4月房价下降城市数量增加,各地支持性政策或继续优化升级

5月18日，国家统计局发布4月70城房价数据。总体来看，4月70个大中城市中房价下降城市个数增加，一二三线城市房价环比总体呈降势、同比继续走低。

从不同城市能级看，一线城市房价环比略涨，二三线城市环比下降。同比情况类似，一线城市房价同比上涨，二线城市新建商品住宅价格同比上涨1%，二线城市二手住宅和三线城市新建商品住宅、二手住宅同比均下降。

近期各地政策密集推出，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至5月11日，今年110余城进行房地产在政策调整，调控频次超150次，各地政策以需求端支持政策为主，覆盖降低首付比例，降低房贷利率，调整限购、限售，提高公积金贷款额度等。

但从房价和成交表现来看，政策效果并未明显显现。

从房价来看，4月70个大中城市房价总体下降，并未出现“银四”行情。另据日前国家统计局发布的商品房销售数据，1-4月商品住宅销售面积同比下降25.4%，成交量降幅扩大，4月末商品住宅待售面积同比增长14.8%。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者分析，在区域市场供过于求、出现库存积压，市场预期不足、购房者普遍观望等背景下，各地频频推出宽松的支持性政策，政策从落地到显效尚需时日。

郭毅认为，在当前政策作用不明显的现实情况下，未来可能会有更多城市在放宽调控政策方面有所升级和加码，随着调控政策放宽力度不断加大，或会对市场产生更有效的利好驱动。

70城新房77个月以来首次同比下跌

3月新房和二手房环比下降城市有所减少，4月再度增加。国家统计局数据显示，4月70城中新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

就新房价格而言，根据简单算术平均计算，4月全国70城新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降0.1%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，同比来看，这是新房价格2015年12月以来首次下跌，即77个月以来新房价格首次出现同比下跌，充分说明房地产市场面临较大下行压力。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，整体来看70城新房价格指数环比、同比双双下跌，表明当前市场信心较不足，购房者预期偏弱。

从不同能级城市来看，一线城市新房环比上涨0.2%，二三线城市新房环比均下降。较3月，一二三线城市新房价格或涨幅收窄，或由持平转降，或降幅扩大。同比来看，一二线城市新房同比上涨但涨幅回落，三线城市新房市场表现偏弱，价格同比下降1.5%，降幅较3月扩大0.9个百分点。

另据中国房地产指数系统百城价格指数，4月仍有半数城市价格下跌，特别是三四线城市，短期内市场供求关系得不到有效缓解，叠加疫情反复影响，市场调整压力进一步加大。

就二手房价格而言，根据简单算术平均计算，4月全国70城二手住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降1.6%。二手住宅已连续8个月房价指数环比下跌，同比跌幅也持续扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这说明二手房市场降温持续时间较长，且面临进一步下行压力。

从不同能级城市来看，一线城市二手房价格环同比分别上涨0.4%和2.4%，二三线城市二手房价格环同比均下降。

近期各地房地产支持政策密集推出，但从房价表现来看，政策效果仍不明显。孟新增指出，尽管4月底中央政治局会议定调楼市后各地政策优化节奏和力度继续加大，但受部分地区疫情反复等因素影响，短期政策效果尚不明显，多数城市房地产市场仍处深度调整期。

支持政策有望优化完善

4月70城房价整体下跌，但不同能级城市表现有所差异，如一线城市4月新房、二手房价格环同比继续上涨。北京、上海、广州、深圳4月新房价格环比分别上涨0.7%、0、0.1%和-0.1%，二手房价格环比分别上涨0.6%、0、0.5%和0.5%。

郭毅表示，一线城市房地产市场的基本面继续保持相对稳健状态，但房价小幅上涨并不是市场向好的唯一判断标准。一线城市新房价格上涨一方面受土地成本制约，也受成交偏向品质改善的结构性因素影响；二手房市场走势与新房表现相关，市场成交一定程度上也存在改善为主的结构性特征，另外，部分房主还有降价或导致“砸盘”的顾虑，因而二手房价格继续上涨。

郭毅指出，市场向好与否不仅要看房价，还要看成交量，而一线城市成交量已经出现下滑现象。

以北京为例，国家统计局数据显示，4月北京新房环比上涨0.7%，涨幅居70城前3位置；二手房环比上涨0.6%，涨幅在70城中排名第2。

合硕机构数据显示，4月北京新房成交4114套，环比微涨5.9%，同比下降29.7%；同期二手房成交14239套，环比下降9.7%。受疫情影响，5月北京楼市成交的不确定性增加。

近期各地密集发布房地产调控政策，除了降低房贷利率、部分城市降低首付比例和公积金贷款额度等外，有针对性的调控措施比较常见，如沈阳为赡养老人家庭和多孩家庭增加1套购房名额，成都优化无房家庭认定标准和限购区域内家庭住房总套数认定标准，杭州降低购买二手房的社保要求等等。

发布政策措施的城市逐渐从三四线城市拓展到二线城市，并继续拓展到成都、杭州、苏州等重点城市。但各地在限购、限售、限贷、首套房和二套房的认定标准等可能给市场带来更大影响的调控政策方面相对谨慎。

郭毅认为政策效果明显释放可能还需较长时间。回顾过去，在政策调控影响下楼市需要两到三年才能陆续从高热回归理性状态并逐步稳定。当前市场受调控政策长周期影响出现底部稳定筑底状态，经济和就业等宏观环境因素也对楼市产生负面影响，“慢跑调控”很难取得“立竿见影”的调控效果。对“认房又认贷”等前期过度严格的政策陆续优化，或可加速市场预期转暖。

李宇嘉认为4月央行等发布23条纾困措施、4月底中央政治局会议召开支持各地完善房地产政策后，政策调整进入第二轮，即从地方为主到地方和监管部门合力纾困，降低房贷利率，降低首付比例等，提振市场信心，并从非热点城市转向热点城市，政策力度更大。

孟新增认为需求端政策短期内或将继续优化完善，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复。但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。在多数城市去化受阻的情况下，价格上涨动力不足，城市房价阴跌现象仍存。

短期来看，孟新增预计，各地房价整体仍将呈横盘趋势，一线城市及热点城市价格相对平稳，而弱二线及三四线城市房价仍有下调预期。