5月楼市月报：二手房底部修复、大中城市租金持续下跌

这个5月，房地产市场迎来了密集的政策支持，暖风吹拂之下，业内人士预测市场底部已经开始显现，后续楼市或将走出回升曲线。

5月31日，多家地产研究机构发布了包含二手房、租赁市场、房企发债月度数据以及房企1-5月销售情况等数据。数据显示，5月份全国二手房市场活跃度底部修复；全国大中城市租金持续下跌，一线城市租金延续上涨态势；1-5月TOP100房企销售额均值同比下降50.7%；房企5月无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，且发行规模小幅上升。

二手房市场底部修复

5月，贝壳研究院监测的50个城市二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄。分城市看，50城中超八成城市成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。这些城市二手房市场在4月受到疫情影响而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复。相对于去年而言，5月二手房交易量同比降幅收窄。5月贝壳50城二手房成交量同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点。

市场预期开始出现边际转换。客户看房活跃度提高，50城二手房带看客户量环比增长8%。分城市看，长春、上海、哈尔滨及沈阳等城市新增带看量增长幅度较大。代表市场预期的二手房景气指数由上月的18回升至20的临界线。分城市看，东莞、济南、佛山、无锡及嘉兴等城市市场预期复苏比较快。

二手房供应显著增加。50城二手房新增挂牌房源量环比增长12%。东莞5月二手房新增挂牌量环比增长约30%，苏州5月二手房新增挂牌量超过4月的2倍，南京、徐州5月环比增长超过50%。

尽管市场交易量出现了复苏，但房价仍环比下跌。贝壳研究院数据显示，5月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅较上月扩大0.6个百分点。东莞、苏州、太原及长沙等城市房价出现小幅上涨，福州、徐州、哈尔滨等城市房价仍然在下跌。

贝壳研究院认为，整体来看目前市场仍处于底部，成交量已经出现了复苏，预计在下半年将进入量增价稳阶段。这种判断基于以下三点：

1、疫情防控政策出现有利变化，6月上海将逐步复工复产，稳经济的一揽子措施逐步落地，这将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。

2、龙头城市对市场复苏起到带动作用。近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。

3、房企端的纾困政策加快实施。如民营企业债券融资专项支持计划落地，“债券发行+信用保护工具”模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能，将会遏制房企风险传染爆发。

大中城市租金持续下跌，一线城市租金延续上涨态势

据诸葛找房数据研究中心监测数据，5月，全国大中城市租金挂牌均价为35.51元/平方米/月，环比下跌0.35%，跌幅扩大0.29个百分点；同比上涨1.73%，涨幅收窄1.15个百分点。

与此同时，一线城市租金均价延续上涨态势，同时二线、三四线城市租金均价也再次呈现下滑态势，且二线城市跌幅仍然居首。其中，一线城市平均租金为86.66元/平方米/月，环比上涨0.39%，同比上涨4.03%；二线城市平均租金为31.68元/平方米/月，环比下跌0.64%，同比上涨0.79%；三四线城市平均租金为24.24元/平方米/月，环比下跌0.34%，同比上涨1.85%。

分户型来看，一居室租金均价呈现下跌态势，二居及以上租金均价呈现上涨态势，且三居室涨幅居首。其中，一居室平均租金为1935.55元/月，环比下跌0.17%，同比上涨0.69%；二居室平均租金为2622.66元/月，环比上涨0.16%，同比上涨0.86%；三居室平均租金为3476,43元/月，环比上涨0.90%，同比上涨2.59%；四居及以上平均租金为6162.66元/月，环比上涨0.64%，同比上涨3.18%。

从租金涨跌城市数量来看，全国大中租赁城市中，租金均价上涨城市数9个，数量较上月减少2个，平均涨幅为0.60%，涨幅扩大0.09个百分点；下跌城市数30个，数量较上月增加2个，平均跌幅为0.72%，跌幅扩大0.30个百分点；租金持平城市数1个。整体来看，租金下跌城市数占比超7成，在当前多城疫情局势尚不明朗的情况下，租赁市场活跃度仍然偏低。

从租金环比上涨城市来看，本月租金环比上涨的TOP5城市为福州、成都、泉州、北京、上海，环比分别上涨0.92%、0.88%、0.70%、0.68%、0.64%。从租金环比跌幅TOP5城市来看，5月份租金跌幅前5城市分别是杭州、南京、武汉、郑州、苏州，环比跌幅分别为1.91%、1.78%、1.60%、1.54%、1.50%。

前5月TOP100房企销售额均值同比下降50.7%

据中指研究院监测数据，1-5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

不同业绩阵营企业数量均有较大变化。千亿以上阵营3家，较同期减少12家，为几个阵营中减少企业最多阵营，销售额均值1759.1亿元。 第一阵营（500-1000亿）和第二阵营（300-500亿）企业分别为9家和12家，较同期均减少9家。第三阵营（200-300亿）企业为15家，较同期减少2家，基本稳定。第四阵营（100-200亿）企业共31家，较同期增加2家。

1-5月，TOP100房企销售额门槛值为60.6亿元。其中，TOP10房企门槛值为621.2亿元，较上年下降50.7%；TOP30房企门槛值为258.3亿元，较上年下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为172.9亿元和60.6亿元，同比分别下降51.1%和57.9%。

房企信用债发行规模小幅上升

5月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，且发行规模小幅上升。其中，信用债发行规模为445.7亿元，环比上升3.32%，相较于去年5月333.83亿元，同比上升33.51%。从融资成本来看，信用债成本有小幅下降，其中信用债平均利率为3.27%，环比下降0.17个百分点，同比下降0.69个百分点。

中指研究院表示，当前房企债券存量余额约2.8万亿人民币，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额，2022年1-4月信用债、海外债的发行到期债务比分别为160.2%、10.4%，总发行债务比为71.8%，海外债“借新偿旧”可能性大幅降低。信用债发行韧性较强，发行人以国、央企为主，整体偿债风险较低。