28个省市放宽预售资金监管 “保交楼”仍是政策底线

地方放松预售资金监管政策的频率明显加快。

据克而瑞统计，截至5月29日，今年已有28个省市适度放松了预售资金监管，内容涵盖加快审批效率、放宽资金监管比例、增加拨付节点及比例、银行保函等额替换等方式。

其中，银川、泸州、常德等5城提升重点监管资金拨付比例；绵阳、徐州、阜阳等6城增加重点监管资金拨付节点；吉林和漯河两地降低了重点监管资金比例。

而南京、长春、海口等9城允许使用银行保函替代预售监管资金；海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控；钦州等4城可以提前提取预售监管资金。

“在保证项目交付的大前提下，28个省市放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性。”克而瑞分析师表示。

“部分地区放松预售资金监管是有效果的，经营相对稳健的企业会受益于政策回暖，从而在企业端进一步稳固房地产市场的系统稳定性。即便是目前已经出现或者潜在存在风险的企业，也有可能在政策回暖的趋势下找到合适的化解风险的出口。”东北证券(000686)分析师陈康称。

预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。

自2021年下半年以来，在保竣工、保交付的背景下，预售资金监管明显趋严，进一步加大了房企的资金压力。

今年2月住建部出台《商品房预售资金监督管理办法》并下发各地，从总体原则的角度规范了预售资金监管政策，而具体细则和执行情况仍是各地因城施策进行落实。

4月29日，政治局会议对房地产的表述中提出“优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，这是政治局首次对预售资金监管政策给出明确的指示。

对于本次会议提到“优化商品房预售资金监管”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，供给端政策优化后，预售资金监管或将适度调整，实质性减缓房企资金压力，利于加快房企风险出清。

“短期来看，保交楼仍是政策底线，但在行业下行阶段，应在保障资金安全前提下提高资金使用效率，需要在保交楼监管与资金使用效率间寻求新平衡。因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

克而瑞分析师认为，基于防范化解企业风险考量，在划定保交楼政策底线之后，未来两类城市或将跟进放松预售资金监管，提高预售资金使用效率。

首先是预售资金监管过度严苛的城市，涉及青岛、石家庄、泉州等。其中，石家庄的工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金，即便主体结构封顶，重点监管资金累计提取比例也仅能达到50%，反观其他城市普遍能达到60%乃至70%以上。

其次是项目交付风险整体可控的城市，涉及苏州、厦门、无锡等。截至2021年末，苏州约有26个项目已售未交付，总建面333万平方米，全市范围并未出现项目停工、烂尾等问题。

“展望未来，我们认为预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。”上述克而瑞分析师称。