温暖5月： 地产“示范生”融资破冰

碧桂园、龙湖和美的置业，再一次成为了民营房企的代表。

这一次，它们被监管机构选定为示范房企，将陆续于近期发行人民币债券。为吸引投资人，债券的创设机构还同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

龙湖、美的置业已经于2022年5月16日晚间分别公告发行债券，龙湖的发行金额为不超过5亿元，利率询价区间为3.00%-4.00%，美的置业则是不超过10亿元，询价区间为4.1%-4.9%。

碧桂园在5月17日的公告中则指出，其全资子公司拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过5亿元的国内公司债券，但发行仍只在计划阶段，董事会谨此提醒发行不一定能落实进行或最终顺利完成。

三家民营房企得以发行公司债，是具有强烈信号意义的事件。

公司债的门槛向来高企，尤其去年下半年以来，即便融资面有所好转，能够发行公司债的也仅有万科、保利以及中海等公认的具有优质信用的龙头房企。而启用信用保护工具这种方式为民营房企进行增信，或许也是一种可行的探索路径。

房企的“融资底”，或许就要到来了。

融资新途径

尽管碧桂园、龙湖和美的置业这几单公司债的发行细节尚未被市场获知，但龙湖近日发行的一笔供应链ABS可以作为这批民营房企公司债发行的样本。

根据深交所网站发布消息，龙湖于5月16日发行了一笔供应链ABS，规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，由中证金融和专项计划管理人中信证券联合创设信用保护凭证，对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。

龙湖这单“ABS+信用保护凭证”的融资解决方案是首单中证金融参与联合创设的ABS信用保护凭证。

深交所官网发布的文章称，其相较于一对一的信用保护合约，信用保护凭证流通能力更强，定价更为市场化，提升了各方对龙湖ABS的投资意愿，有利于供应链上游中小企业加快回收资金、降低资金成本、拓宽融资渠道。

而据21世纪经济报道记者了解，碧桂园拟将发行的公司债产品也将由中信建投证券和中证金融共同进行增信，发行规模为不超过5亿元，发行期限是1+1+1年期。

这也就意味着，龙湖的ABS以及碧桂园的公司债，都启用了信用保护工具，这是一种过往在房企融资中鲜少被涉及到的方式。

简而言之，CDS和CRMW均是信用风险缓释工具，其中CRMW是一种由标的实体以外的机构创设、为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的，可交易流通的有价凭证。

而事实上，从过往的运用中，通过信用保护工具发行债券的方式能够如何作用于房企融资市场，也值得关注。

东方金诚在近期的一份研报中称，“近年信用保护工具在助力民营企业债券融资方面发挥了积极作用，但发展速度相对缓慢。以银行间市场CRMW为例，商业银行是CRMW的主要创设机构，而商业银行自身风险偏好也较低，也要考虑风险资本成本的耗用，因此对CRMW的创设热情不足，且更加倾向于主体资质较优的标的。

由此，发行人、创设机构以及债券投资者的态度，都尤为关键。

汇生国际融资总裁黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时指出，一般情况下除非有特殊指定，否则投资机构对这类债券会比较谨慎。因为房企本身的信用缘故，此外投资者也采取比较迂回的态度，不过能够发行还是给市场做了个示范。

一位不愿具名的券商机构人士也告诉21世纪经济报道记者，私募CDS以及CRMW工具的运用对发行人来说存在增加成本的可能，但是可以提升这笔债券的信用等级的效果，“等于你是通过增加点成本，来为这笔债券做增信，这个需要平衡。”

不过市场的反应相对积极。只要口子一打开，投资者就能从中寻觅到机会。

一位债券投资者对21世纪经济报道记者表示，“这三家房企发公司债，就是一个‘示范’作用。那之后，是不是会推广运用开来，以后房企融资是不是会都用上这个工具，这个是可以期待的。”

覆冰消融时

无论如何，碧桂园、龙湖和美的置业三家“示范企业”发行公司债，都值得行业给予高度关注，这为未来民营房企提供了可行的思路，也意味着它们的融资面正在进一步向好。

从实际行动来看，过去几个月，高信用的民营房企融资面的确在渐渐回暖、不断改善的过程中，而碧桂园、美的置业又是当仁不让的金融机构偏爱的对象。

2022年3月25日，碧桂园与中国农业银行广东省分行签署400亿元战略合作协议。其中，分别签订了人民币200亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》及人民币200亿元《住房按揭战略合作协议》。

美的置业也在2022年3月21日与建设银行签署三份合作协议，获得保障性租赁住房项目贷款专项额度20亿元、并购专项融资额度100亿元和个人住房按揭贷款专项额度100亿元。

但这是属于“示范企业”的优待，其他更多的民营房企，未必有如此之幸运。

“由这三家来发，是因为现在就这几家信用资质比较好了，其他的未必能发出来。”一位券商机构的高管对21世纪经济报道记者表示。

一位投资机构的人士在接受21世纪经济报道记者采访时也分析称，“现在地产板块情绪和信心都还没有完全恢复，三家被点到的房企融资压力可能会小一点，投资人稍微敢买一点；没点到的市场会比较谨慎，因为现在对于弱资质主体我们还是比较忌惮。”

从整体的情况分析，房企融资目前仍未全面改善。据贝壳研究院统计，2022年1-4月房企境内外发债2350亿元，同比下降41%。降幅较今年一季度收窄2个百分点。

此外，2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。具体来看，今年1-3月，房企整体融资规模同比分别下降70%、59%和43%。

一位华南民营房企的财务部人士也告诉21世纪经济报道记者，现在资金面的改善并不是太明显，“很多因素都会影响到我们的融资，一点风吹草动，金融机构都会有反应。”

不过，随着利好不断落地，民营房企的融资面好转，相信是可期的。

上述券商机构人士续称，房企的信用市场目前是在重建的过程中，三家民营房企发行公司债之后应该还会有一些措施出来，相信未来应该会成为一个趋势。而且，要看到债务市场的稳定也是房地产行业健康稳定发展的一个重要方面。

不过，房企的信用改善除了融资面的助力以外，销售面也是备受关注的方面。如果销售面能够有明显的好转，房企资金链自然会有所助益，这是各方的共识。而随着各地优化政策的落地，房企销售面回暖，也是可期待的事件。

5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

中信证券在近期的一份研报中指出，下调首套房贷款定价下限要求，体现了政策对刚需和改善性需求的积极支持。配合其他政策一道，可能对商品房需求未来的恢复起到积极推动作用。