长沙楼市新政既要又要还要

5月11日下午两点，因为一则“长沙存量房出租后可不纳入家庭住房套数计算”的消息，长沙市天心区于先生所在的小区业主群热闹了起来，一位业主问：“那我们买二套房的契税和贷款利息是按照首套来还是二套呢？”

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）。

《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年，而房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

此举在限购政策下，为意欲“挣房票”的有房一族开出了交换条件，并同时指向了稳定楼市、满足新市民住房租赁需求、规范住房租赁市场三大目标。

条件：存量房转作租赁住房

《协议》中明确了存量房盘活供作租赁住房的出租方式、运营年限、资金监管方式、交易登记方式、运营规范、安全要求、违约责任以及各方权利和义务。

其中，出租方式方面，《方案》表示，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，不过均须纳入服务平台监管。

目前试点的住房租赁企业分别为长沙房产（集团）有限公司和长沙市建设发展集团有限公司，两者皆为具备租赁住房管理经验的市属国有企业。

长沙市建设发展集团有限公司相关工作人员向经济观察网介绍，存量房转作租赁住房，首先在“长沙租房APP”上发布委托申请，之后长沙市建设发展集团会安排人员上门勘察，如果房屋功能齐全、符合质量标准，双方便可签署相关协议。

不过，该工作人员表示，目前平台只有自租模式，需要业主自行出租以及维护，平台只对房屋信息、合同备案以及租金进行监管。租金由业主和承租人自行协商，一般是低于或者与市场水平持平。平台按照出租月份，也就是产生租金流水的月份，收取100元/月的服务费。

该工作人员补充，房屋出租年限必须在10年以上，未出租月份不纳入10年期限的计算范畴。也就是说，假如期间有一年没有出租出去，则出租年限需要往后延期一年。

《方案》中还进一步申明承租者的权利，明确在运营期限内，房屋权属人可进行房屋交易，但购买方、受赠方仍需履行租赁协议。

兑换“房票”

谁有兑换“房票”的需求？答案之一，是有改善型住房购置需求，但购房名额已被小户型住宅公寓占用的单身或者非长沙户籍群体。

长沙的限购政策规定，本市户籍家庭在限购区域内只能购买两套住房，并且购买二套房需要在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年；本市户籍成年单身家庭和非本市户籍家庭在限购区域内则只能购买一套住房。

曾有市民在长沙市政府网站的市长信箱中反馈，自己想购买二房以改善居住环境，但由于此前购买的小户型公寓占用了购房名额，因此限制了购房行动。于先生也表示，身边有不少单身或者外地户籍的朋友，之前购买了住宅公寓，现在想改善住房条件，但是由于楼市冷淡难以出手以及缺乏购房资格，目前处于“进退两难”的境地。

据长沙市统计局数据，2016至2020年，长沙市常住人口净增长147万；2020年的统计数据显示，长沙市常住人口1006万，其中非户籍人口占比26%。

不过，《方案》中“不纳入家庭住房套数计算”只表明对符合条件的市民放开限购，尚未明确具体的购房政策。

5月12日，长沙中国银行(601988)、建设银行(601939)支行工作人员告诉经济观察网，暂未收到相关通知，因此不能确定不纳入家庭住房套数计算后，市民再购房时享受的贷款政策。

算盘

长沙新政出台后，获得了多位市场分析人士的好评。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策设计新颖，既满足了有房人群对住房再次购置的需求，又能有效地落实房住不炒。

从《方案》来看，新政有望同时促进实现稳定楼市、满足新市民住房租赁需求以及规范住房租赁市场的目标。《方案》中亦明确，要畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。

其中，“不纳入家庭住房套数计算”相当于限购松绑，为市场增加了购房群体。目前，长沙楼市，购房者观望情绪浓烈。据克而瑞数据，长沙九区县商品房成交建面自2021年6月开始同比下跌，且跌幅不断加大，在2021年第三季度跌幅达到30%以上，至2022年一季度同比下滑超过40%，4月成交建面同比下滑达到49%，成交收缩明显。

其次，“存量房盘活供作租赁住房”能增加保障性租赁住房的市场供应，满足新市民、青年群体的租赁需求。根据《长沙市“十四五”住房保障规划（2021-2025）》，到2025年，长沙市新建(筹集)保障性租赁住房到预期性目标是15万套(间)；新建(筹集)公租房的约束性目标是1万套(间)。

此外，“纳入长沙市住房租赁监管服务平台监管”以及“运营年限时间不低于10年”等有利于规范及稳定住房租赁市场。《方案》还对擅自改变原有户型结构或增设房间的行为明令禁止，并明确住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系进行管理。

目前，该《方案》已实施，覆盖范围为长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县等七区。