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买房遇到烂尾、开发商破产清算,可以停止偿还银行贷款吗?

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买房对每个人来说都是大事,但假如所购买的房子“烂尾”了,银行的房贷对于购房者而言就成了巨大的包袱。

上海的刘晨(化名)就遇到了这样的问题,多年前,刘晨贷款392万元购买了一套房屋,每月按时偿还贷款,但后来房屋烂尾无法如期交付。2018年,开发商向法院申请破产清算,刘晨解除了与开发商之间的商品房买卖合同,之后他因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年,银行向法院起诉,要求刘晨继续支付剩余贷款。2021年下半年,一审法院审理认为,刘晨与银行签订的“借款及担保合同”虽解除,但仍应归还银行借款合计220余万元。

刘晨不服一审判决再次上诉。近日,二审法院审理后认为,上述合同第38条的约定属于格式条款,对刘晨不具有约束力,最终判决他不用偿还剩余贷款和利息,银行的贷款由开发商负责返还。

刘晨的案例并非个例。对于购房者来说,在购买期房时,万一不幸遇到项目烂尾,交房无望甚至开发商破产清算,房贷还需要继续还吗?

解答:

针对此类问题,北京英淇律师事务所孙新华律师表示,像刘晨遇到的情况,争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后,购房者是否还应承担剩余贷款的还款责任。一般来说,选择贷款买房的购房者会签订两个独立的合同,分别为与开发商签订的“商品房买卖合同”以及与银行签订的“借款及担保合同”。

从法律层面来看,根据相关规定,“商品房买卖合同”被确认无效或者被撤销、解除后,“借款及担保合同”也是会被解除的,出卖人(即开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息,分别返还担保权人(即银行)和买受人(即购房者)。从上述刘晨的情况来看,开发商因申请破产清算没有办法将房屋交付给他,因此“商品房买卖合同”“借款及担保合同”应一并解除,最终应由开发商承担剩余贷款的还款责任。

不过,孙新华律师指出,并非房屋一出现烂尾,购房人就可以直接断供。其是否继续偿还贷款,要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。所以,购房人在停止还款前,一定要先解除与开发商的“商品房买卖合同”、与银行的“借款及担保合同”,否则直接停止还贷将影响个人的征信。

“有退房想法的购房人,可以选择在开发商烂尾初期进行,从而使判决能够得到有效执行。”孙新华律师如是说。

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