如首付比例,丽水、温州、赣州等城市,将首套首付比例降低为20%;广东梅州甚至将二套公积金贷款首付比例也降为20%。

因此,业内普遍认为,楼市是否能够迅速回暖,关键还要看一线城市与强二线城市的引导作用。

需要指出的是,作为最早发布大范围松绑政策的二线城市,郑州楼市已经在成交数据上有所回应,但同样是年内首个废除限售令的二线城市哈尔滨,二手房成交量未见明显变化,挂牌价反而出现了略降的情况。

有分析人士向观察者网指出,热点城市虽然购买力足够,但过去几年随着房价飙升,本就存在价格虚高、空置率过高等问题,随着“房主不炒”的落实和疫情影响下返乡潮的出现,购房者预期被彻底扭转,需求很难再次拉升。

不过,亦有观点认为,热点城市庞大的需求量并未改变,只是买得起房的人无房票、有放票的人买不起且观望态度强烈。

亿翰智库分析认为,限贷相关政策能否放开是本轮政策调整中最为关键的一环,预计5月份将会有更多二线城市加入到放开限贷政策的行列中,通过取消认房又认贷、降低首付比例和房贷利率等,对有购房资格、还款能力和购房意愿的居民的购房能力提供加持,从而保障刚性和改善性住房需求的释放。

天风证券也在研究报告中指出,政治局会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”,肯定了地方因城施策的现实考虑,地方有望加速迎来非一线全面宽松的“因城施策3.0时代”。楼市热度有望于6月迎来拐点,预计三季度销售数据增速转正。

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