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提前还房贷,他们究竟是咋想的?

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作为楼市需求主体的新市民,其收入和预期与当下居高不下的房价之间的矛盾难以调和。

李宇嘉

近期,楼市出现一个现象:提前还房贷。豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员,过去都在讨论该不该买房、去哪里买、怎么融资,而最近讨论最多的是要不要提前还房贷。4月份,住户贷款减少605亿元,同比少增4022亿元,该项数据自2007年统计以来首次负增长。这反映,居民贷款买房的意愿下降,这不一定是已发生的形势,但可能是未来的趋势。

过去,风险规避型家庭,有的会选择提前还房贷;换房时,也要提前把贷款还掉。但整个社会的大趋势是,怎么才能借到更多、更便宜的钱来投资获利。比如,我所了解的深圳居民,如果手上有一大笔钱,他们买房的策略并不是“多点儿首付、少点儿月供”,而是“少点儿首付,多买一套”。简言之,能多贷款就多贷款。除了银行的钱,还要高成本从其他渠道借钱。

一直以来有个理念是,长达数十年的房贷,是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会,相当于借银行的钱来投资。而且,房价上涨的收益非常可观,覆盖银行贷款利息绰绰有余。这是用别人的钱,实现自己的财富梦。另外,国家会频繁地救助经济,手段就是货币宽松,这会导致通胀,一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值,房贷的压力只会越来越小。

但面向未来的语境下,这样的思维逻辑可能不成立了。随着房价告别快速上涨,经济告别高速增长,整个社会投资收益率台阶式下行。近期,多家银行下调存款利率,四大行4月末3年定存利率由3.25%调至3.15%,3年期大额存单利率从3.25%调至3.15%。作为存款替代的货币基金收益率也逐步下行,7天余额宝年化收益率从年初的2%,逐步下探至当前的1.7%。

当房价上涨预期减弱,其他渠道的投资收益率在下降,一个直观的理解就是,现金留在手上用于投资,产生的收益率可能无法达到5%左右的房贷利率水平。这时,房贷对你而言就是给银行打工、给银行搬砖。因此,“还了就是赚了”,提前还房贷,变相成了一种新的“理财方式”。特别是,当下的年轻人,很多都想减轻个人的资产负债率,推崇较为轻松的生活。

疫情冲击,经济转型阵痛,居民收入承压,照理是没有余力提前偿还房贷的。但因为消费下行得更快,使得居民储蓄率持续处于高位。央行最新数据显示,4月住户存款减少7032亿元,同比少减8677亿元。截至4月末,住户存款余额109.62万亿元,同比增速为12.19%,增速为去年5月以来新高(排除1月份特殊情况),也为提前还贷创造了收入上的条件。

对于2017-2019年买房的群体来说,那时的房贷利率比较高,都要在4.9%的基准利率水平上上浮。2020年8月份,房贷基准利率向LPR转轨时,这一批存量房贷的加点水平比较高。未来,即便5年期LPR继续下降,依然改变不了他们要承受实际高利率的状况。既然投资赚钱的难度越来越大,不如先减少负债,增加储蓄,修复资产负债表,应对不确定的未来。

提前还房贷的群体,以“90后、00后”居多,他们注重当前的生活质量,对较远的未来并无多大考虑。比如,持有房产对抗未来可能到来的通胀,这样的理念开始弱化。他们更关心的是,当下这笔资金怎么样才能最大化效用。他们手头无多少积蓄,但多数能从上一辈那里获得一笔资金,比如拆迁款、房产套现。对于减轻子女贷款压力,父母往往有较强的支持意愿。

提前还房贷,尽管不是普遍现象(很多人连贷款买房的能力都没有),但它是个小趋势,看起来不起眼,却不能忽视。这是与过去拼命加杠杆完全不同的趋势,与当下很多年轻人不愿结婚、不愿生育是一类问题,是面对不确定的自然而然的反应。这对认识当下楼市有很强的意义。表面看,楼市问题是预期不振、观望浓厚,但内核是当下收入的制约和对未来的担心。

特别是,作为需求主体的新市民,收入和预期与当下居高不下的房价之间的矛盾难以调和。问题是,政策并没有修复居民的收入,全方位降低成本,而是继续刺激,比如,三胎奖励一个购房资格;“一人购房全家帮”,提公积金给直系亲属付首付;首付比例降至20%。本质上,还是靠杠杆和涨价预期刺激购买力。这样做,无助于问题解决,还会加速类似提前还贷的收缩行为。

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