降幅不如二三线城市 一线城市房贷利率下调空间有多大？

央行下调首套房贷利率下限，叠加五年期以上LPR（贷款市场报价利率）减15个基点，多地银行跟进调整房贷利率，尤其是首套房贷款利率下调明显。

截至目前，包括苏州、天津、无锡、温州等二三线城市首套房贷款利率最低可至4.25%。相比之下，一线城市利率调整幅度有限。据了解，目前，北上广深跟随5年期以上LPR下调利率，但是上浮基点与之前变化不大，北京首套房贷款利率仍是上浮55个基点，普遍为5%，上海、深圳、广州则在4.75%-4.85%之间。

对此，业内人士表示，一线城市房地产政策明显放松的预期较小，房贷利率大幅下调的空间或有限。

二线城市首套房贷款利率最低至4.25%，一线城市最高达5%

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

此后几天时间内，包括郑州、天津、济南、苏州、无锡、重庆等地部分银行首套房贷款利率最低降至4.4%。

5月20日，LPR报价显示，5年期以上为4.45%，而此前是4.6%，下调了15个基点。

上述两个政策叠加，意味着首套房贷款利率下限可至4.25%。

截至目前，包括苏州、天津、无锡、温州等多个城市首套房贷款利率继续下调，最低可至4.25%。在这一轮利率调整中，一线城市跟随5年期以上LPR下调房贷利率，但是在上浮基点方面，与之前没有太大变化。

在5月20日之前，北京首套房贷款利率普遍是在LPR（4.6%）的基础上上浮55个基点，为5.15%。在5月20日之后，北京首套房贷款利率是在4.45%的基础上上浮55个基点，普遍为5%；二套房贷款利率则是上浮105个基点，为5.5%。

在深圳，一位房产中介人员表示，各大银行基本已经将五年期以上的LPR下调至4.45%，首套房贷款利率目前为4.75%，上浮了30个基点，而在此之前，也是上浮这个基点。

在上海，有房产中介人员告诉记者，5月20日之前，各大银行首套房贷款利率普遍执行上浮35个基点，为4.95%，5月20日后下调至4.8%。

此外，广州的一位房产中介人员表示，目前首套房贷款利率普遍是4.85%，但是每个银行也有细微差别。一位工商银行(601398)广州某支行的个贷工作人员介绍说，“目前，该行首套房贷款利率最低可以做到4.65%，二套房则仍是上浮60个基点，为5.05%。现在审批很快，放款也很快。”

据中指研究院监测数据显示，目前，多个城市部分银行下调房贷利率至下限，但仍以二、三、四线城市为主。一线城市中，北上深跟随5年期以上LPR下调房贷利率，但整体下调幅度不大。

一线城市首套房贷利率仍有下调空间，预计幅度较小

相较部分二三线城市，一线城市利率调整幅度有限，背后的原因是什么？未来利率下调的空间有多大？

中原地产首席分析师张大伟认为，央行发布政策后，多个城市下调房贷利率，从之前的4.6%下调到4.4%%，后续下调到4.25%，主要原因是这些城市成交量低迷，房贷需求量较低。

对于一线城市利率调整幅度较小，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“一线城市的需求弹性比较大，很多需求因为疫情的影响延后，考虑到疫情得到控制，需求将恢复，如果这时把利率下降很低，可能会导致需求的过快攀升，进而推动房价上涨。”

“不同城市采用不同利率，这也是基于‘一城一策’的原则。对于银行来说，并不是一定要执行最低的利率水平，而是根据‘一城一策’的原则，各个城市的房价水平，稳地价、稳房价、稳预期的调控原则，以及与稳增长相结合来合理地制定利率。”李宇嘉说。

那么，未来一线城市房贷利率将如何走？对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，从短期来看，北上深房地产政策明显放松的预期较小，预计政策仍以微调为主，房贷利率大幅下调的空间有限。

“未来应该是走一步看一步的情况，要看5月份的成交状况，一线城市利率下调的空间是有的，但是幅度肯定比其他城市小很多。”李宇嘉如是说。