政策叠加效应尚未显现 前4月商品房销售量价齐跌

尽管今年以来已有超百城发布楼市支持政策，但市场预期较偏弱，前4月商品房量价齐跌，销售进一步下行。

5月16日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1-4月，商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着购房需求逐步释放、市场去化加快、房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期将得到改善。销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。

市场仍处深度调整期

4月以来，各地政策优化的节奏加快、力度加大，但在部分地区疫情反复等影响下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍未走出深度调整期。

2022年4月，商品房销售额、销售面积同比降幅均继续扩大，同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3个、20.4个百分点。

“4月商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

据央行5月13日发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示，4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

房价方面，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，2022年1-4月全国商品房均价为9502元/平方米，涨幅为-10.8%。

商品房销售量降价跌的同时，住宅市场库存仍在增加。

国家统计局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%；其中住宅待售面积同比增长14.8%，增速均比上月扩大0.6个百分点。

不过，多位专家认为，全国层面的房贷降息有望改变销售持续下行的局面。

5月15日央行、银保监会联合发布通知，首套住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，二套住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

“虽然二套利率下限未调整，但前期多数城市已取消认房又认贷，换房需求按首套贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出房贷降息空间，有利于降低刚需和改善性需求购房成本。”许小乐告诉记者。

贝壳研究院数据显示，今年4月百城首套房贷平均利率5.17%，距离当前4.4%的下限仍有较大空间，预计未来更多城市房贷利率会调降。

据中指院监测，年初至今全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。

“短期来看，需求端政策或继续优化完善，市场信心有望逐步修复，但恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。当前部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳。”陈文静表示。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，随着房地产政策效应逐渐显现，预计6月后销售数据有望迎来明显回升。

开发投资增速同比转负

值得关注的是，在去化难、库存增加等因素影响下，房企投资意愿明显不足。

1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，同比下降2.1%。

“开发投资增速同比转负，这是自2020年6月以来首次出现负增长。”陈霄表示，目前房企投资信心仍未恢复，根据当前的疫情形势，预计5月开发投资增速仍难见回升。

此外，2022年1-4月，全国房企土地购置面积同比增速为-46.5%；新开工面积同比下降26.3%，降幅均较1-3月明显扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资数据下行，不仅对房地产业形成冲击，也会对固定资产投资等形成冲击。当前需要推动信贷政策、房企融资环境、销售市场等持续改善。

与此同时，房企资金压力仍未缓解。

统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

从各项指标来看，除利用外资外，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势，其中定金及预收款降幅最大。

“虽然监管机构强调加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险未得到有效改善，这是掣肘房企拿地投资的根本。未来地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决的细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置。”许小乐说。