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太亏了!早半年买房月供几千元:现在是买房的好时机吗?

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“我们先买房子的人就活该吗?真希望有关部门也能为我们考虑一下,早日出台存量房贷利率下调的政策。在去库存的同时,能不能把之前买过房子的人也覆盖进来,减轻一下我们的生活压力,毕竟我们也是为城市发展做过贡献的。”一位洛阳买房人心酸地表示。

记者今日致电中国银行(601988)(601988)洛阳分行,信贷经理回应称市里已经统一下发文件,首套房贷利率最低降至4.4%。至此,洛阳成为继郑州、天津、济南、苏州之后响应最低房贷利率下限的又一城。

三天前,央行、银保监会联合发布文件下调首套房贷利率下限,最低可至4.4%。5月17日,郑州、天津、济南、苏州等地部分银行首套房贷利率最低均降至4.4%。

实际上,一个月以前洛阳房贷利率已经下调过一次。4月12日,新房方面,洛阳多家银行首套房贷利率下调至5.1%,二套房为5.2%;二手房方面,洛阳部分银行首套房利率4.9%,二套房5.1%。而就在半年以前,洛阳的首套房贷利率还高达6.37%,比同期的河南省会郑州还要高近1个百分点。

根据央行、银保监会的文件,存量房贷和二套房不受此次房贷利率下限下调的政策影响。也就是说,去年以6.37%的房贷利率签订贷款合同的洛阳买房人“高位站岗”了。

早半年买房月供竟多出1200元

以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例,6.37%的房贷利率之下每个月月供是6235.43元,4.4%的房贷利率下每个月月供是5007.61元,相差超过1200元。

据洛阳市统计局信息发布,2020年洛阳市城镇非私营单位就业人员年平均工资75588元,其中,在岗职工(含劳务派遣)年平均工资77000元,换算成月平均工资约为6300元左右。另据贝壳找房数据,洛阳当前二手房均价为8977元/平方米。

记者在洛阳网的百姓呼声栏目下发现,有数十位市民留言建议给存量房贷降低贷款利率。一位市民表示,短短几个月房贷利率从6.37%直接降到4.4%,让已经办理贷款正在还贷的老百姓(603883)(603883)接受不了。多位市民留言附和,表示疫情之下压力太大。

据了解,下降至4.4%之前,郑州首套房贷利率最低为4.9%,天津4.9%,济南4.6%,苏州4.6%。仍以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例,新政之下郑州和天津的购房者月供可省下300元,济南和苏州的购房者月供可以省下120元。

如果追溯到去年,这四个城市的首套房贷利率均站上过5%,这也意味着有更多的买房人和洛阳买房人遭遇相似,只是程度不同而已。

为什么洛阳之前的房贷利率这么高?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一个地区的房贷利率和当地银行贷款额度和银行网点数量相关。如果银行贷款额度不多,当地利率就可能偏高;如果当地银行网点数目多、竞争激烈,贷款利率就会往下调。

存量房贷利率下调还需顶层设计

中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来全国已有接近130城出台房地产政策,4-5月井喷刷新历史纪录,主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。

他认为,当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题,更多是对经济的预期问题,疫情不稳定,(房地产)市场很难稳定。政府应该出台更多更积极的稳楼市政策,尤其是要降低银行给购房者的房贷利率。不仅仅新增贷款利率应该下调,存量贷款利率也应该有一定优惠。

据了解,调降5年期LPR是缩小新政前后购房人月供差距的方式之一,因为5年期LPR基准利率的变动会同时影响已购房和未购房的居民房贷。但是,即使后天公布的5年期LPR利率下调,也不意味着所有用户都可以立刻享受到房贷利率的优惠。根据现有规则,房贷利率通常1年调整一次,须以房贷合同实际约定的重定价周期为准。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示,存量房贷款利率每年初会根据市场利率(贷款市场报价利率LPR)调整一次,但具体在LPR基础上浮动多少点是在办理贷款时合同中约定的,理论上如果优惠就需要重新签订合同,商业银行没有这样操作的程序。

崔光灿建议由央行出台要求,可以阶段性对房贷利率进行打折优惠,如受疫情影响的地区减免三个月或半年的利息更加可行。或者对收入受到影响的家庭,由单位或街道出具证明,可以申请减免利息,但这也需要央行出政策口径才有操作性。

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