小城开发商的花式销售有点猛

“预售证还没拿是吧？”

“对，还没拿。”

“那其他四证都已经有了是吧？”

“也还没有。”

当下，在各大开发商绞尽脑汁卖房都还卖得不太好时，位于浙江遂昌一个地基都还没打好、五证也不齐全的项目，一个到2035年才能办房产证的商办写字楼项目，就先卖起了房子，并且还“卖了很多”。

在一个三四线小城市，究竟是什么项目能如此“畅销”？

项目招商租赁协议 受访者供图

名租实卖，承诺返12%利息

“开发商自持房可以买吗？租赁10年，10年后办理房产证，一次性付清全款，租赁合同写如果10年后办不了房产证，退还全款和利息。”

近日，清清（化名）开始在网上咨询其购房决定是否正确。按照清清的表述，不久前，其购买了浙江遂昌君瑞府的40年产权商办写字楼大平层，311平方米，总房价近250万元，并且已与开发商签订了《招商租赁协议》，租金从2025年6月交房后开始算。

对于为什么购买该项目，清清给出的理由是开发商凯兴置业在本地较有知名度，以及支付全款的话还能收到开发商年化12%的购房款利息。

对于为什么要签租约而不是买卖合同，清清给出的回复是因为开发商要自持10年，不能卖，一本大证，10年才能分割。

《每日经济新闻》记者查询资料获悉，清清咨询的君瑞府位于浙江省遂昌县古院广场旁，由A、B地块组成，其中南侧A地块为中高档住宅区，由14栋17-18层小高层住宅组成；北侧B地块为数字经济产业园(商业)，总建筑面积约3.3万平方米，由2栋23层双子塔数字经济大厦，约2.8万平方米和1栋约5000平方米的裙房商业组成。

近日，记者以购房者身份致电君瑞府售楼处，工作人员告诉记者，现在还有写字楼在卖，项目还在打地基，最迟交房日期是2025年6月30日。

至于所售写字楼价格，工作人员表示分两种性质，直接办证的和10年之后办证的。房价方面，直接办证的约1万元/平方米，10年之后办证的约6000元/平方米，价差4000元左右，按照10年后办证的售价，套均总价约230万元。

而在君瑞府的官方认证公众号宣传中，也有“抢最火热写字楼”、“何以解忧，唯有暴富？关键在买办公楼！”“300平米大平层，自用、出租、投资，办公室比办公司更赚钱”等等标语。

据该名工作人员介绍，写字楼一共有80-90套，10楼往上也可以居住，目前直接办证的可能还有一半，（交房）10年之后办证的那批，基本上2/3已经定出去了。

工作人员提到，一个月内付清总房款的50%，公司支付年化12%的购房款利息到2022年6月30日，余下50%房款在2025年3月31日前支付完，公司利息支付至2025年3月31日，年化同样也是12%。

五证不全就开卖

对于该项目的开盘和预售资质等情况，工作人员表示，其实还没有开盘，但一个月前就可以预定了，购房者选择10年之后办证的比较多，因为性价比较高。

对于该项目是否已取得商品房预售证，工作人员表示还没拿，对其他四证，其犹豫片刻后怯生生地回复，也还没有。

一般所说的五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，这五证是证明房屋身份合法和开发商具备合法销售主体的有效证件，也只有五证齐全的项目，才能网签备案和办理产权证。

根据君瑞府工作人员的介绍，项目是跟中顺易置业合作的，资金方面完全不需要担心。

对于开发商凯兴置业和合作方中顺易置业，记者查询相关资料获悉，凯兴置业成立于2010年，经营业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营、建筑装潢等，已开发运营包括凯兴假日酒店、云凯弘鼎园、盐城金色华庭、遂昌君悦府等。

而根据中顺易置业官方公众号的介绍，该公司成立于2019年，由深圳中顺易资产管理有限公司和凯兴置业设立。通过启信宝股权穿透发现，凯兴置业为大股东，持股比例83%。

产权归属或存极大风险

5月12日，一位从业十余年、曾于多家大型地产公司担任管理层的资深人士在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，楼盘地基没打好，而且开发商有10年自持期，根本没有销售资质，这是典型的违规违法行为；其次，开发商冒险销售，10年后才能办房产证，也就是距今至少有13年时间才能办证，这期间中小开发商经营或也存变数，这期间还可以拿房产证去办理抵押，这些因素均会导致产权归属存在极大风险。

该名资深人士分析认为，近年来，即便是一线城市，商办物业的升值空间也远小于住宅，而且空置率极高，投资价值非常小，所以花两三百万在三四线小城买一个看似大气的商办物业，尤其是在产权还有风险的情况下，并不是十分优质的选择。

上海赵洪升律师事务所主任赵洪升在5月11日、12日接受记者微信采访时表示，五证不全的项目可能无法进行网签合同备案，更办不了产权证，合同可能会无效，甚至无法办理按揭，此外开发商如果出现一房二卖，容易产生纠纷，还可能导致司法机关查封，消费者拿不到房子等。

对于购房者所担忧的开发商自持期一本大房产证被抵押的问题，赵洪升表示，如果产权归开发商所有，开发商当然有权利去抵押。至于交房10年房产证办理，还要看开发商当时和政府合作协议是否履行到位，如果约定只能自持，而开发商10年后无法予以变更产证的话，那么开发商将来可能面临涉嫌合同诈骗的风险。

赵洪升还提示购房者，购房时至少要看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”，因为按照正规程序，如果开发商未取得土地使用证等其他四证前，是拿不到预售许可证的，一般有预售许可证，就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了批准，具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。但是保险起见，五证齐全建议逐一确认。

而对于遂昌君瑞府无证销售、以租代售等行为，记者分别在5月11日、12日多次致电遂昌住房和城乡建设局，但截至发稿电话均无人接听。