首套房贷“降息”，各地最新情况如何？

上周末一条“首套房贷降息”的消息在网络间刷屏，其内容来自5月15日央行和银保监会的联合通知：对新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限由“不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率）”调整为“不低于LPR减20个基点”。以4月最新的5年期以上LPR报价为参考，即最低房贷利率由4.6%降为4.4%。地方遵循“因城施策”原则确定调整方向。

在本次政策出台前，年内全国已有百余城市自主下调过房贷利率，其中部分地区部分银行已执行首套房贷利率4.6%的标准。最新情况如何？5月16日，新京报贝壳财经记者咨询了北京、广州、深圳、福州、郑州、济南等六地多家银行，普遍未接到最新调整通知，“可能过段时间会下发。”有银行信贷经理称。

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR将迎来最新一次报价，其参考的MLF（中期借贷便利）利率在5月16日最新一次续作中保持不变，不过业内不少人士认为，LPR利率还有单独下调的可能。

北京、广州等六地银行尚未接到最新调整通知，部分银行年内首套房贷利率已降40个基点

5月16日，记者咨询了北京、广州、深圳、福州、郑州、济南等六地的多家银行，包括工行、建行、中行、农行、中信、光大、广发、中原银行，普遍还没有接到最新调整通知。

北京地区一家工行的信贷经理告诉记者，还没有接到调整通知，目前首套房贷利率仍执行LPR+55个基点的政策，二套房贷利率为LPR+105个基点。参考截至目前最新一次（4月）5年期以上LPR报价，首套房贷利率为5.15%，二套房贷利率为5.65%。一位中行的信贷经理也称现行利率政策不变，“昨天刚出的政策，可能没那么快（调整）。”

广州、深圳两地银行首套房贷利率也还没调整。广州地区一位中信银行(601998)信贷经理称，首套房贷仍执行5.05%的利率，即在最新一次LPR报价基础上加45个点；深圳地区一位广发银行信贷经理称，首套房贷执行4.9%的利率，“近期没有调整过，深圳二手房成交量仍然低迷，月均成交量还没突破2000套。”

记者注意到，近期济南、福州、郑州都有银行大幅下调了首套房贷利率，甚至低至LPR水平，这些地区是否更快速地做出了调整？

济南地区一位农行信贷经理称，五一前后刚刚将首套商贷利率下调到4.6%，“听说了周末的最新政策，但还没接到通知，需要系统统一调整。”

中原银行在郑州市降低房贷利率的消息此前也引发关注。该行一位信贷经理5月16日告诉记者，目前面向一般购房者（无优惠情况下）的首套房贷利率为4.9%，在4月刚调整过，调整前为5.3%，一次下调了40个基点。本次政策后还没有新的调整通知。

福州地区近日也传出“最低有银行首套房贷利率可以做到4.6%”的消息，记者5月16日咨询该地一家建行支行，信贷经理称如果新楼盘在该行准入了，首套房贷利率是4.9%，即在最新一次LPR报价基础上加30个基点；没准入的话是5.15%，即在最新一次LPR报价基础上加50个基点。该行也尚未收到最新文件，“可能还要过段时间，如果5月LPR下调会跟着调低。”该信贷经理称。

当前居民购房意愿偏低，新政将加持地方松绑政策的效果

其实今年全国范围内已掀起一轮房贷“降息潮”。央行金融市场司司长邹澜曾透露，3月以来全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等，另有部分省级市场利率定价自律机制配合地方政府调控要求，因城施策下调了本城市首付比例下限和利率下限。

为何中央层面要进一步放松政策？诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况看，市场回稳的速度不及预期。本次中央差别化的信贷政策会加大各地松绑政策的效果，也是中央明确传达“救市”，如果后续市场回稳不及预期，预计各地政策松绑力度会进一步加强。

数据亦显示，4月百强房企销售数据再次腰斩，央行上周公布的4月金融数据中，住户住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，是今年2月数据历史性首降后，第二次出现负增长。

“今年是抗疫的第三年，不少家庭、企业的储蓄和积累也被不断消耗，抗冲击的能力在减弱，疫情之下失业率会上升。”野村证券首席经济学家陆挺上周末在清华五道口首席经济学家论坛上指出，居民消费能力和消费意愿的下降是当下居民购房意愿较低的主要原因之一。

王小嫱表示，房贷利率下调会降低购房成本，刺激购房者入市，本次首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20个基点，根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

据业内专家计算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

不过从地方层面看，中信证券(600030)明明团队认为，在“房住不炒”总基调下，地方“因城施策”将重点集中在三、四线城市及部分二线城市，一线城市房价反映敏感且对稳地产作用有限，大幅放开的可能性较小。

MLF连续4个月“按兵不动”，本周LPR报价“降息”概率大吗？

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR将迎来最新一次报价，其参考的政策工具MLF（中期借贷便利）的利率，在5月16日最新一次续作中保持不变，已是自今年1月下调后连续4个月“按兵不动”。LPR利率会单独下调吗？

业内不少人士认为还有可能，原因是在LPR报价的组成部分中，虽然MLF未变，但银行报价可能下降。东方金诚首席宏观分析师王青提到，近期除货币市场利率大幅走低外，监管层正在加大力度引导存款利率下行。

4月下旬，国有大行和多家股份制银行“组团”下调了一波存款利率，下调幅度为10个基点。对于下调原因，5月9日央行发布的一季度货币政策执行报告给出答案：央行在4月指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行就此合理调整了存款利率水平。央行称，在当前市场利率总体有所下行的背景下，该机制的建立有利于银行稳定负债成本，促进实际贷款利率进一步下行。

“同时，4月-5月隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，NCD（大额可转让存单）利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本，按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。”光大证券(601788)首席金融业分析师王一峰表示。