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太阳宫、小瓦窑、亚林西,北京明星地块冷热背后的逻辑?

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北京第二轮集中拍地的结果多少有点意料之外、情理之中,尤其是备受关注的两宗三环“明星”地块,成交结果一冷一热,可以说是窥见了目前北京土地市场现状的冰山一角以及房企的拿地逻辑。

5月31日及6月1日的成交结果显示,位于北京南二三环之间的丰台亚林西地块,在一家房企报名的情况下,最终被华润置地以74.7亿元的底价摘得。而位于东北三四环之间朝阳太阳宫地块,竞争过程较为激烈,7家房企主体参战,最终以66.815亿元的上限价、10%的政府持有商品住宅产权份额的代价,且通过摇号方式确定竞得人中建玖合。此外,位于北京西四环外的丰台小瓦窑地块,则上演11家房企的火热“争夺战”。

整体来看,北京第二轮拍地,7宗地块底价成交,3宗地块流拍,另外7宗地块溢价成交。在合硕机构首席分析师郭毅看来,北京调控保持严格状态,企业拿地更加谨慎理性,可谓是精准投资、精算利润。

在此次北京第二轮集中拍地中,两宗三环“明星”地块成交结果一冷一热。 

稀缺纯粹宅地,7家企业主体争夺太阳宫明星地块

两宗北京三环地块,由于地段较好、交通通达、配套齐全,在前期挂牌阶段关注度非常高。相比于丰台亚林西地块的遇冷,朝阳太阳宫地块则是意料之中的“热”。

太阳宫地块在现场开拍前网上报价达到7次,7家企业主体报名,现场历经了总价竞拍、政府持有产权份额竞拍、摇号三个环节确定了最终的竞得人,中建玖合以66.815亿元上限价格、政府持有10%的产权份额成为最后赢家。

太阳宫地块全称是朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地,位于东北三四环之间,临近地铁10号线和17号线的太阳宫站,周边商业、学校资源齐全,配套成熟,可以说是近年来北京少见的优质地块。目前,该地块周边的红玺台二手房挂牌价超过16万元/平方米、丰和园二手房挂牌价超过13万元/平方米,太阳宫地块未来商品房销售指导价在13万元/平方米,这与区域内的部分二手房形成价格倒挂。

除了地段、交通、配套优势外,太阳宫地块住宅属性的纯粹也令开发商“心动”。据了解,太阳宫地块建筑控制规模7.57万平方米,控高80米,容积率2.8,地块居住用途全部用于建设商品住房,是纯粹的住宅地块,具备成为高端住宅的基因。

郭毅说,“这个地块不管做什么类型的产品,是小户型还是大户型,都能跑出很快的去化速度,市场接受度完全没问题。”

房地价差下,西四环外小瓦窑地块火出意料之外

除了太阳宫地块外,北京二轮现场竞拍中,热度最高的当数丰台小瓦窑地块,其火爆程度超出意料。

该地块位于北京西四环到西五环之间,在网上报价阶段,已经获得14次报价。在竞拍现场,其激烈程度超出想象,在11家房企主体争夺下,全程打满“三局”。在前两轮竞总价、竞现房面积环节均“触顶”后,电建+首钢联合体在第三轮摇号环节幸运胜出。该地块最终的成交总价是26.45亿元,溢价率15%;同时,现房销售面积达3万平方米。

值得关注的是,在摇号环节,虽然有3家房企离场,但是现场仍留下8家房企参与摇号,可见小瓦窑地块的热度。

小瓦窑地块为何这么热?在郭毅看来,该地块的商品房销售指导价7.5万元/平方米,而楼面单价在4.45万元/平方米左右,房地价差还有每平方米3万元左右,总体来看,有一定的利润空间。同时,小瓦窑板块的住宅产品以改善类项目为主,如果这个项目定位刚改类产品,能够实现总价和去化速度上的“双赢”。

高总价+10万平米配建,丰台亚林西地块“遇冷”

作为土拍前关注度较高的明星地块之一,丰台区亚林西地块的成交结果多少有点令人意外。由于仅有一家房企报名,该地块在5月31日网上报价结束后,被华润置地以74.7亿元的底价摘得。

丰台区亚林西地块的区位优势毋庸置疑。其位于北京南二环、南三环之间,距离丽泽金融商务区近,地铁14号线贯通,是三环内为数不多的稀缺地块,板块内更有华润昆仑域、招商中国玺等曾经红极一时的高端住宅项目。

这些优质“基因”,令丰台亚林西地块一经挂出,就引起较大关注。但是高总价及体量较大的商业配建,最终使大部分房企望而却步。

丰台亚林西地块74.7亿元的起始价,是北京第二批集中供地中起始价最高的地块。在业内人士看来,这么高的起始价,是对房企资金的考验。

此外,丰台亚林西地块性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地,建筑规划面积约20.5万平方米,其中需配建3360平方米幼儿园以及约10万平方米的商业。对于开发商来说,无论是在商业产品打造、运营以及成本利润算账上,都更具挑战。

郭毅分析称,亚林西地块体量大、总价高、商业配建多,且小片区内的住宅项目竞争压力大,对于企业来说,承担着一个比较大的财务压力,“商业这块,销售去化难度较大,需要专业的商业资产管理公司才能变现,所以能够拿得动亚林西地块的开发商,相对来说比较少。”

房企拿地逻辑:更倾向于去化快、利润足的项目

纵观北京今年的第二轮土拍,共出让17宗地块,最终7宗底价成交、3宗流拍、7宗溢价成交。相比于首轮拍地,北京二轮拍地整体表现如何?房企的拿地逻辑又是什么?

资深土地分析师泽龙表示,总体看北京第二批次拍地,房企整体保守、热点追逐、谨慎出手。集中供地下,房企基于有限资金更青睐“优中选优”,更趋向于房价倒挂的“日光盘”、加速出清的“网红盘”及与房企操盘能力相匹配的“流量盘”。

在中指研究院土地事业部负责人张凯看来,房企仍然延续了自去年第二批次之后的竞价风格,以核心区域去化有保障(特别是销售指导价倒挂)的地块为主要竞拍目标,且特别青睐纯商品住宅用地。流拍和底价成交地块大多位于配套尚不成熟的区域,或是周边竞品项目去化不理想的位置,又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等,房企仍然青睐短平快且利润空间足够的优质项目。

“房企拿地的核心逻辑是,既能够满足去化速度的要求,也能够实现企业基础的利润率目标,只有这二者之间实现双赢,企业才会积极地去竞地。”郭毅如是说。

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