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降幅不如二三线城市 一线城市房贷利率下调空间有多大?

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央行下调首套房贷利率下限,叠加五年期以上LPR(贷款市场报价利率)减15个基点,多地银行跟进调整房贷利率,尤其是首套房贷款利率下调明显。

截至目前,包括苏州、天津、无锡、温州等二三线城市首套房贷款利率最低可至4.25%。相比之下,一线城市利率调整幅度有限。据了解,目前,北上广深跟随5年期以上LPR下调利率,但是上浮基点与之前变化不大,北京首套房贷款利率仍是上浮55个基点,普遍为5%,上海、深圳、广州则在4.75%-4.85%之间。

对此,业内人士表示,一线城市房地产政策明显放松的预期较小,房贷利率大幅下调的空间或有限。

二线城市首套房贷款利率最低至4.25%,一线城市最高达5%

5月15日,央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭,降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限,调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

此后几天时间内,包括郑州、天津、济南、苏州、无锡、重庆等地部分银行首套房贷款利率最低降至4.4%。

5月20日,LPR报价显示,5年期以上为4.45%,而此前是4.6%,下调了15个基点。

上述两个政策叠加,意味着首套房贷款利率下限可至4.25%。

截至目前,包括苏州、天津、无锡、温州等多个城市首套房贷款利率继续下调,最低可至4.25%。在这一轮利率调整中,一线城市跟随5年期以上LPR下调房贷利率,但是在上浮基点方面,与之前没有太大变化。

在5月20日之前,北京首套房贷款利率普遍是在LPR(4.6%)的基础上上浮55个基点,为5.15%。在5月20日之后,北京首套房贷款利率是在4.45%的基础上上浮55个基点,普遍为5%;二套房贷款利率则是上浮105个基点,为5.5%。

在深圳,一位房产中介人员表示,各大银行基本已经将五年期以上的LPR下调至4.45%,首套房贷款利率目前为4.75%,上浮了30个基点,而在此之前,也是上浮这个基点。

在上海,有房产中介人员告诉记者,5月20日之前,各大银行首套房贷款利率普遍执行上浮35个基点,为4.95%,5月20日后下调至4.8%。

此外,广州的一位房产中介人员表示,目前首套房贷款利率普遍是4.85%,但是每个银行也有细微差别。一位工商银行(601398)广州某支行的个贷工作人员介绍说,“目前,该行首套房贷款利率最低可以做到4.65%,二套房则仍是上浮60个基点,为5.05%。现在审批很快,放款也很快。”

据中指研究院监测数据显示,目前,多个城市部分银行下调房贷利率至下限,但仍以二、三、四线城市为主。一线城市中,北上深跟随5年期以上LPR下调房贷利率,但整体下调幅度不大。

一线城市首套房贷利率仍有下调空间,预计幅度较小

相较部分二三线城市,一线城市利率调整幅度有限,背后的原因是什么?未来利率下调的空间有多大?

中原地产首席分析师张大伟认为,央行发布政策后,多个城市下调房贷利率,从之前的4.6%下调到4.4%%,后续下调到4.25%,主要原因是这些城市成交量低迷,房贷需求量较低。

对于一线城市利率调整幅度较小,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称:“一线城市的需求弹性比较大,很多需求因为疫情的影响延后,考虑到疫情得到控制,需求将恢复,如果这时把利率下降很低,可能会导致需求的过快攀升,进而推动房价上涨。”

“不同城市采用不同利率,这也是基于‘一城一策’的原则。对于银行来说,并不是一定要执行最低的利率水平,而是根据‘一城一策’的原则,各个城市的房价水平,稳地价、稳房价、稳预期的调控原则,以及与稳增长相结合来合理地制定利率。”李宇嘉说。

那么,未来一线城市房贷利率将如何走?对此,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,从短期来看,北上深房地产政策明显放松的预期较小,预计政策仍以微调为主,房贷利率大幅下调的空间有限。

“未来应该是走一步看一步的情况,要看5月份的成交状况,一线城市利率下调的空间是有的,但是幅度肯定比其他城市小很多。”李宇嘉如是说。

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