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冯奎:追求稳中求进,避免炒作县城房地产

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中办、国办发文,要求推进以县城为重要载体的城镇化建设。作为与城镇化相伴相随的县城房地产,成为热点问题。综合多方面分析来看,县城房地产应以稳为主,稳中有进。对于县城的房地产,要从多方面分析,且看到不同方向的力量正在综合发生作用,这是县城房地产以稳为主、稳中有进的基本依据。

从政策方向看,一方面,国家支持县城为重要载体的城镇化。多个部委紧锣密鼓出台统筹推进县城补短板强弱项的制度安排、政策设计、项目实施和资金安排。国家发展改革委制订出台了县城补短板强弱项“1+N+X”系列政策文件,商务部等多个部委都有实实在在的政策跟进。另一方面,有关部门明确提出,不能以县城建设为名炒作房地产,未来,过度炒作的行为势必受到制约。

从支撑县城房地产的价值基础来看,县城人均市政公用设施投资为城市的1/2左右。随着大量投资进入县城,县城基础设施与公共服务得以改善,房地产价值会提升。但另一方面来看,县城的产业发展、消费收入提升等都是慢变量,短期内难以突破性增长。

从人口增减来看,需要注意两种效应的影响。一是挤出效应。异地进城人口,因为异地的大城市就业压力大、生活成本高等原因,相当比例表示愿意回到家乡购房,当然这个家乡包括县城,也包括家乡的地级和省会城市。另一方面是虹吸效应,也就是大中城市仍然发挥着集聚效应,在从县城吸收优质劳动力资源。

从当前房地产的形势来看,国家统计局的数据显示,一季度房地产开发企业到位资金同比下降近20%。另外,占开发商资金来源一半的销售回款也处于近年来的低位。这意味着当前房地产下沉的力量较重。未来,房地产温和上行,且热点在多个都市圈、县城分散,全局看恐难以大幅上涨。

以稳为主、稳中求进是县城房地产最应该追求的一种局面。这有利于逐步显现县城的价值,吸引人口特别是农业转移人口安居乐业。这也有利于制造业以适宜的成本进驻,为县域发展打下基础。县城所构成的中国房地产的超级大盘,是未来一种强大的力量,其中蕴含着巨大的内需潜力,值得充分发掘利用好。

如何实现县城房地产健康发展,在我看来,有三个方面的关键点:

一是更好服务于农业转移人口市民化进程。国家为什么支持县城发展?直接目的是推动城镇化。而所谓城镇化,最主要的任务就是农业转移人口在城市、城镇安居乐业,享受较好的基础设施、公共服务,实现更好的发展。2000-2020年,县(市、旗)数量由2074个减少为1881个。县城在城镇中能否发挥作用,关键要靠它能否吸纳人口,能否促进农业转移人口市民化。中国有农民工2.9亿人,同时还有几亿农村人口未来需要从农业中转移出去。他们未必都去县城,但是县城一定是承载农业转移人口主要空间。国家设计的多项政策,基本依据就是县城要吸纳人口,要为市民提供更好的服务,所以国家要政策重心下移,支持县城发展。县城房地产如果抓住农民落户这一主题,就会获得较为持久的动力和政策助力。但如果房价过高,也可能阻碍农民或农民工落户,不利于县城房地产健康发展。

二是更好地服务于引进各类产业,特别是制造业。国内外经验都表明,制造业选择中小城市及小城镇有多方面考虑。其中一个重要原因就是成本较低。随着县城与主要城市的联系越来越紧密,交通成本越来越低,县城在制造业选址方面的优势更加明显,比如厂房用地有保障、地价较低、劳动力有一定保障等等。华为等科技巨头迁往东莞等城市,就反映了这个趋势。

县城与大城市在产业竞争中,不敌之处是缺乏成熟的配套条件,缺乏创新创意体系等,这使得县城的金融、商贸、文化创意等高端服务业难以发展起来。但县城也有优势,就是它对于制造业具有综合服务优势。我国以县城为空间载体的产业集群大量存在,处于转型升级过程。同时,县城正在引进新的制造业集群。在此过程中,房地产的重要任务是为新产业工人提供较好的居住生活条件,特别是房地产要与实体经济联动起来长远发展,成为打造县城综合服务优势中重要组成部分。

三是更好地服务于城乡生活品质的改善提升。城市群、都市圈是未来城镇化的主体形态。我国19大城市群内包括一千多个县及县级市。这些县城相当一部分与大城市已经实现一体化,并在加速同城化。比如上海与苏州,成都、德阳、眉州、资阳,广州和佛山等同城化进程都在不断提速。这些区域的县城现代化水平与中心城市差距越来越小,田园特色优势越来越突出。住在这些地方的县城,既可以在楼下喝到星巴克,又可以推窗看到油菜花,小区还有健身房、游乐场等。未来县城的房地产开发,可能比城市开发挑战更大。在交通通讯如此发达的年代,县城人都见过世面。因为有各类大城市吸引他们,所以对本地居住的“粘性”并不一定就非常之高。在这个意义上,县城的房地产市场绝非是品质上的“次一级”市场,而是独特区位、独特优势有待展现的市场。

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