杭州新政策化解二手房“堰塞湖”

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”）。《通知》明确优化二手住房交易政策，主要明确三方面内容：

1、优化限购资格：杭州户籍家庭购买限购区域内二手房无社保要求；非杭州户籍家庭，购房之日前1年起，需连续缴纳12个月社保。

2、 二手房增值税免征年限“5改2”：转让家庭唯一住房的，增值税免征年限由5年调整至2年。

3、支持三孩家庭：同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育、收养的第三个子女，限购住房套数增加1套，且参与新房摇号参照“无房家庭”优先摇号。

业内人士认为，杭州优化二手房政策，将对激活市场流动性与分流产生一定积极作用。自2021年开始，杭州二手房市场成交量逐月下滑，至2022年1季度已处于低位震荡，二手房挂牌量不断升高，今年4月，杭州二手房挂牌量在13万套左右，但成交不到4000套。

杭州贝壳研究院院长上官剑指出，杭州新房市场依然处于较热状态，4月近半项目还需要摇号。而二手房今年前四个月成交量和去年同期相比，各项指数下降了60%左右。总体而言，新房去化较为理想，二手成交较冷。

二手房市场流动性欠缺

一向以一二手房价差闻名，“买到便是赚到”的杭州楼市，走到今天这一步并非偶然。此前由于杭州限购限售政策，二手房库存量逐渐累积，去化周期拉长，且新房的存量房源也在增加。而前几年销售的新房也到了即将交房的时候，当前的杭州市场需要流动性。

中原地产数据显示，4月杭州全市二手房（含富阳）成交套数为3950套，比3月份的4500套少了500套左右，环比下跌13%，整体成交量依旧处于低位。

再看去年同期，市场成交量虽有明显下滑，但杭州二手房成交依旧达到近万套，网签量为9939套，是今年的2.5倍。随着杭州奥体板块多个项目陆续交付，奥体板块二手房挂牌量逐渐增加，然而二手房流动性的逐渐下降，拉长了二手房去化周期，部分投资客手中超过5年的房源变现周期拉长。今年以来，法拍房市场也因无人报名而屡屡出现流拍。4月杭州市区（除临安外）有125套房源上架法拍，85套成交，流拍率32%。二手房“堰塞湖”效应初现。

或许是为了加强流动性，此次新政明显倾向二手房交易。比如客户买一手房仍需要落户5年内社保要交满2年，但买二手房则没有社保要求；不落户只交社保的客户，一手房购买资格需要4年社保，二手房仅需要1年。

业内人士认为，新政分流目的性很强。中指研究院浙江分院常务副总高院生分析指出，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。换言之，接盘次新房的人便会多起来，而那些腾出房票的社保巨子们可以继续加入一手房“抢房大军”。

此前的2021年8月5日，杭州出台政策收紧调控，其中“新落户的客户要求社保交满2年，外地客户要求4年社保”，据当地中介机构统计，这一条政策就将市场上大约30%的购房人数限制住了。此次新政可看作是对此前政策打“补丁”，将被拦在门外的30%购房名额又拉回了市场。

多地出现“堰塞湖”效应

中原地产首席分析师张大伟指出，由于挂牌量逐渐累积，杭州二手房市场出现了大幅调整的苗头，这种情况下，出台政策及时。但他也认为，各地救市政策井喷，但一方面力度不够，另一方面，政策传导也需要时间，目前市场信心依然不足。

今年春节过后，杭州核心区的二手房市场就出现了降价苗头。一名奥体中心房产中介人员介绍，奥体板块多数项目二手房价格比之前降了大约15%左右，从9万多元/平方米-10万元/平方米的挂牌价，降到了目前的8.5万元/平方米左右，成交价格多为8.3万元/平方米。即便是位于核心地段的壹号院、奥邸国际等，挂牌价格也出现一定幅度下调。比如壹号院年前成交价格在13.5万元/平方米，年后有房源挂牌12万元/平方米。

不过，持有核心区域资产的杭州业主们仍然抱有高位套现的心态：奥体板块核心地段某项目一套高层房源，挂牌价15.8万元/平方米，相比同一个项目低楼层的房源，有40%-50%的价差。前述中介人员也表示这一挂牌价格虚高，导致该房源自去年底挂牌以来一直没有成交。

而杭州并非孤例，全国多个二线城市早已出现二手房“堰塞湖”现象。从中介机构获取的二手房挂牌信息显示，苏州目前二手房挂牌量约为8.8万套，杭州约13万套，成都约10万套，南京约10万套，郑州约11万套。这些城市的二手房挂牌量激增，主要原因在于这些城市都经历过棚改周期，不少居民手中已不止一套房源，随着限售导致房源累积以及疫情拉长二手房成交周期等等，市场中的二手房源数量逐渐上升。

包括杭州在内，近期已有多个热点二线城市跟进优化调整楼市政策，涉及限购、限贷、限售等多个方面，整体政策力度不断加大，目的均为加大市场流动性。比如杭州此次将家庭唯一房源出售增值税免征年限从5年调整到2年，降低置换成本，有利于增加二手房市场流动性。

今年以来已有超过120城出台稳楼市新政，单4月就有超过70城发布了各种稳楼市政策，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，不少业内人士认为，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。