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开局平稳 上海集中供地首日四地块溢价近10%成交

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上海全面恢复全市正常生产生活秩序之后,也迎来了年内首次集中供地。6月1日,上海首次集中供地第一天成功出让20幅地块,总成交价约495.78亿元。

其中,16幅地块均各有一家房企报名,均以底价成交,总成交价约为411.40亿元。另有4幅地块于6月1日进行现场竞价,总成交价约84.38亿元。包括上海临港(600848)(600848.SH)、金桥集团、保利置业(00119.HK)、浙江钱江房地产集团有限公司、招商蛇口(001979)(001979.SZ)&香港置地&徐汇城投联合体等等央企、国企、混合所有制企业均积极参与并有所斩获。

上海本次土拍共推出36幅地块,土地总面积约为204.72万平方米,起拍总价约为806.51亿元,分布于临港新城、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区等12个区域和板块。另有4幅城中村宅地,已于3月31日底价成交,宝山顾村地块被大华集团拿下,其余3幅由各区所辖国企获得。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析指出,上海首轮集中供地土拍整体开局良好,土拍首日的结果也基本符合预期,尽管经历了疫情和土拍延期,但并未对房企的参拍热情造成很大的影响。无论是补仓或控盘原有项目的企业,还是打算进入上海房地产市场的企业,都是因为对于上海疫情之后经济复苏前景的看好。

降门槛,缓解房企拿地顾虑

开局良好,与上海土地出让部门的高效工作有关。先是5月26日上海土地市场官网发布恢复首批土拍的公告;5月31日,上海土地市场官网公布第一批地块的最新出让安排。

为了调动房企积极性,上海首轮集中供地做了两方面的调整:一方面,取消先前“招挂复合打分入围”方式,公告地块均采用挂牌方式出让,有效申请人即为竞买人。这对于只有一名竞买人报名的地块而言,相当于已提前锁定了买家,也意味着底价成交了。

此次土拍有16幅地块均各有一名竞买人,剩余20幅地块现场交易共分五天进行,时间分别为6月1日、2日、6日、7日、8日。

另一方面,对监管账户冻资金额进行了调整,账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。换言之,缴纳了20%的保证金后,最少只要再封存80%的自有资金即可。

上海主动下调土地监管资金,意在减缓房企拿地顾虑,提升房企的入市信心,也是房企进入一线城市投资的好时机。有民企就对21世纪经济报道记者表示有意参与,无奈疫情导致上海全域静态管理之后,房企工作效率受影响,短短数日来不及备足待审核资料。刚刚在银行间、交易所获批新的融资额度,只等待发行窗口期的旭辉控股(00884.HK)也表示,因为疫情影响,来不及完成竞拍手续而不得不放弃参拍。

从部分公开信息来看,招商蛇口(001979.SZ)、保利置业(00119.HK)、中国绿发投资集团、中国铁建(601186)(601186.SH)、建发股份(600153)(600153.SH)、华发股份(600325)(600325.SH)、越秀地产(00123.HK)等等央、国企报名参与了多幅地块,也有一些城投背景的企业参与;民企则有碧桂园(02007.HK)、湖北省华融置业有限公司(宸嘉发展)、上海佳运置业有限公司等等。

旭辉控股、新城控股(601155)(601155.SH)等大型民企都没有参与,上海此次集中供地又成为央企、国企的主战场。不过,从第一天成交地块均溢价接近10%来看,市场信心并没有消退。尽管年初以来,经历多个城市的多场土拍之后,国企的投资压力也开始显现,但一线城市的吸引力是不言而喻的。一名国企投拓部门人士对21世纪经济报道记者表示,国企也想抓住这次时机多拿地多投资,在行业洗牌过程当中抢占有利排位,但城市、区位、地块的选择,对于投拓人员而言,也是一场硬仗。

房企看好上海楼市未来

同策研究院研究总监宋红卫指出,民企参与积极性不高,主要还在于上海绝对的拿地门槛比较高,此次降低的只是参拍资格与监管资金额度,并非降低地价;其次,大部分房企受困于现金流紧张及偿债压力,从百强房企来看,60%的房企已经暂停拿地。

刚出炉的房企前5月销售数据可见,房企销售金额出现大幅下滑。从机构统计数据看,即便是近两年来发展势头较好的绿城中国(03900.HK)前五月销售额累计同比也下跌了42%。

从已成交的地块来看,金额较高的均为联合体拿地,国企的投资也在走向稳妥。比如,浙江钱江房地产集团有限公司与杭州市城建开发集团有限公司联合体,以12.228亿竞得浦东一幅地块,这一组合首度跳出杭州“舒适圈”,联手试水上海市场,合作是保守之选。

作为上海老牌国企,上海临港已在上海最近几次集中供地中多次拿地,此次继续增持临港新片区地块,除了自己拿地之外,还分别联手上实发展(600748)(600748.SH)与上海纺织集团有限公司拿地。两幅地块虽为底价获取,但投资总计已经达到61亿,显然选择与其他国企合作投资仍是最优选。

还有一个比较亮眼的组合——招商蛇口与香港置地、徐汇城投联合体,以47.333亿元竞得徐汇区斜土路一幅地块。香港置地曾以310亿元获得徐汇区一幅“巨无霸”综合体地块。但目前这一项目投资尚未完成,此次又联手招商蛇口再度增持徐汇地块,这表明,降低市场风险的同时,该公司对上海楼市长远发展是看好的。

受疫情影响,上海4、5月房地产市场供应量和成交量显著下滑。中指院数据显示,2022年4月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供应3.26万平方米,同环比大幅下降约90%;成交面积为9.73万平方米,同环比下降约80%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,这波楼市下行给民企带来压力,参与活跃度进一步减弱。民企如上海同润投资(集团)有限公司能从诸多央、国企口中抢得一块土地,也实属不易。另一方面,第一幅现场竞价土地由来自杭州的房企拿下,说明市场信心仍在。“今天的平稳成交将会给后续几天的参拍房企带来信心。今天全市全面恢复正常,这两天也会迎来新开盘项目,可以为楼市的正常回归提供信心和底气。”卢文曦表示。

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