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四大AMC“跑步”入局 纾困房企路径渐显

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陷入风险困局当中的房企们,正张开双臂迎接金融纾困者——资产管理公司(以下简称“AMC”)。

5月9日,江苏中南建设(000961)集团股份有限公司(000961.SZ,以下简称“中南建设”)公告表示,其控股股东中南控股与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称“华融资产”)、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团、江苏海晟控股集团共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。

根据有关协议,华融资产拟和南通保障房公司设立合作主体,该主体将与南通产业控股集团、江苏海晟控股集团按照18:1:1的比例,针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务,共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元,也可引入其他投资机构。

此前的4月2日,佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,以下简称“佳兆业”)与招商蛇口(001979)工业区控股股份有限公司、中国长城(000066)资产管理股份有限公司(以下简称“长城资产”)在深圳签署战略合作协议。

4月下旬,多家银行及AMC机构人士向经济观察报确认,中国人民银行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议,商讨为问题房企进行纾困,首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城(000671)、融信、富力及佳兆业等12家。

今年以来,华融资产、长城资产、中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“信达资产”)、中国东方资产管理股份有限公司(以下简称“东方资产”)4家全国性资产管理公司先后入局出险房企的收并购。四大AMC“跑步”入局风险房企纾困。

申万宏源证券研报认为,3月16日金融委会议之后,六部委积极表态维稳、并要求要及时防范化解风险,4月18日央行等出台23条金融举措,4月29日政治局会议强调要有效管控重点风险,抓紧谋划增量政策工具,加大相机调控力度。在此背景下,5月中南建设公告华融资产与南通国资设立合作主体、并对公司进行不超过50亿元的资金支持,同时考虑4月招商蛇口与长城资产(AMC)、佳兆业签署战略合作协议进行资产整合,上述事件都是落实近期国家防范化解风险的政策导向,支持优质房企并推进行业良性循环,本次事件也或将开启更多对于优质民营房企支持、尤其是未出险的优质民营房企,预计后续更多的支持案例或将出现。?

AMC频频入局

2022年以来,AMC在房企纾困领域一直动作频频。

2022年2月,东方资产率先发行不超过100亿元金融债券,募集资金专门用于对重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等工作。

3月14日,长城资产获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券。中国长城资产表示,本次债券的发行有利于其加大服务实体经济力度,为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。

4月2日,中国长城还与中交集团签署战略合作协议。双方约定,将通过市场化的方式,在国企改革重组、房地产行业风险化解、“两非两资”剥离处置、不良资产盘活等领域开展合作,充分发挥各方的优势,共同推进合作,达到互利共赢的目标。

4月15日,陕建地产集团与中国信达陕西分公司交流座谈并签署合作备忘录。双方达成一致合作意向。双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金,发挥各自优势,以市场为导向,积极围绕危困房企并购开展合作。

在此之前,2021年12月央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目,围绕金融机构支持房地产行业风险化解的工作拉开帷幕。

国盛证券研报指出,监管鼓励AMC在地产风险化解方面有所作为,以不良资产经营为主业的资产管理公司,紧跟“房住不炒”及促进房地产行业良性循环和健康发展的政策导向,立足逆周期金融救助功能定位,积极推进涉房业务转型。资产管理公司立足于化解金融风险,和房地产合作能实现双赢,但是取决于个体的资金实力、项目经验以及调动资源的能力。不良资产管理公司经验丰富,通过债权或股权退出实现收益,问题企业中更优质的项目和资产,在纾困中可能有更大的机会。

根据中金公司研报,我国不良资产管理行业已形成“5+2+N+银行系”的多元化格局,其中“5”指的是信达资产、东方资产、长城资产、华融资产、银河资产5家金融资产管理公司;“2”指的是地方AMC,各省级人民政府可设立或授权两家地方AMC参与本省(区、市)的金融企业不良资产批量转让工作;“N”指的是非持牌AMC,因不具有牌照无法从金融机构直接受让不良资产包,主要参与不良资产的二级市场;“银行系”指的是商业银行作为主要股东发起设立的金融资产投资公司,主要从事市场化债转股业务。

纾困房企路径

近年来,曝出流动性问题的房企日渐增多,它们面临着怎样的困局?联合资信在接受记者采访时表示,目前房企面临的主要困境在于信用危机下的负反馈机制。销售大幅下行导致房企流动性趋紧,部分房企债务违约引发资本市场资金撤离、金融机构惜贷。为实现“保交楼”,地方政府实施严厉的预售资金监管,房企可动用资金进一步减少。房企负面事件继续传导至销售市场,再度加剧购房人的悲观预期。该负反馈机制一旦建立后很难打破,目前的风险房企仅靠加速销售和压缩支出难以覆盖偿债资金缺口,处置资产是风险房企稳定现金流必不可少的方式。

联合资信称,在当前房企流动性整体趋紧的环境下,具备足够的资金实力进行大规模收并购的房企大幅减少,因此,房企纾困债的发行具有积极意义。一方面,通过向社会资本融资,AMC参与地产纾困有助于及时盘活地产项目,保交楼维护购房人权益;另一方面,地产纾困债可为本身质地优良、暂时陷入困境的房企“输血”,发行人可为推进实质性重组提供服务,有助于化解房地产金融风险,加速市场出清,促进市场回归稳定。

在东方金诚研究发展部分析师唐晓琳看来,AMC的市场资源整合能力强,房地产不良资产处置方式多元,尤其是在标的股权较为复杂、自身问题较大等项目的风险处置方面经验丰富,AMC模式的及时介入可为地产风险化解、优质资产盘活提供更加灵活的市场化处置方式,提升地产风险处置效率,完善多层次多主体参与的市场化风险化解机制,加速推动房地产市场有效出清。

关于AMC入局房企纾困具体如何操作,联合资信在接受经济观察报采访时表示,根据中国长城资产和东方资产披露的债券用途,房企纾困债将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业不良资产纾困及偿还到期存量债券等。在不良项目处置方面,预计房企纾困债可通过兼并重组、破产重整、夹层投资、过桥融资、阶段性持股等多种方式参与。

中金公司研报指出,不良资产的处置方式大体可分为收购经营、收购重组、债转股、资产证券化四种。金融资产管理公司参与房企风险化解可能更多采用自主收购的收购模式和收购重组的处置方式。通过收购其他机构对房企的债权,金融资产管理公司成为房企的债权人,之后金融资产管理公司可以与房企及其关联方进行债务重组,通过还款金额、还款方式、还款时间以及担保抵押等一系列的重组安排,帮助房企减轻短期流动性压力,在此过程中,金融资产管理公司也可通过资金注入、提供专业知识、协助房企寻找合作方等手段帮助房企盘活资产、提升房企自身经营效益。

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